Co grozi za wyrzucenie niepłacącego lokatora na bruk?

Co zrobić kiedy najemca przestaje płacić za czynsz i inne opłaty?

Każda z Pań podlega obowiązującemu w Polsce prawu. To bardzo dobrze, że Pani pyta o możliwe konsekwencje prawne przed podjęciem – jak sama Pani określiła – drastycznych działań. Nie jestem w stanie przewidzieć przyszłości – w tym ewentualnego płacenia przez najemczynię oraz jej reakcji na ewentualne (teraz rozważane) kroki z Pani strony. Możliwe jest jednak formułowanie określonych hipotez, a zwłaszcza zwracanie uwagi na mogące mieć zastosowanie przepisy prawne. Oczywiście, chodzi o wybrane przepisy, ponieważ niekiedy – zwłaszcza w przypadku bardzo silnych emocji – sytuacja może wymknąć się spod kontroli; w takich przypadkach nawet mała sprzeczka może przerodzić się w prawdziwy dramat (o kolosalnych skutkach prawnych).

Brak mi wiedzy na temat najemczyni oraz jej intencji w związku z daną umową najmu. Pewne jest jednak to, że doszło (przez udostępnienie danego mieszkania) do wprowadzenia najemczyni w posiadanie. Posiadanie – prawnie określone w artykule 336 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w Polsce traktowane jest jako stan faktyczny, w odróżnieniu od własności (ustawowo określonej w artykule 144 K.c.). Jak wprost stwierdza się w artykule 336 K.c., najemca jest posiadaczem zależnym rzeczy (np. lokalu mieszkalnego). Skoro czynsz był płacony (być może będzie znowu), to jest podstawa uznawać, że najemczyni sama uważa się za posiadaczkę zależą, a Panią za posiadaczkę samoistną tegoż mieszkania (posiadanie samoistne właściciela albo współwłaściciela to reguła, od której możliwe są wyjątki). Również posiadanie zależne (a nawet dzierżenie, czyli sytuacja słabsza od posiadania zależnego) podlega ochronie prawnej – również wobec posiadacza samoistnego (w tym będącego właścicielem rzeczy).

Zobacz również: Porzucenie rzeczy przez najemcę

Sąd rozstrzyga spór z zakresu posiadania

Gdyby doszło do sprzecznego z artykułem 342 K.c. naruszenia posiadania najemczyni, to jej przysługiwałby wybór (wyłącznie prawnie przewidzianych) sposobów reakcji na pozbawienie jej posiadania. Ustawodawca daje posiadaczowi, którego posiadanie bezprawnie naruszono, dwie podstawowe możliwości. Pierwszą jest dokonywanie czynności faktycznych (czyli korzystanie z samopomocy lub z obrony koniecznej) – art. 343 K.c. – w takich sytuacjach wykluczone jest stosowanie przemocy wobec człowieka. Drugą jest wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 K.c.) – w takich sytuacjach sąd powinien badać głównie sam fakt naruszenia posiadania (bez dalszych okoliczności); na wytoczenie takiego powództwa jest rok od naruszenia posiadania i niekiedy w praktyce powództwa takie wytaczają osoby, które już „urządziły się” w innym miejscu.

Chodzi o stan faktyczny oraz o wolę posiadania, więc trzeba się liczyć z różnymi sposobami reakcji, które – z uwagi na wskazany przez Panią kontekst sytuacyjny – mogą być najemczyni znane (przynajmniej teoretycznie). Jeden człowiek odchodzi z płaczem lub z innym przejawem bezsilności, a inny podejmuje walkę. Nie wiem, na co może zdecydować się Najemczyni w obronie posiadania, w które została wprowadzona (być może osobiście przez Panią). Najspokojniejszą faktycznie reakcją byłaby reakcja formalna – czy to wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania, czy to wezwanie patrolu policyjnego (bez podejmowania dalszych działań).

Proszę pamiętać o tym, że policjanci mają inne zadania niż rozstrzyganie sporów z zakresu prawa cywilnego – np. między wynajmującym a najemcą lub z zakresu posiadania. Jedni posiadacze decydują się na korzystanie z dozwolonych prawnie (artykułem 343 K.c.) działań bez wzywania patrolu policyjnego – np.: rozkręcają zamki, zdejmują drzwi (a niekiedy dosłownie je wyrabują). Inni posiadacze dokonują tego w obecności policjantów. Dopóki nie ma zagrożenia dla ludzi i porządku (zwłaszcza publicznego), policjanci powinni powstrzymać się od interwencji – aczkolwiek dokumentowanie zdarzeń (np. nagraniami) może okazać się właściwe. Funkcjonariusze policyjni nie są ochroniarzami interesów żadnej ze spornych stron w takich sytuacjach – tytułem przykładu: najemcy albo wynajmującego (starającego się działać „na skróty”, czyli niezgodnie z prawem w Polsce obowiązującym). Oczywiście, niekiedy faktycznie bywa inaczej, ale dość często osoby, które uważają się za pokrzywdzone zachowaniami policjantów, korzystają z pomocy prawnej – w trakcie tej pomocy mogą uzyskać wsparcie. Trzeba zakładać, że wielu policjantów jest tego świadomych i zachowuje się racjonalnie – usunięcie ze służby (np. z uwagi na bezprawne wsparcie dla jednej ze stron sporu cywilnego) mogłoby oznaczać problemy (chociażby utratę uprawnień emerytalnych). Nie wiem, jak byłoby w przypadku ewentualnej interwencji w związku z danym mieszkaniem – w ramach swych obowiązków, informuję o tym, z czym trzeba się liczyć.

Warto mieć na uwadze również brzmienie artykułu 690 K.c.: „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Dzięki temu rozszerzono na najemców możliwość korzystania z powództw, przewidzianych artykułem 222 K.c.

Zobacz również: Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony z powodu zwłoki w opłatach czynszu

Pani napisała (między innymi) – cytuję: „Nie chcę czekać całe trzy miesiące”. Z tego wnioskuję, że Pani ma przynajmniej orientację, a może i dokładną wiedzę, na temat wypowiadania umów najmu. Dlatego ograniczam się do wskazania (zapewne przypomnienia Pani) podstaw prawnych. W kodeksowych przepisach o najmie (art. 659 i następne K.c.) chodzi głównie o treść artykułu 687 K.c.: „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”. Głównie, ponieważ niekiedy problemy się kumulują (np. poza zaległościami w płatnościach dochodzi do niszczenia wyposażenia lub innych nagannych zachowań) – w takich przypadkach mogą mieć zastosowanie (jeszcze) inne podstawy prawne doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu. Proszę pamiętać o tym, że tryb wypowiadania umów lokatorom (mającym obowiązek płacić za mieszkanie) został doprecyzowany w artykule 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów … – przydaje się traktowanie takich przepisów jako instrukcji, której należy się trzymać (doświadczeni lokatorzy potrafią przed sądem skutecznie wskazywać różne niedoskonałości w działaniach dysponentów lokali mieszkalnych). W sprawach rzeczywiście spornych przydają się dowody (np. art. 6 K.c.); jednym z dowodów może być potwierdzenie doręczenia pisma – dlatego listy polecone dobrze jest wysyłać z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”.

Zgodnie z art. 659 K.c. podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie wynajmowanej komuś innemu rzeczy. Wiele osób (także najemców) uważa błędnie, jakoby niekorzystanie z objętej najmem rzeczy oznaczało brak obowiązków. Zdarza się wielkie zdziwienie najemcy, który oburza się żądaniem czynszu po wyprowadzeniu się gdzie indziej (np. „po cichu”). Samo ewentualne pozbawienie najemcy posiadania rzeczy nie oznacza rozwiązania umowy najmu. Brak możliwości korzystania z rzeczy (np. z mieszkania) może skutkować roszczeniami najemcy na podstawie przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązań (art. 471 i następne K.c.) – jednym z takich roszczeń może być żądanie odszkodowania (np. pokrycie kosztów stosownego noclegu w innym miejscu).

Zobacz również: Czy kobietę w ciąży można wyrzucić z mieszkania?

Czy wynajmujący musi uiszczać opłaty licznikowe gdy najemca tego nie robi?

Pani podkreśliła znaczenie kosztów. Niektórych Pani nie uniknie – niezależnie od tego, jak przedstawia się korzystanie z rzeczonego mieszkania oraz związane z tym rozliczenia. Na rzecz wspólnot mieszkaniowych albo spółdzielni mieszkaniowych po prostu trzeba płacić. Są jednak koszty, które można zminimalizować, a niekiedy wyeliminować. Wyżej zasygnalizowałem ryzyko, które może się wiązać z realizacją zasygnalizowanych przez Panią zamiarów. Proszę rozważyć zachowania, które mogłyby uczynić zamieszkiwanie w danym mieszkaniu mniej atrakcyjnym dla najemczyni. Pani (jako właścicielka mieszkania) jest uprawniona doprowadzić do rozwiązania umów, z którymi związane są różne „opłaty licznikowe”; być może udałoby się odciąć dopływ ciepłej wody (zimna woda powinna być dostępna). Zdecydowanie może mieć charakter legalny.

Do moich obowiązków należy zwrócenie Pani uwagi również na wybrane przepisy spoza prawa cywilnego.

Czy meldunek jest tytułem prawnym do lokalu?

Wbrew dość często spotykanym jeszcze mitom na temat zameldowania (tak zwanego meldunku), zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu – ma inne cele (w tym określone przepisami ustawy o ewidencji ludności…). Zameldowania albo wymeldowania dokonuje (wydając decyzję administracyjną) organ administracji publicznej szczebla gminnego – nigdy podmiot prywatny (nawet będący właścicielem nieruchomości lub lokalu). Oczywiście aprobata właściciela dla zameldowania kogoś przydaje się, ale nie jest niezbędna – proponuję sprawdzić (we właściwym urzędzie gminy albo miasta), kto jest zameldowany w odnośnym mieszkaniu.

Pani wie, jak przedstawia się sytuacja z płaceniem podatków w związku z wynajmowaniem przedmiotowego mieszkania. Zwracam uwagę na ten aspekt, ponieważ zdecydowanie (zwłaszcza „drastyczne”, jak Pani napisała) jednej strony wiązać się może z analogicznymi zachowaniami drugiej strony sporu. W tym aspekcie również przejawia się złożoność wielu sytuacji prawnych, ponieważ bezpłatne korzystanie z cudzego lokalu może zostać potraktowane przez organ podatkowy jako przychód, od którego należy zapłacić podatek (przynajmniej zaliczkę podatkową).

Jak wyżej napisałem, pozbawienie najemczyni posiadania udostępnionego jej mieszkania może okazać się ryzykowne – również dla Pani. Faktycznie do czegoś takiego mogłoby dojść w różny sposób. Dostawienie drzwi zewnętrznych (zamykanych na dostępny Pani zamek) lub zainstalowanie innego zabezpieczenia oznaczałoby prawdopodobnie brak dostępu do tegoż mieszkania. Oczywiście, również z takimi zachowaniami mogłoby wiązać się ryzyko – zwłaszcza w przypadku przebywania kogoś (nie tylko najemczyni) w tymże mieszkaniu, ponieważ pozbawienie człowieka wolności jest przestępstwem. Artykuł 189 Kodeksu karnego (K.k.) stanowi:

„§ 1. Kto pozbawia człowieka wolności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 2. Jeżeli pozbawienie wolności trwało dłużej niż 7 dni, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.

§ 3. Jeżeli pozbawienie wolności, o którym mowa w § 1 lub 2, łączyło się ze szczególnym udręczeniem, sprawca podlega karze pozbawienia wolności na czas nie krótszy od lat 3.”

Prawa najemcy a prawa wynajmującego 

Proszę mieć na uwadze także brzmienie artykułu 193 K.k.: „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Z tym przepisem wiązało się sporo kontrowersji – zwłaszcza chodziło o to, czy właściciela lokalu można uznać za sprawcę przestępstwa naruszenia miru domowego. W orzecznictwie (również Sądu Najwyższego) przyjęto, że może dojść do skazania właściciela lokalu na podstawie artykułu 193 K.k. Akcentuję to zagadnienie, ponieważ ewentualne wejście do mieszkania (np. w celu zmiany zamków) wbrew woli najemczyni mogłoby skutkować nawet odpowiedzialnością karną (być może także faktycznego wykonawcy, np. ślusarza).

Najemczyni prawdopodobnie w danym mieszkaniu ma jakieś swoje rzeczy. Zakładać należy, że prawo własności do tychże rzeczy jej przysługuje. Uniemożliwienie jej korzystania z danego mieszkania mogłoby wiązać się z żądaniem wydania rzeczy (jedno z powództw przewidzianych w artykule 222 K.c.). Pani jest właścicielką rzeczonego mieszkania, ale najemczyni również jest właścicielką – przynajmniej sporej części rzeczy ruchomych, wniesionych przez nią do danego mieszkania. Ta problematyka wiązać się może z innymi przepisami prawa karnego. Jest poważna różnica między skorzystaniem przez wynajmującego z ustawowego prawa zastawu a uniemożliwieniem komuś korzystania z jego własności. Artykuł 670 § 1 K.c. brzmi: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Określone rodzaje rzeczy nie podlegają zajęciu (o czym, niestety, „zapominają” nawet komornicy), a więc zasłanianie się ustawowym prawem zastawu w odniesieniu do nich może okazać się bezskuteczne. Ponadto korzystanie z ustawowego prawa zastawu polega na uniemożliwieniu wyniesienia rzeczy (np. mebli) – chociażby przez wezwanie patrolu policyjnego (jeśli takie wezwanie jest zasadne) – a nie odebraniu komuś możności korzystania z własności.

Podkreślam, że nie wiem, co się stanie w przyszłości. Proponuję lekturę przepisów o przestępstwach przeciwko mieniu (art. 276 i następne K.c.). Również w tym kontekście ukazuje się złożoność sytuacji prawnych. Celowe korzystanie z cudzych mieszkań z zamiarem niepłacenia za nie może być przejawem (stypizowanego w artykule 286 K.k.) przestępstwa oszustwa (wyłudzenia). Z kolei brak możliwości korzystania z własnych rzeczy przez najemczynię mogłaby skutkować powiadomieniem organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przywłaszczenia (art. 284 Kk.k.) lub przestępstwa kradzieży (art. 276 K.k.). Oczywiście, z powiadomieniem mogłyby się wiązać problemy. Z jednej strony trudności mogłyby wiązać się z wykazaniem, jakie rzeczy znajdują (znajdowały) się w rzeczonym mieszkaniu, a jakie nie. Z drugiej strony bezpodstawne powiadomienie o popełnieniu przestępstwa może być przestępstwem (art. 234 K.k., art. 238 K.k.) – w takim przypadku mogłyby powstać związane z naruszeniem dóbr osobistych (art. 23 K.c.) roszczenia (art. 24 K.c.), np. żądanie zadośćuczynienia pieniężnego.

Z uwagi na podaną przez Panią charakterystykę najemczyni, sporo uwagi poświęciłem potencjalnym zagrożeniom, zwłaszcza prawnym. Zachęcam do działań zgodnych z prawem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.