• Autor: Marek Gola
Wynajmuję lokal użytkowy. Najemca na początku najmu odremontował lokal, wstawił okna, drzwi, klimatyzator itp. na swój koszt. Obecnie chce, żebym zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 Kodeksu cywilnego wymienił zepsute drzwi. Wydaje mi się, że gdyby drzwi były wynajmującego, to powyższe przepisy miałyby zastosowanie, ale gdy najemca kupił je i serwisował sam, sprawa jest problematyczna. Kto powinien je wymienić?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.
W mojej ocenie w pierwszej kolejności zasadne byłoby ustalenie, na jakiej podstawie najemca czynił nakłady na Pana lokal. Czy w tym zakresie była pomiędzy Panami spisana jakakolwiek umowa, czy też nie? Uregulowanie powyższych, a już uczynionych nakładów, ma z kolei wpływ na dalsze rozliczenia pomiędzy Państwem.
Pozwolę sobie przytoczyć treść art. 662 i 663:
„Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.
Zobacz również: Wymiana drzwi wejściowych w mieszkaniu komunalnym
Zachodzi zatem pytanie, czy w opisywanym przez Pana przypadku spełniony został warunek, o którym mowa w art. 662 § 1 K.c. Odpowiedź na pytanie, czy lokal przed podpisaniem umowy najmu nadawał się do użytku, czy też nie, decydować będzie o dalszych losach.
W mojej ocenie, o ile nie została zawarta stosowna umowa, która by na dzień dzisiejszy regulowała wzajemne obowiązki i prawa względem nakładów czynionych na lokal przez najemcę w zakresie, w jakim obciąża to Pana, zasadne jest stosowanie regulacji kodeksowej.
Nie mogę się zgodzić z twierdzeniem, że nowe okna i drzwi stanowią własność najemcy, bowiem, jak mniemać należy, po zakończeniu najmu najemca nie zdemontuje okien i drzwi. Co najwyżej może zdemontować klimatyzator. Zdemontowanie drzwi lub okien skutkowałoby naruszeniem art. 675 § 1 K.c., zgodnie z którym „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”.
W chwili obecnej, w mojej ocenie, Pan jako wynajmujący zobowiązany jest do wymiany drzwi, gdyż naprawa taka jest konieczna do prawidłowego korzystania z lokalu najmu. Najemca zobowiązany jest zatem Pana wezwać do wymiany drzwi wyznaczając jednocześnie odpowiedni termin. Jak podkreśla się w literaturze, „jeżeli najemca dokona koniecznych napraw przedmiotu najmu bez wyznaczenia wynajmującemu terminu na ich wykonanie, może on ewentualnie dochodzić od wynajmującego zwrotu nakładów na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Takie zachowanie naraża jednak najemcę na zarzut, że wynajmujący wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo – por. orzeczenie SN z dnia 28 lutego 1959 r., IV CR 425/58, OSP 1960, z. 12, poz. 326” (E. Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 663 Kodeksu cywilnego, 2011.08.01)
Obowiązek o którym mowa w art. 663, ma charakter względny, strony mogą bowiem w umowie najmu zawrzeć inne postanowienia na ten temat. Jeżeli takowa umowa nie została zawierana, to w mojej ocenie Pan jako wynajmujący, z uwagi na fakt, iż wymiana drzwi nie należy do drobnych napraw, winien pokryć koszty. Powyższe stanowisko potwierdzone zostało przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 12 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1254/13, zgodnie z którego tezą „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron”.
Do drobnych nakładów obciążających najemcę nie zaliczają się nakłady konieczne, tj. takie, które są niezbędne, by przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku – gdyż te obciążają wynajmującego.
Reasumując, zepsute drzwi wejściowe uniemożliwiają korzystanie z lokalu w sposób umówiony, a to z kolei powoduje, że ten nakład jako niemogący być zaliczony do nakładu drobnego winien obciążać Pana.
Zobacz również: Czy wymiana drzwi zewnętrznych wymaga zgłoszenia?
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
.jpg "Książeczka czynszowa po zmianie właściciela mieszkania")