• Data: 2023-12-10 • Autor: Janusz Polanowski
Nabyłem mieszkanie w bloku, na ostatnim piętrze. Pod sufitem i nie tylko jest bardzo dużo rurek odpowietrzających od ogrzewania. Zapytałem w spółdzielni, czy mogę je zlikwidować, ale mi odmówiono, tłumacząc się niejasno problemami technicznymi, jakie wystąpiły kiedyś po takich zmianach. Tymczasem słyszałem, że w innych spółdzielniach zezwalają na przeróbki. Chciałem zapytać, czy ja, posiadając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, mogę sam dokonać przeróbek, nie oglądając się na zgodę spółdzielni? Jeśli zrobię to na własną rękę, czy spółdzielnia może mnie w jakiś sposób za to ukarać?
Pan Daniel nabył mieszkanie w bloku na ostatnim piętrze. Pod sufitem i nie tylko było dużo rurek odpowietrzających od ogrzewania, co szpeciło pomieszczenia. Pan Daniel zapytał więc w spółdzielni, czy może je zlikwidować. Odpowiedź była odmowna, wyjaśniono mu niejasno, że mogłoby to spowodować problemy techniczne, że niegdyś to miało miejsce. Tymczasem pan Daniel miał zgoła inne informacje z sąsiednich osiedli, słyszał, że w innych spółdzielniach zezwalano na takie przeróbki. Stąd pytanie pana Daniela – czy posiadając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, może sam dokonać przeróbek, nie oglądając się na zgodę spółdzielni. Jeśli wykona zaplanowane zmiany w instalacji na własną rękę, czy spółdzielnia może go w jakiś sposób ukarać.
Zacznijmy od ustalenia uprawnień pana Daniela. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – a więc jego właścicielem jest odnośna spółdzielnia mieszkaniowa, a nie pan Daniel. Pan nabył jedno z ograniczonych praw rzeczowych, a nie własność (określoną ustawowo w art. 140 K.c.). Spółdzielcze prawa do lokalu (wspomniane w art. 244 K.c.) dokładniej uregulowano w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, której rozdział 21 poświęcono spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokali. Artykuł 172 ustęp 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym”. Można dodać, że zasadnie pan Daniel odwołał się do posiadania (ustawowo określonego w art. 336 K.c.); chodzi o to, że z całą pewnością jest posiadaczem (choć nie jest właścicielem) tegoż mieszkania, zaś zakres jego uprawnień jest bliski posiadaniu samoistnemu.
Wiele osób traktuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu tak, jakby to była własność. Są to odrębne prawa – w przypadku lokali (np. mieszkalnych): odrębne rodzaje tytułów prawych. Ustawodawca nie pozostawia żadnych wątpliwości – chodzi o ograniczone prawo rzeczowe, a nie o własność. Jeżeli dojdzie w odniesieniu do tego mieszkania do przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności, to będzie można zasadnie mówić, że panu Danielowi przysługiwaniu do niego własność.
Pan Daniel powinien sprawdzić, czy w ramach danej nieruchomości (art. 46 K.c.), a zdarza się, że na jednej nieruchomości gruntowej znajduje się więcej niż jeden budynek, wyodrębniono nieruchomości lokalowe (czyli doszło do ustanowienia odrębnej własności lokali). Spółdzielnie mieszkaniowej często (zwłaszcza z uwagi na część przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) zarządzają nieruchomościami, w których wyodrębniono własność lokali (na bazie „bloków spółdzielczych). Takie sprawdzenie powinno pomóc w ustaleniu statusu danej spółdzielni mieszkaniowej w odniesieniu do budynku, w którym pan Daniel nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czy odnośna spółdzielnia jest „tylko” właścicielem odnośnego mieszkania, czy też również występuje w roli podmiotu zarządzającego sprawami danej wspólnoty mieszkaniowej – o ile doszło do powstania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa; także wtedy, gdy są bierne, np. nie wybrano zarządu takiej wspólnoty.
Zobacz również: Wymiana pionów w mieszkaniu własnościowym
Spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel mieszkania jest uprawniona decydować o bardzo ważnych zagadnieniach organizacyjnych, w tym dotyczących funkcjonowania budynku; tak samo (a może nawet bardziej) sytuacja przestawia się, jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa zarządza wspólnotą mieszkaniową (o ile taka powstała).
Odnośne instalacje (w tym ich części) z pewnością nie służą do wyłącznego korzystania w mieszkaniu, do którego tytuł prawny nabył pan Daniel, więc – zwłaszcza przez wzgląd na szeroką skalę ustanawiania odrębnej własności lokali na bazie „praw spółdzielczych” – należy się liczyć z tym, że w tym przypadku wprost ma zastosowanie art. 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali, który brzmi: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Jeśli nawet nie powstała (w ramach danej nieruchomości) wspólnota mieszkaniowa, to duże znaczenie ma wola właściciela tegoż mieszkania, czyli spółdzielni; ewentualne spory związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi (w tym „prawami spółdzielczymi”) są uprawnione rozstrzygać sądy, zaś w postępowaniu cywilnym zapewne duże znaczenie miałaby w tego rodzaju sytuacji opinia specjalistyczna – np. z „nadzoru budowlanego” oraz biegłego sądowego (a takie opiniowanie jest kosztowne). Gdyby nawet pan Daniel uzyskał zgodę na przeprowadzenie określonych prac, to zapewne koszty z tym związane ponosiłby on, a ponadto ryzyko związane z przebiegiem oraz następstwami prac również by dotyczyło jego.
Spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby nawet ponosić odpowiedzialność materialną (zwłaszcza odszkodowawczą), gdy zgodziła się na ryzykowne ingerencje w instalacje o znaczeniu dla funkcjonowania także innych lokali. Różne przepisy prawa dotyczą pana Daniela oraz tej spółdzielni. Chodzi nie tylko o Prawo budowlane, ale także o inne przepisy prawne. Samowolna lub nieostrożna ingerencja w instalacje wspólne (ważne dla korzystania także z innych lokali) może skutkować roszczeniami odszkodowawczymi (zwłaszcza art. 415 i następne K.c.) – także w przypadku przeprowadzenia prac za zgodą właściciela mieszkania (czyli odnośnej spółdzielni); także spółdzielnia mogłaby odpowiadać.
Przejawem wpływu ideologii liberalizmu oraz jedną z cech „polskiej wersji kapitalizmu” są wyobrażenia, jakoby własność była „święta”. Także własności dotyczą ograniczenia – w tym ogólnie wskazane w art. 140 K.c. Przepisy o własności odpowiednio stosuje się do użytkowania wieczystego oraz do „praw spółdzielczych” (zwłaszcza do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) – co zaznaczam z uwagi na nabycie przez pana Daniela jednego z ograniczonych praw rzeczowych. Rodzaje ograniczeń często zależą od położenia rzeczy, np. mieszkania. Prawdopodobnie z mieszkania pana Daniela można normalnie korzystać tylko dlatego, że również przez inne mieszkania przechodzą instalacje o znaczeniu ważnym dla jego mieszkania. Gdyby każdy mieszkaniec dążył do wykluczenia ze swego mieszkania instalacji ważnych dla korzystania z innych mieszkań, to zapewne nie dałoby się żyć w takim budynku.
Zobacz również: Przegląd pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu
Gdyby wskutek ingerencji w instalację grzewczą przestało działać ogrzewanie, to osoby korzystające z innych lokali mogłyby mieć roszczenie odszkodowawcze, np. dotyczące zwrotu kosztów używanej do ogrzewania energii elektrycznej lub gazu. Podobnie rzecz przedstawiałaby się w przypadku wystąpienia szkód bezpośrednich (np. w następstwie zalania lub rozsadzenia instalacji). Ewentualne wystąpienie takich szkód w mieszkaniu pana Daniela mogłoby skutkować nawet odmową wypłacenia odszkodowania przez zakład ubezpieczeń. Brak ogrzewania w czasie skrajnie niskich temperatur może stanowić nawet zagrożenie dla życia i zdrowia ludzkiego – w takim przypadku zapewne prokuratura podjęłaby czynności (i to z urzędu). Wywołanie katastrofy budowlanej lub spowodowanie zagrożenia taką katastrofą może skutkować nawet skazaniem przez sąd karny – art. 163 lub art. 164 Kodeksu karnego (K.k.). W grę mogą wchodzić przepisy wykroczeniowe, w tym zawarte w Prawie budowlanym.
Inspekcja nadzoru budowlanego jest uprawniona (zwłaszcza w poważnych sytuacjach) nakazać wykonanie określonych prac – np. mających na celu likwidację samowoli budowlanej (bo samowolne ingerencje w instalację wspólną zapewne byłyby samowolą budowlaną, być może nawet w przypadku zgody spółdzielni mieszkaniowej). Gdyby ktoś zdecydował się na drogę cywilną, np. ktoś z sąsiedztwa na podstawie „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 K.c.) wydałby zgodę na wykonanie prac mających na celu przywrócenia zgodnego z prawem (i zarazem funkcjonalnego) stanu instalacji. Można wyobrazić sobie nie tylko koszty, o których refundację do pana Daniela raczej by wystąpiono, ale również zamieszanie związane z przymusową interwencją ekipy technicznej (np. w obecności komornika sądowego) i koszty (np. szkody związane z wywarzeniem drzwi, w przypadku potrzeby dostania się do miejsca przeprowadzania prac technicznych). Jeden podmiot może okazać się nieśmiały, ale inny może korzystać z maksymalnych możności działania.
Artykuł 16 ustawy o własności lokali pozwala nawet na sprzedaż egzekucyjną nieruchomości lokalowej, jeżeli właściciel lokalu bardzo niewłaściwie postępuje w odniesieniu do danej wspólnoty mieszkaniowej – może to dotyczyć wywołania poważnych utrudnień w korzystaniu z innych lokali; w takim przypadku nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a poza tym trzeba liczyć się z dużymi kosztami (w tym postępowania egzekucyjnego). Do artykułu 16 ustawy o własności lokali znalazło się odesłanie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych – w tym w jej art. 1710 (dotyczącym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Moim zdaniem, perspektywa nawet utraty lokalu to poważne zagrożenie, być może poważniejsze od prawdopodobnego wykluczenia z grona członków spółdzielni mieszkaniowej.
Zobacz również: Kto odpowiada za brak wentylacji w mieszkaniu?
Przekształcenie prawa do lokalu
Pani Katarzyna mieszka w mieszkaniu na osiedlu spółdzielczym od ponad 20 lat. Decyduje się na przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność. Procedura ta wymagała od niej zgłoszenia zamiaru przekształcenia do zarządu spółdzielni i dopełnienia formalności prawnych. Po zakończeniu procesu pani Katarzyna stała się pełnoprawnym właścicielem mieszkania, co umożliwiło jej większą swobodę w dysponowaniu nieruchomością, w tym możliwość jej sprzedaży czy zastawienia.
Remont instalacji centralnego ogrzewania
Pan Jan, mieszkaniec spółdzielczego bloku, zauważył, że instalacje centralnego ogrzewania w jego mieszkaniu są przestarzałe i niewydajne. Postanowił przeprowadzić remont, ale dowiedział się, że jako posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może tego zrobić bez zgody spółdzielni. Spółdzielnia zdecydowała o modernizacji całego systemu ogrzewania w budynku, co przyniosło korzyści wszystkim mieszkańcom włącznie z panem Janem.
Spór o wykorzystanie części wspólnych
W bloku mieszkalnym, gdzie pani Agnieszka posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, doszło do sporu między mieszkańcami a zarządem spółdzielni. Chodziło o wykorzystanie podwórka będącego częścią wspólną nieruchomości. Mieszkańcy chcieli stworzyć na nim plac zabaw dla dzieci, podczas gdy zarząd spółdzielni planował tam parking. Ostatecznie, po długich negocjacjach udało się dojść do kompromisu, który zadowolił obie strony.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako instytucja prawna posiada swoje unikalne cechy, a zarazem mogą się z nim wiązać niemałe wyzwania. Choć na pierwszy rzut oka prawo to może wydawać się podobne do pełnej własności, w praktyce wiąże się z różnymi ograniczeniami i wymaga współpracy z zarządem spółdzielni. Przykłady z życia pokazują, jak ważne jest zrozumienie tych niuansów, zarówno w kontekście przekształceń prawa, remontów, jak i zarządzania wspólnymi częściami nieruchomości, aby uniknąć konfliktów i prawidłowo zarządzać swoim mieszkaniem.
Potrzebujesz wsparcia w zrozumieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu wszelkich niezbędnych dokumentów i pism, aby ułatwić Ci nawigację w dziedzinie prawa mieszkaniowego. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
3. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
