• Data: 2023-12-24 • Autor: Janusz Polanowski
Artykuł omawia kwestie prawne związane z odzyskiwaniem kaucji przy wynajmie mieszkania. Zawiera on szczegółową analizę odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Zwraca uwagę na konieczność udowodnienia faktów oraz możliwość wykorzystania dokumentów jako dowodów. Wyjaśnia, co zrobić, gdy wynajmujący nie chce oddać kaucji, oraz omawia kwestie związane z nielegalnym przywłaszczeniem kaucji i jej skutkami podatkowymi. Powyższe zagadnienia analizuje na przykładzie sprawy pana Dominika.
Pan Dominik miesiąc temu zdał mieszkanie, które wynajmował. Zostało przez niego wysprzątane, a nawet pan Dominik zrobił w nim niewielki remont na swój koszt, ale bez umowy pisemnej. Przy zdawaniu mieszkania został sporządzony protokół zdawczy, który właściciel mieszkania podpisał, znając niedociągnięcia, które mu pokazał pan Dominik. Zaraz po opuszczeniu mieszkania przez pana Dominika wprowadzili się nowi najemcy. Pan Dominik wczoraj dostał pismo, w którym właściciel napisał, że chce potrącić mu kaucję (2000 zł) za zniszczenia, które rzekomo są w mieszkaniu. Pan Dominik zapytał nas, co ma zrobić, jeśli właściciel nie odda mu kaucji i czy ma wchodzić na drogę sądową.
Wynik spraw (w tym procesów) cywilnych zależy od różnych okoliczności. Między innymi, od wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Dokumenty w formie pisemnej powinny pomóc w udowodnieniu określonych okoliczności – jako dowody z dokumentu (art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.). Szkoda, że część prac pan Dominik wykonał wyłącznie na podstawie porozumienia ustnego. Zakres wykonanych w owym mieszkaniu czynności byłoby dobrze zestawić z art. 6 i następnymi ustawy o ochronie praw lokatorów. Zapewne aktualni najemcy mogliby zeznać, w jakim stanie objęli mieszkanie (i czy w ich przypadku wskazano ten stan jako zasługę wynajmującego). Ponadto duże znaczenie praktyczne ma odpowiednia aktywność (najlepiej merytoryczna); proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 230 K.p.c.: „Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane”.
Co zrobić, gdy właściciel nie chce oddać kaucji? Jeżeli pan Dominik nie chce od razu występować na drogę sądową (zwłaszcza na drogę procesu cywilnego), to przed ewentualnym wytoczeniem powództwa pan Dominik mógłby dokonać przynajmniej jednej z następujących czynności. Pierwszą byłoby korespondencyjne wezwanie wynajmującego do zwrotu należnych panu Dominikowi pieniędzy – wezwanie mogłoby zostać określone jako „przedsądowe”; pismo takie należałoby wysłać listem poleconym (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Druga z możliwości to zawezwanie do próby ugodowej (art. 184−186 K.p.c.); takie wezwanie (obciążone niską opłatą sądową) należy skierować do miejscowo właściwego sądu rejonowego – być może w ten sposób udałoby się dojść do porozumienia. Oczywiście, w grę wchodzi wytoczenie powództwa (być może nawet bez wyżej wskazanych wezwań), gdy właściciel nie chce oddać kaucji.
Zobacz również: Oświadczenie o potrąceniu kaucji najmu wzór
Wskazana przez pana Dominika kwota jest znacząco wyższa od kwotowej granicy między wykroczeniem a przestępstwem (chodzi o 1/4 najniższego wynagrodzenia). Trudno jest z góry zakładać, że doszło do popełnienia przestępstwa – a jeśli doszło, to do jakiego. Podstawowe wątpliwości dotyczą przestępstwa przywłaszczenia – art. 284 Kodeksu karnego (skrótowo: K.k.) – oraz przestępstwa wyłudzenia (art. 286 K.k.). Na ogół dobrowolnie (zgodnie z umową) wpłacaną kaucję trudno uznać za wyłudzenie (choć i takiej intencji nie można wykluczyć, zwłaszcza w przypadku oszukania większej liczby osób), więc bardziej prawdopodobne wydaje się przywłaszczenie kaucji (pieniędzy dobrowolnie przez najemcę wpłacanych tytułem wniesienia kaucji).
Bezzasadnie „zatrzymana” kaucja może stanowić dochód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego – trudno byłoby to uznać za darowiznę (art. 888 i następne K.c.), bo brakuje woli darowania pieniędzy. Mogły więc zajść okoliczności ważne z perspektywy właściwości organów administracji skarbowej (np. urzędu skarbowego lub urzędu kontroli skarbowej). Co więcej, część wynajmujących „omija urząd skarbowy”. Proszę jednak być ostrożnym w podejmowaniu tego aspektu w kontaktach z wynajmującym, który nie chce oddać kaucji; chodzi nie tylko o to, że ludzie są różni (np. celowo działający przestępcy lub ludzie o gwałtownym usposobieniu, które także może być groźne), ale także o to, że czasami ktoś nagannie się zachowujący zachowuje się świętoszkowato – np. sam oszczerczo powiadamia organy ścigania o przestępstwie (np. groźby bezprawnej lub nękania) na jego szkodę. Inaczej rzecz ujmując: „skarbówka” powinna sobie poradzić również bez zbytniej aktywności pana Dominika – może wystarczyć okazanie im kopii umowy najmu lub powiadomienie o czynnościach przed innymi organami: sądem cywilnym lub organami ścigania (gdyby pan Dominik skierował do nich powiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa).
Zobacz również: Przywłaszczenie kaucji
Przykład 1
Pan Jan wynajął mieszkanie w Warszawie i wpłacił kaucję w wysokości 3000 zł. Po zakończeniu umowy najmu, mimo że mieszkanie zostało zwrócone w nienagannym stanie, wynajmujący odmówił zwrotu kaucji. Pan Jan, nie mając pisemnego potwierdzenia stanu mieszkania przy jego oddaniu, napotkał trudności w udowodnieniu, że kaucja powinna zostać zwrócona. Ostatecznie, po skorzystaniu z wezwania przedsądowego, udało mu się odzyskać należne pieniądze.
Przykład 2
Pani Ewa, studentka z Krakowa, wynajęła pokój, wpłacając kaucję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Po roku, kiedy postanowiła się wyprowadzić, wynajmujący bezpodstawnie zarzucił jej uszkodzenie mebli i odmówił zwrotu kaucji. Pani Ewa miała zdjęcia pokoju z dnia wprowadzenia się i wyprowadzki, więc mogła udowodnić w sądzie, że zarzuty wynajmującego były nieuzasadnione, co umożliwiło jej odzyskanie kaucji.
Przykład 3
Pan Michał wynajmował mieszkanie w Gdańsku. Po zakończeniu umowy najmu nie otrzymał zwrotu kaucji, mimo że nie było żadnych powodów do jej zatrzymania. Postanowił skontaktować się z wynajmującym w celu polubownego rozwiązania sprawy, jednak bezskutecznie. Wobec braku reakcji zdecydował się na złożenie pozwu w sądzie. Sąd, po rozpatrzeniu dowodów i świadectw, przyznał rację panu Michałowi i kazał wynajmującemu zwrócić kaucję wraz z odsetkami.
Podsumowując, odzyskanie kaucji od wynajmującego może wymagać odpowiedniej wiedzy prawnej oraz zgromadzenia dowodów. Warto pamiętać o dokumentowaniu stanu mieszkania przy wprowadzaniu się i wyprowadzce, a w razie problemów korzystać z dostępnych środków prawnych, takich jak wezwanie przedsądowe, próba ugodowa czy postępowanie sądowe. Kluczowe jest również zrozumienie odpowiednich przepisów prawa cywilnego, aby móc skutecznie dochodzić swoich praw.
Potrzebujesz profesjonalnych porad prawnych dotyczących wynajmu mieszkania lub odzyskania kaucji? Skontaktuj się z nami – oferujemy konsultacje online i pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, by skutecznie rozwiązać Twój problem prawny. Już dziś wypełnij formularz kontaktowy znajdujący się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
