Rozstanie partnerów a mieszkanie TBS

Lokale mieszkalne dla pracowników zapewniane przez pracodawcę

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego reguluje kwestie dopuszczalności zmiany partycypanta. Ustawodawca uregulował w sposób odmienny sytuację partycypanta będącego sobą prawna lub pracodawcą, a inaczej osoby fizycznej.

W chwili obecnej art. 29 ustawy otrzymał następujące brzmienie: „Pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali (ust. 1). Pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, z wyłączeniem umów, o których mowa w ust. 2, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców (ust. 4)”.  Oznacza to, iż partycypant będący pracodawcą lub też osoba prawna ma nadal prawo do przenoszenia swych praw do lokalu na inne podmioty i to bez konieczności uzyskiwania jakiejkolwiek zgody ze strony TBS. Niestety zapis art. 92 nie obejmuje swoją treścią osób fizycznych, czyli zwykłego Kowalskiego kupującego mieszkanie celem zaspokojenia swoich osobistych potrzeb mieszkaniowych.

Sytuacja osób fizycznych została uregulowana w odrębny sposób w art. 29a:

„1. Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

2. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

3. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

4. W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie, o którym mowa w ust. 3.

5. Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy”.

Przepis ten stanowi, iż de facto osoba fizyczna partycypująca w kosztach budowy mieszkania w TBS (niezależnie, czy była nim od początku, czy też nabyła to uprawnienie na mocy wcześniejszej cesji praw) nie jest jego faktycznym właścicielem, a jedynie najemcą i, co bardzo istotne, nie ma uprawnienia do dokonania zbycia swych praw na rzecz innych osób.

Zobacz również: Jak pozbyć się dzikiego lokatora?

Przepisywanie partycypacji na konkubenta

W związku z tym jeżeli chciałaby Pani przepisać partycypację na konkubenta, to musi Pani uzyskać na to zgodę TBS-u i zainteresowanego partnera. Jeżeli nie chce Pani zostawić partnerowi mieszkania, to może Pani rozwiązać umowę z TBS-em, o ile nie ma w niej zastrzeżenia w tej materii. Po upływie okresu wypowiedzenia jedynym najemcą pozostanie Pani partner (bowiem jest on zgodnie z informacjami przekazanymi przez Panią wpisany jako współnajemca w umowie). Od tej chwili to on będzie odpowiedzialny za mieszkanie i koszty powstałe z jego eksploatacją. Jeżeli formalności te załatwią Państwo zgodonie z prawem, to otrzyma Pani zwrot partycypacji natychmiast po jej rozliczeniu. Jeżeli jednak konkubent nie wyprowadzi się, a TBS nie wyrazi zgody na uznanie go za partycypanta, to zwrot kaucji będzie przeciągał się w czasie, bowiem nie spełni Pani warunków koniecznych do jego zwrotu, tzn. nie opróżni lokalu.

Jeżeli chce Pani przymusić go do opuszczenia lokalu, może Pani wszcząć postępowanie o jego wymeldowanie. Wymeldowania partnera z mieszkania może nastąpić jedynie w oparciu o ustawę z dnia 10 kwietnia 1974 roku o ewidencji ludności i dowodach osobistych. Zgodnie z art. 15:

„1. Osoba, która opuszcza miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad 3 miesiące, jest obowiązana wymeldować się w organie gminy, właściwym ze względu na dotychczasowe miejsce jej pobytu, najpóźniej w dniu opuszczenia tego miejsca.

2. Organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad 3 miesiące i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się”.

I to właśnie ustęp 2 tegoż przepisu daje prawo do żądania przez właściciela lokalu wymeldowania lokatora. Zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 8 września 2011 roku, w sprawie III SA/Gd 270/2011, „dla zaistnienia przesłanek do wymeldowania z miejsca pobytu stałego konieczne jest ustalenie, że osoba opuściła miejsce stałego pobytu w sposób dobrowolny i trwały. Przesłanka dobrowolności, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (Tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 139 poz. 993 ze zm.), spełniona jest wówczas, gdy nieprzebywanie w lokalu jest wynikiem woli tej osoby. Ustalenie zamiaru ma szczególne znaczenie dla oceny, czy do opuszczenia lokalu rzeczywiście doszło. Opuszczenie lokalu musi mieć też charakter trwały”.

Rozliczenie konkubinatu

Jeżeli partner zostanie w mieszkaniu wbrew Pani woli, może Pani zagrozić mu rozliczeniem konkubinatu. Na tle sposobu rozliczania konkubinatu od wielu istnieją spory co do systemu w jakim rozliczenia takie należy przeprowadzać. Kwestia rozliczeń majątkowych po ustaniu trwałego związku faktycznego nie została uregulowana w ustawie. Zawarte w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym przepisy dotyczące stosunków majątkowych małżeńskich, w tym rozliczeń następujących po ustaniu wspólności, nie mogą znaleźć zastosowania do rozliczeń po ustaniu trwałego związku faktycznego. Oznaczałoby to bowiem zrównanie w pewnym zakresie małżeństwa oraz związku nieformalnego, do czego brak podstawy prawnej (wskazuje się na tę okoliczność także w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1986 r., sygn. akt III CZP 79/85, OSNCP 1987, nr l, poz. 2). Konieczność dokonania takich rozliczeń nie budzi przy tym wątpliwości. Zarówno zatem doktryna, jak i orzecznictwo poszukują ich podstawy prawnej. Wskazywane są następujące możliwości: odpowiednie (lub analogiczne) zastosowanie przepisów o wspólności majątkowej małżeńskiej, zastosowanie przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych i znoszeniu tej współwłasności, zastosowanie przepisów o spółce cywilnej oraz zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od wielu lat zarówno w orzecznictwie sądów jak i doktrynie prawniczej, uznaje się, iż przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu mają zastosowanie do rozliczeń majątkowych między osobami pozostającymi w trwałym związku faktycznym (konkubinacie). Regułę tą wielokrotnie wyrażał Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 16 maja 2000 r., w sprawie IV CKN 32/00.

W wyroku z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 324/05, ten sam sąd stwierdził, iż: „istnieje możliwość odzyskania podarowanych w trakcie trwania nieformalnego związku pieniędzy i przedmiotów wartościowych. Partner musi jednak udowodnić, że druga osoba dawała mu podstawy do stwierdzenia, iż związek będzie trwał dłużej”. Fragment ten oddaje w pełni sytuację opisywaną przez Panią. Będzie Pani jednak musiała wykazać przed sądem, iż była Pani przekonana lub mogła przypuszczać, że Państwa związek ma charakter trwały i stanowicie rodzinę (w opisanej sytuacji będzie to łatwe – bowiem razem Państwo mieszkacie, podpisaliście umowę najmu z TBS0em itp.). W momencie, gdy wykaże Pani, iż związek był trwały, to może Pani w oparciu o art. 405 Kodeksu cywilnego dochodzić rozliczenia zgromadzonego przez Państwa majątku.

Co do kwestii umów z dostawcami to musi udać się Pani do dostawców i wypowiedzieć umowę, nawet bez wskazywania przyczyny. Jeżeli nie ma żadnych zaległości w płatnościach, to nie będzie z tym najmniejszego problemu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.