Uchwała większości członków wspólnoty mieszkaniowej

Nieruchomość wspólna

Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej określone zostały w art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zasady te wynikają także z ogólnych przepisów dotyczących współwłasności, określonych w art. 206 Kodeksu cywilnego:

„Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”..

Ustawowe uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej, mogą podlegać ograniczeniom na podstawie umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, w drodze podziału quoad usum (czyli podziału do korzystania). W ten sposób współwłaściciele danej rzeczy, np. nieruchomości wspólnej, nie tracą swojego prawa, ale jest ono ograniczane.

Zagadnienie podziału quoad usum w przypadku spółdzielni mieszkaniowych budzi poważne wątpliwości interpretacyjne. O ile pewnym jest, że właściciele poszczególnych lokali mogą zobowiązać się do przestrzegania podziału quoad usum w aktach notarialnych, w momencie kupna lokalu czy też jednogłośnie wyrazić zgodę na przekazanie części nieruchomości wspólnej do nieodpłatnego użytkowania, o tyle możliwość podjęcia takiej decyzji w drodze uchwały członków spółdzielni, nie jest już jednoznaczna.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż uchwały wymaga zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, do której niewątpliwie dochodzi na skutek oddania części nieruchomości wspólnej do użytkowania wyłącznie określonym osobom. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 3 pkt 4, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest natomiast w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

Zobacz również: Udział w nieruchomości wspólnej

Uprawnienia właścicieli lokali

Ustawa nie uprawnia jednak w sposób wyraźny zgromadzenia spółdzielni do ograniczania uprawnień właścicieli lokali wynikających z art. 12 ustawy o własności lokali bez ich zgody.

Niestety najnowsze orzecznictwo idzie jednak w przeciwnym kierunku. Jak czytamy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach

z dnia 23 września 2016 r. (sygn. akt I ACa 91/16):

„Rodzi się pytanie, czy do dokonania podziału quoad usum konieczna jest umowa wszystkich współwłaścicieli, czy też jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, do podjęcia której konieczna jest uchwała wspólnoty (art. 22 ust. 3 u.w.l. zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd), czy też jest to czynność zwykłego zarządu.

Dla odpowiedzi na to pytanie sięgnąć należałoby do bogatego orzecznictwa odnoszącego się do dokonania podziału quoad usum na gruncie art. 206 k.c., odsyłającego współwłaściciela, który nie zgadza się na decyzję większości co do dokonania takowego podziału, na drogę sądową na podstawie art. 202 k.c., a zatem dotyczy to czynności zwykłego zarządu. Ekspressis verbis wypowiedział się na ten temat Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 marca 1997 r. (I CZ 7/97, OSNC 1997/8/111), stanowiąc, że podział rzeczy quoad usum jest czynnością zwykłego zarządu. Skoro jest to czynność zwykłego zarządu, wydanie w tej materii uchwały Walnego Zgromadzenia było nawet czymś więcej niż wymaga to u.w.l. (art. 22 ust. 1 u.w.l.)”.

Dla treści cytowanego wyroku miał zapewne znaczenie fakt, iż na skutek podziału dokonanego w ramach ocenianego przez sąd stanu faktycznego każdy ze współwłaścicieli uzyskał prawo do użytkowania fragment parkingu. W Pana przypadku, mowa jedynie o czterech współwłaścicielach, co oznacza, iż podział quoad usum dokonany został prawdopodobnie z pokrzywdzeniem pozostałych współwłaścicieli. Nie budzi jednak wątpliwości, iż sąd dopuścił w wyżej opisanym przypadku dokonanie podziału quoad usum w drodze uchwały, jako prawnie skutecznego. Wskazał jednakże środek ochrony przysługujący pokrzywdzonemu właścicielowi lokalu, tj. art. 202 kodeksu cywilnego:

„Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Podobne rozwiązanie zawarte zostało także w art. 25 ustawy o własności lokali:

„Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy”.

W opisanej przez Pana sytuacji doszło więc do prawnie wiążącego przekazania części nieruchomości do wyłącznego użytkowania przez czterech współwłaścicieli. W zależności od stanu faktycznego możliwe jest więc zaskarżenie uchwały w oparciu o dwa powyższe przepisy. W takim przypadku będzie musiał Pan wykazać naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w Pana interesu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 września 2016 r. sygn. akt I ACa 91/16

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.