Wykup mieszkania komunalnego od gminy a dług głównego najemcy

Gmina decyduje o sprzedaży mieszkań komunalnych 

Aby mogło dojść do zakupu mieszkania komunalnego, jego właściciel (to jest gmina) musi przejawić wolę jego sprzedaży. Wprawdzie w przypadku mieszkań komunalnych obowiązują ograniczenia w podejmowaniu decyzji właścicielskich (np. co do zbycia mienia), ale i tak bardzo ważne są decyzje organów gmin – w tym rad gmin; według ustawy o gospodarce nieruchomościami gminy decydują o tym, czy mieszkania komunalne (w ogóle albo w konkretnych lokalizacjach) będą wystawione na sprzedaż. Jeżeli jakieś mieszkanie komunalne nie zostało wytypowane do sprzedania, to osoba chętna do kupienia takiego mieszkania nie dysponuje roszczeniem o wykup – dotyczy to nie tylko sprzedaży na zasadach ogólnych (w drodze przetargu), ale także sprzedawanych na zasadach szczególnych (np. z uwzględnieniem preferencji dla najemców mieszkań komunalnych).

Zobacz również: Jak wykupić mieszkanie komunalne nie będąc najemcą?

Uiszczanie czynszu a prawo do nabycia lokalu

Płacenie czynszu jest jednym z głównych obowiązków najemcy – art. 659 Kodeksu cywilnego (K.c.). Czynsz należy się wynajmującemu za to, że najemca jest uprawniony korzystać z udostępnionego mu lokalu; ponadto należy uiszczać opłaty z czynszem związane. Także w przypadku bezumownego korzystania z mieszkania dysponent lokalu (na ogół jego właściciel lub przedstawiciel właściciela) jest uprawniony otrzymywać świadczenie; chodzi o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów… – część przepisów tej ustawy ma duże znaczenie dla umowy najmu (art. 659 i następne K.c.). Uiszczanie czynszu jest obowiązkiem najemcy – bez dawania najemcy uprawnienia do nabycia lokalu; dopiero teraz wprowadza się (dla części mieszkań powstających na warunkach przewidzianych w programie „Mieszkanie plus”) opcję zwaną „dojściem do własność” (to określenie pozostawia wiele do życzenia, ale jest używane przez ustawodawcę). Poza takimi szczególnymi warunkami to właśnie gminy decydują o tym, czy określone mieszkania komunalne zostaną wystawione na sprzedaż.

Skoro Pani mieszka w odnośnym mieszkaniu komunalnym, to także na Pani spoczywa obowiązek ponoszenia części kosztów (związanych z funkcjonowaniem tegoż mieszkania). Wywiązywanie się z takiego obowiązku nie daje uprawnienia do kupienia mieszkania komunalnego – zwłaszcza z zastosowaniem bonifikaty (przewidzianej w uo gospodarce nieruchomościami i określanej w uchwale rady gminy / rady miasta). Co więcej, wynajmującemu mogłoby przysługiwać wobec Pani roszczenie przewidziane w artykule 688¹ K.c., który stanowi:

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.”

Zobacz również: Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu

Wykup mieszkania komunalnego przez osobę zadłużoną z postępowaniem komorniczym

Udostępnienie najemcy mieszkania (zakładowego lub komunalnego) do jego zakupu często – nawet po upływie lat – ma negatywne skutki; przykładowo spory o to, kto powinien mieszkanie odziedziczyć, lub dotyczące zachowku (np. w przypadku testamentowego zapisania mieszkania osobie, która wyasygnowała pieniądze na zakup mieszkania). Takie problemy występują, gdy nowy właściciel mieszkania (z reguły jego dawny najemca) jest poważnie zadłużony.

Skoro Pani tata jest zadłużony, to wykupionego przez niego mieszkania (już jako nieruchomości lokalowej) mogłoby dotyczyć postępowanie egzekucyjne – już takie postępowanie wszczęto, skoro doszło do zajęcia (zapewne częściowego) wypłacanego ojcu świadczenia. Komornicy (jako funkcjonariusze publiczni) mają spore możliwości pozyskiwania informacji o tym, co do dłużnika należy, np. w tym celu może być używana baza danych ksiąg wieczystych.

Są dwa szczególnie poważne niebezpieczeństwa w przypadku zakupu mieszkania przez Pani tatę: ryzyko egzekucji (a z eksmisją mogłyby wiązać się poważne problemy) oraz zagrożenie sytuacjami spornymi po śmierci taty w związku ze sfinansowaniem przez Panią zakupu mieszkania. Pani – jako osobie współmieszkającej z najemcą – nie przysługuje uprawnienie do zakupu mieszkania komunalnego z uwzględnieniem bonifikaty (zaś bez bonifikaty aspekt ekonomiczny takiej transakcji byłby znacznie mniej korzystny). Nieoficjalne udostępnienie pieniędzy mogłoby mieć poważne skutki podatkowe, zaś oficjalne darowanie lub pożyczenie pieniędzy tacie mogłoby go narażać na egzekucję z takich pieniędzy; poza darowizną lub pożyczką dokonaną tuż przed zakupem mieszkania – dla Pani bardziej korzystna byłaby umowa pożyczki (art. 720 i następne K.c.).

Gdyby nawet udało się bardzo szybko (np. podczas jednej „wizyty” w kancelarii notarialnej) doprowadzić do zawarcia umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.) między Pani tatą (jako darczyńcą) a Panią (jako obdarowanym), to i tak należałoby liczyć się z ryzykiem wytoczenia powództwa o nazwie „skarga Pauliańska” (od art. 527 do art. 534 K.c.) – powództwa przewidzianego dla ochrony pokrzywdzonego wierzyciela.

Prawo najmu a egzekucja długów przez komornika

Jak widać, w tej złożonej i trudnej sytuacji nie ma wariantów idealnych. Prawo najmu jest poza egzekucją długów, więc (choć to może się wydać zaskakujące) status najemcy bardziej chroni Pani tatę przed daleko idącą egzekucją niż status właściciela; ponieważ Pani nie odpowiada za długi swego taty (proszę bardzo uważać na podpisywanie dokumentów!), to wystarczy w mieszkaniu tak rozmieścić rzeczy, żeby ryzyko zajęcia Pani rzeczy było ograniczone – w przypadku przystąpienia przez komornika do egzekucji w miejscu wspólnego zamieszkania.

Wniosek zadłużonego najemcy o ogłoszenie "upadłości konsumenckiej"

Zdaje się, że Pani pominęła zagadnienie „upadłości konsumenckiej”. Gdyby tata zawnioskował (do sądu) o ogłoszenie względem niego „upadłości konsumenckiej” (co powinno być łatwiejsze teraz niż w świetle pierwotnej wersji przepisów z tego zakresu), to sąd powinien umożliwić mu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych – w opisanej przez Panią sytuacji: uiszczanie części czynszu (wraz z powiązanymi opłatami) za odnośne mieszkanie (części, ponieważ częściowo zapłata taka jest także Pani obowiązkiem). Po zakończeniu okresu upadłości zakup mieszkania (komunalnego) przez Pani tatę byłby obciążony znacznie mniejszym ryzykiem (o ile nie pojawiłyby się nowe długi). Pozbawiona sensu wydaje się „upadłość konsumencka” po zakupieniu mieszkania komunalnego, ponieważ upadłość oznacza, między innymi, likwidację majątku upadłego (a więc mieszkanie, już własne, podlegałoby sprzedaży).

Proszę rozważyć jeszcze jeden wariant: Pani stałaby się (zapewne za pisemną zgodą swego taty) najemcą albo współnajemcą odnośnego mieszkania komunalnego. Wtedy Pani mogłaby podjąć starania o nabycie tego mieszkania (o ile zostałoby wystawione na sprzedaż) – jednak proszę liczyć się ze znacznie niższą bonifikatą (z uwagi na krótsze przysługiwanie Pani stratusu najemcy). W zakresie ceny zakupu zapewne byłby to wariant mniej korzystny od kupienia mieszkania komunalnego przez Pani tatę. Jednak nabycie mieszkania przez Panią miałoby także zalety; głównie związane z długami taty, ale także z uwagi na przepisy o zachowku (art. 991 i następne K.c.) – jeżeli Pani ma rodzeństwo, to problem zachowku mógłby okazać się istotny w związku z podarowaniem Pani mieszkania (nawet w przypadku faktycznego sfinansowania jego zakupu przez Panią). W grę mogłoby wchodzić kupienie mieszkania przez Panią oraz „upadłość konsumencka” Pani taty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.