• Data: 2024-01-02 • Autor: Wioletta Dyl
W artykule przyglądamy się zasadom, które rządzą zarządzaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej we wspólnotach mieszkaniowych. Zagłębiamy się w definicje i praktyczne aspekty decydowania o remontach, modernizacjach, a także zmianach wyglądu elewacji i innych części wspólnych. Analizujemy, kiedy i w jakim zakresie konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej na remont, modernizację itp. Jak interpretować przepisy, które wpływają na decyzje właścicieli poszczególnych lokali, wyjaśnimy na przykładzie zapytania pana Krzysztofa.
Pan Krzysztof jest właścicielem lokalu użytkowego, który znajduje się w budynku mieszkalnym zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Zamierza zamontować dodatkowe drzwi w swoim lokalu poprzez wymianę jednego przeszklenia w witrynie właśnie na drzwi. Wejście jest bezpośrednio z ulicy. Pan Krzysztof uzyskał już zgodę architekta budynku na taką wymianę, pyta jednak, czy powinien również uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej.
We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości: samodzielne lokale oraz nieruchomość wspólna. Przyjmuje się, że wszystkie elementy budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali, są elementami nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja zawarta w ustawie o własności lokali jest bardzo ogólna, ale, niestety, nie istnieje żaden katalog opisujący, które elementy budynku należy traktować jako własność pojedynczych mieszkańców, które zaś przeznaczone są do użytku wspólnego.
Niemniej jednak orzecznictwo i praktyka wykształciła pewne kryteria. I tak, ściana zewnętrzna budynku (a taka zdaje się być przypadkiem pana Krzysztofa) jest jego elementem konstrukcyjnym, zatem bezsprzecznie stanowi część nieruchomości wspólnej. Zatem także elewacja to część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zarządzania nią, czyli do podejmowania wszelkich decyzji w sprawie korzystania z elewacji stosuje się przepisy ustawy o własności lokali.
Zasadą jest, że od zakresu ingerencji w część przysługującą ogółowi mieszkańców zależeć będzie, które prace modernizacyjne przed ich przeprowadzeniem wymagać będą pozyskania zgody wspólnoty. Z całą pewnością remont lub przeprowadzenie prac wykończeniowych wyłącznie w obrębie lokalu stanowiącego własność danej osoby nie ingerują w części wspólne ogółu mieszkańców, zatem wykonanie takich prac nie będzie wiązało się z uprzednim obowiązkiem zgłoszenia czy też wyrażenia zgody przez wspólnotę.
Jeśli natomiast dokonywana modernizacja nawet w niewielkim stopniu wpływa na część wspólną nieruchomości, wówczas konieczna jest zgoda WM (wspólnoty mieszkaniowej). Zgodnie z interpretacją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego:
„Wymiana okien i drzwi nie wymaga żadnych zgłoszeń ani pozwoleń, o ile nie wiąże się z ingerencją w budynek polegającą na zmianie kształtu lub wielkości otworów. W takim przypadku nie mamy do czynienia z remontem w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, lecz jest to zwykłe użytkowanie rzeczy, wynikające z prawa własności. Inaczej należy natomiast zakwalifikować zmianę wielkości otworów drzwiowych i okiennych, w tym ich zabudowę – wtedy w zależności od zakresu tych robót konieczne może być zgłoszenie, a nawet uzyskanie pozwolenia na budowę.”
Zobacz również: Wniosek o wymianę drzwi w mieszkaniu komunalnym wzór
Zamiana szklanej witryny na drzwi wejściowe spowoduje zmianę wyglądu elewacji (niewielką, ale jednak). Pozostanie ustalenie wysokości progu – czy nie wystąpią jakieś przeszkody, ale to już nie kwestia WM. W uzasadnieniu wyroku WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 8 października 2008 roku, sygn. akt. II SA/Go 299/08, czytamy:
„Wykonanie witryny wejściowej w ścianie zewnętrznej budynku niewątpliwie należałoby zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), na którą musiałaby wyrazić zgodę Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...]/Alei [...], gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5 u.w.l.).”
Zanim zatem pan Krzysztof przystąpi do prac remontowych, powinien ich zakres uzgodnić z WM. Tylko bowiem w przypadku prowadzenia prac budowlano-remontowych w obrębie lokalu, które w żaden sposób nie ingerują w części wspólne budynku, nie trzeba na nie zgody wspólnoty. Oczywiście istnieją też wyjątki – w postaci specyficznych ustaleń w regulaminie porządkowym, czy też w uchwale WM – polegające na wprowadzeniu ograniczeń mających na celu np. zachowanie spójnego wyglądu budynku i widocznych lokali (np. właśnie użytkowych). Innymi słowy, jeżeli przebudowa czy też remont lokalu użytkowego pana Krzysztofa miałyby wpłynąć na jakąkolwiek część wspólną budynku (tutaj: elewację), WM mogłaby oprotestować takie poczynania inwestora.
Zobacz również: Montaż paneli bez zgody wspólnoty
Przypadek zamiany drzwi wejściowych
Pani Anna, mieszkanka bloku w centrum miasta, zdecydowała się wymienić stare, drewniane drzwi wejściowe na nowe, bezpieczniejsze. Chociaż zmiana dotyczyła wyłącznie jej mieszkania, to drzwi były widoczne z klatki schodowej, co wpływało na ogólny wygląd budynku. Zgodnie z regulaminem wspólnoty pani Anna złożyła wniosek do zarządu o zgodę na wymianę, aby upewnić się, że jej działanie jest zgodne z zasadami współżycia wspólnotowego i nie narusza spójności estetycznej budynku.
Modernizacja okien w kamienicy
Pan Kamil, właściciel mieszkania w zabytkowej kamienicy, postanowił wymienić stare, nieszczelne okna na nowe, energooszczędne. Z uwagi na status budynku jako zabytku każda zmiana wymagała nie tylko zgody wspólnoty mieszkaniowej, ale również konserwatora zabytków. Wspólnota podjęła pozytywną decyzję, uznając, że modernizacja okien przyczyni się do poprawy komfortu mieszkańców i zwiększenia wartości nieruchomości, jednocześnie zachowując jej historyczny charakter.
Dyskusja o kolorze elewacji
W małej wspólnocie mieszkaniowej na przedmieściach mieszkańcy stanęli przed wyborem koloru nowej elewacji. Jedni proponowali jasne, neutralne barwy, podczas gdy inni preferowali żywsze, bardziej wyraziste kolory. Po długich dyskusjach i konsultacjach wspólnota zdecydowała przeprowadzić głosowanie. Ostatecznie wybrano kompromisowy kolor, który harmonizował z otoczeniem i odpowiadał większości mieszkańców, pokazując, jak ważna w zarządzaniu wspólną nieruchomością jest wspólna decyzja i poszanowanie różnych opinii.
W artykule zbadaliśmy złożone relacje między indywidualnymi właścicielami a wspólnotą mieszkaniową w kontekście zarządzania nieruchomościami wspólnymi. Przeanalizowaliśmy praktyczne przykłady, które podkreślają znaczenie wspólnych decyzji, zgodności z przepisami oraz potrzebę kompromisu w zarządzaniu wspólnymi częściami budynku. Ten artykuł rzuca światło na ważne aspekty życia w wspólnocie mieszkaniowej, pokazując, jak istotne jest zrozumienie i przestrzeganie zasad współżycia i zarządzania wspólną własnością.
Potrzebujesz fachowej porady prawnej dotyczącej zarządzania nieruchomościami wspólnymi? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online i profesjonalnego sporządzania pism – szybko, wygodnie i zgodnie z obowiązującym prawem. Skontaktuj się z nami już teraz za pomocą formularza, który umieściliśmy pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 8 października 2008 roku, sygn. akt. II SA/Go 299/08
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
