• Data: 2024-05-13 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Chciałabym w swoim mieszkaniu (nowy blok, wspólnota mieszkaniowa) zacząć prowadzić salon kosmetyczny. Czy należy zmienić sposób użytkowania lokalu? Czy mieszkańcy mogą mi zabronić wpuszczać klientów przez klatkę?
Jeśli posiada Pani loka mieszkalny, to prowadzenie w nim działalności gospodarczej – świadczenie usług wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.
Podstawę prawną stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Stosownie do treści art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przy wydawaniu pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części odpowiednie zastosowanie ma przepis art. 32. Oznacza to, że pozwolenie może być wydane po uprzednim uzyskaniu, przez zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania, wymaganych przepisami szczególnymi uzgodnień, pozwoleń lub opinii innych organów.
Tryb postępowania przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego został określony w wydanym z upoważnienia art. 72 wyżej powołanej ustawy Prawo budowlane rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części. Zgodnie z treścią § 10 owego rozporządzenia właściwy organ wydaje pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części po stwierdzeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, i obowiązującymi Polskimi Normami. Ponadto rozporządzenie to w par. 8 ust. 1 wymienia dokumenty i dowody, jakie należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a wśród nich dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Art. 71 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego regulują zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) polegającą na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Tego rodzaju zmiana sposobu użytkowania zasadniczo wymaga zgłoszenia. Z kolei zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części bez wymaganego zgłoszenia uregulowanego w art. 71 ust. 2 aktualizuje konieczność przeprowadzenia procedury legalizacyjnej określonej w art. 71a.
Zobacz również: Przekształcenie lokalu mieszkalnego na użytkowy
Alternatywnie – jeżeli natomiast zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ma charakter kwalifikowany i wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę; a w przypadku robót objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–4 Prawa budowlanego (art. 71 ust. 6). Legalizacja zmiany sposobu użytkowania związanej z robotami budowlanymi nastąpi więc w trybie art. 50–51.
Według art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków.
Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego będącego wyłączną własnością wnioskodawcy nie jest wymagana zgoda właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych. Zmiana ta bowiem nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu o jakiej mowa w art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./. Zgodnie z pkt 4 owego przepisu prawa czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Lokal, którego niniejsze postępowanie dotyczy, nie jest częścią nieruchomości wspólnej.
Ustawodawca w art. 144 Kodeksu cywilnego wskazał:
„Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Odnosząc to do Pani pytania – musi Pani dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Nie musi Pani przy tym uzyskiwać zgody wspólnoty, jeśli zmiana nie będzie dotyczyła części wspólnych (nie wiem, czy budynek i klatka spełniają wymogi budynku użytkowego – może nie i decyzja będzie odmowna). Zmiana musi być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego lub konieczne będzie uzyskanie decyzji WZ.
Zobacz również: Przekształcenie budynku gospodarczego na usługowy
Przykład z Warszawy
Aneta K., mieszka w nowoczesnym bloku na Mokotowie. Chciała otworzyć salon kosmetyczny w swoim mieszkaniu. Zwróciła się do urzędu dzielnicy z wnioskiem o zmianę sposobu użytkowania z mieszkalnego na usługowy. Proces wymagał przedstawienia planów adaptacyjnych i uzyskania opinii od strażaka. Po spełnieniu wszystkich wymagań, Aneta otrzymała pozytywną decyzję, która umożliwiła jej prowadzenie działalności bez naruszenia lokalnych przepisów.
Przykład z Gdańska
Tomasz P. mieszkał w nowym bloku w dzielnicy Oliwa i planował przekształcić część swojego mieszkania w studio fotograficzne. Mieszkańcy budynku wyrazili obawy dotyczące częstego przepływu klientów przez klatkę schodową. Tomasz zorganizował spotkanie z zarządem wspólnoty, na którym przedstawił swoje plany i zaproponował rozwiązania minimalizujące niedogodności dla innych mieszkańców. Wspólnota nie miała prawnego podstawy, by zabronić mu działalności, ale wspólnie ustalili godziny, w których klienci mogą odwiedzać studio.
Przykład z Krakowa
Julia B., zamieszkała w nowym budynku na Kazimierzu, zdecydowała się na otwarcie prywatnego gabinetu psychoterapeutycznego. Aby dostosować lokal do wymogów prawnych, Julia musiała zgłosić zmianę sposobu użytkowania lokalu w odpowiednim urzędzie miasta. Ponieważ plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał takiej działalności w tej lokalizacji, konieczne było uzyskanie dodatkowej decyzji o warunkach zabudowy. Procedura ta trwała kilka miesięcy, ale ostatecznie pozwoliła Julii na prowadzenie działalności zgodnie z prawem.
Wprowadzenie działalności usługowej, takiej jak salon kosmetyczny, w lokalu mieszkalnym wymaga zmiany sposobu jego użytkowania zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Proces ten obejmuje zgłoszenie w odpowiednim urzędzie oraz spełnienie wymogów technicznych i prawnych, takich jak zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Choć zgoda wspólnoty mieszkaniowej nie jest wymagana, warto uwzględnić oczekiwania i komfort innych mieszkańców, aby zapewnić harmonijne współistnienie działalności gospodarczej i codziennego życia mieszkańców.
Potrzebujesz pomocy w zmianie sposobu użytkowania Twojego lokalu? Skorzystaj z naszych usług prawnych online, które oferują profesjonalne doradztwo i pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Zapewniamy wsparcie na każdym etapie procesu, aby Twoja działalność mogła ruszyć bez przeszkód. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
