• Autor: Joanna Korzeniewska
Najemca wymówił umowę najmu, a mimo to nie wyprowadził się. Sprowadził do mieszkania ciężarną dziką lokatorkę z dzieckiem. Teraz odgraża się, że się nie wyprowadzi i że jest nietykalny, bo to jego sprawa, z kim mieszka. Narobił już długów. Co mam robić? Jak się bronić? Czy mogę wprowadzić się do mieszkania lub wynająć je komuś innemu? Nie znam nazwiska tej kobiety. Wypowiedzenie najmu napisałem sam, najemca się podpisał – teraz twierdzi, że to nieważny dokument (czy ma rację?).
Choć umowy najmu często są dość korzystne i potrafią przysporzyć dodatkowego dochodu, niestety również potrafią przysporzyć kłopotów i zmartwień. Jeśli to możliwe, warto rozstrzygać sprawy polubownie, ale jeśli to nie jest możliwe, należy udać się do sądu.
Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym, w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne Kodeksu cywilnego. Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Pewnym plusem tej sytuacji jest fakt, że wypowiedzenie zostało już złożone i jego termin zaraz się kończy. Szkoda, że są to osoby tak uparte i nie chcą dobrowolnie się wyprowadzić, choć pozostaje jeszcze mieć nadzieję, że są to jedynie pogróżki. Jeśli nie, rozwiązanie tej sytuacji może niestety potrwać.
Na początek mogę powiedzieć, ze to wypowiedzenie jest jak najbardziej ważne i obowiązujące, niezależnie od tego, kto stworzył i napisał treść. Liczy się to, że je podpisał, a więc podpisał się pod oświadczeniem woli dotyczącym wypowiedzenia umowy najmu. W ten sposób można by podważać większość umów, w tym spisywanych na komputerze, a poza tym umowę spisuje jedna strona często, a druga się pod tym podpisuje i to nie ujmuje jej ważności.
Zobacz również: Czy lokator może zawrzeć umowę na prąd?
Lokator nie ma też racji, że nie powinno Pana obchodzić, kto tam mieszka, gdyż on jest stroną umowy określonej treści i wskutek tego zobowiązał się do określonego zachowania, a tymczasem złamał on postanowienia tej umowy. Mogłoby to być podstawą do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale tutaj już akurat ta kwestia została załatwiona. Jednakże fakt, że ona tam mieszka, generuje dla Pana dodatkowy problem.
Zobacz również: Czy wynajmujący może wyrzucić najemcę?
Owszem, mieszka ona bez umowy, bez żadnego tytułu prawnego, a teraz i on będzie mieszkał bez tytułu prawnego, jednak przeprowadzenie eksmisji będzie wymagało wydania wyroku przez sąd. Może Pan tak naprawdę już jutro składać pozew o eksmisję. Powinien Pan dołączyć do pozwu umowę najmu (wystarczy kserokopia, jeśli sąd będzie chciał zobaczyć oryginał, wezwie do tego), a także kopię wypowiedzenia. Jest duża szansa, że sprawa zakończy się na jednej rozprawie, gdyż pod względem prawnym jest ona bardzo prosta, jedyne, co może ją przedłużyć to wniosek najemcy o przyznanie lokalu socjalnego, który powinien jednak być umotywowany niemożliwością zapewnienia sobie samodzielnie lokalu ze względu na sytuację majątkową, rodzinną, ewentualnie zdrowotną. Pan oczywiście powinien wnosić o oddalenie tego wniosku, choć trudno jest ocenić, jak odniósłby się do tego sąd i jaką podjąłby decyzję. Dla Pana byłoby to niekorzystne, gdyż wydłużyłoby to czas czekania na opuszczenie lokalu – czy to dobrowolnie, czy w drodze egzekucji.
Jednakże jako że ta pani jest w ciąży, wobec niej sąd może odroczyć egzekucję do czasu otrzymania przez nią lokalu socjalnego, co niestety może potrwać. Nie są jednak małżeństwem, a więc wobec niego sąd może (raczej nawet nie powinien) orzekać o prawie do lokalu socjalnego.
Nawet orzeczenie eksmisji nie wyklucza jednocześnie żądania wynagrodzenia za czas korzystania z mieszkania w wysokości przynajmniej wysokości płaconego czynszu. Wynagrodzenie a eksmisja to dwie różne kwestie i można ich żądać w jednym postępowaniu lub tez osobno, gdyż np. nie wiadomo, jak długo to potrwa i za jaki okres można żądać wynagrodzenia. Jeśli gmina nie dostarczy mieszkania socjalnego, można żądać odszkodowania od gminy.
Jako że jest to Pana mieszkanie, a oni mieszkają tam obecnie już bez umowy, może Pan tam jak najbardziej zamieszkać, choć pewnie byłoby to ciężkie pod względem emocjonalnym, gdyż może to być stresujące doświadczenie, ale tutaj Pan jest najlepszym sędzią, jeśli chodzi o własne siły. Natomiast co do wynajęcia innym osobom, sytuacja jest dość trudna i niejednoznaczna, gdyż przepisy prawa tego nie regulują. Teoretycznie jest to możliwe, ale trudne do przeprowadzenia, gdyż nie każdy zgodziłby się na takie rozwiązanie, a z drugiej strony wprowadzanie potencjalnych nowych lokatorów w błąd nie wydaje się być dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza że trudno sobie wyobrazić, jak miałoby to wyglądać w praktyce – gdyby się nie wyprowadzili, ciężko byłoby dokwaterować im kogoś do pokojów czy też pokoju, zwłaszcza że pojawia się również kwestia rzeczy lokatorów i dostępu do nich dla nowych lokatorów. Byłoby to już ryzykowne i trudno jest określić ewentualne konsekwencje, gdyż sytuacja byłaby dość nietypowa. Niby można spróbować, ale nie wiem, czy to nie wywołałoby negatywnych konsekwencji dla Pana, choć istnieje również możliwość, że to skłoniłoby ich do wyprowadzki. Można również spróbować w ten sposób, żeby zawiadomić ich o tym, że zamierza Pan to zrobić, jako że nie są już lokatorami, chce Pan zawrzeć umowę z nowymi lokatorami. Może to ich trochę odstraszy.
Zobacz również: Czy można eksmitować kobietę w ciąży?
Co do kwestii odcięcia prądu, nie jest to również całkiem jednoznaczne. Z jednej strony nie ma Pan obowiązku opłacać za nich rachunków, jednakże z drugiej wprowadzono do Kodeksu karnego art. 191 § 1a, zgodnie z którym karze pozbawienia wolności do lat 3 podlega ten, kto w celu zmuszenia do określonego zachowania stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Co prawda wprowadzono to, gdyż niektórzy specjalnie odcinają prąd lub wodę, aby zmusić ludzi do wyprowadzki. Opłacanie rachunków jest w interesie najemcy, dlatego to on powinien to płacić, a Pan nie ma obowiązku, jednakże nie mogę Panu zagwarantować, że nie zostałoby wszczęte przeciwko Panu postępowanie, gdyż nie takie rzeczy się zdarzają, jednakże wydaje się, że raczej nie powinien zostać wydany wyrok skazujący przeciwko Panu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Joanna Korzeniewska
Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych.
Zapytaj prawnika
