• Data: 2024-01-18 • Autor: Michał Soćko
Artykuł ten koncentruje się na kluczowych aspektach i zapisach prawnych dotyczących umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego w Polsce. Analizując przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, szczególną uwagę poświęcamy warunkom i wymogom stawianym zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Dużo miejsca poświęcamy omówieniu obowiązków wynikających ze specjalnej umowy, jaką jest umowa najmu okazjonalnego i odpowiednich jej zabezpieczeń. Jako przykład naszych rozważań posłuży nam zapytanie pana Bogdana.
Pan Bogdan posiada mieszkanie, które wynajmuje. Zwrócił się do nas w związku z problem wynikłym podczas ustalania warunków najmu mieszkania z nowym najemcą. Planował zawrzeć z nim umowę najmu okazjonalnego, ale okazało się, że najemca jego mieszkania jest jednocześnie właścicielem lokalu zastępczego, do którego miałby się wyprowadzić po ustaniu umowy. Innymi słowy, najemca pana Bogdana udzielałby sam sobie gwarancji mieszkania w przypadku eksmisji. Pan Bogdan pyta, czy taka sytuacja jest dopuszczalna i czy godząc się na taki układ, nie naraża się na jakieś ryzyko i jak ewentualnie temu zapobiec.
Aby odpowiedzieć na pytania pana Bogdana, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do właściwych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwanej dalej także „u.o.p.l.”). I tak, zgodnie z art. 19a u.o.p.l.:
„Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
1a. (uchylony).
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
(…)
6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.”
Zobacz również: Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego?
Przystępując do analizy powyższego przepisu, zauważyć należy na wstępie, że art. 19a ust. 2 u.o.p.l., literalnie rzecz biorąc, nie zabrania, aby najemca był zarazem właścicielem lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Przepis ten w punkcie 3 stanowi bowiem ogólnie o „oświadczeniu właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu”. W tym kontekście wskazać należy, że jedną z reguł wykładni jest zasada lege non distinguente nec nostrum est distinguere. Oznacza to, że „gdy ustawa nie różnicuje, nie do nas należy rozróżnianie”.
Ponadto celem tego przepisu było zapewnienie szybkości prowadzenia ewentualnej eksmisji najemcy z wynajmowanego lokalu właśnie do lokalu przez niego wskazanego. Jak się zatem wydaje, skoro najemca jest zarazem właścicielem lokalu zastępczego, to ochrona wynajmującego jest mocniejsza niż w sytuacji, gdyby właścicielem była osoba trzecia. Choćby z tego powodu, że skoro najemca jest właścicielem lokalu zastępczego, pan Bogdan będzie mógł w stosunku do niego prowadzić skuteczną egzekucję. Poza tym najemca zawsze będzie miał gdzie się wyprowadzić.
Natomiast gdyby w czasie trwania najmu najemca zbył ten lokal, to wtedy na podstawie art. 19a ust. 3 u.o.p.l. powinien wskazać inny lokal zastępczy. Zatem i z tego punktu widzenia interesy pana Bogdana są zabezpieczone.
„Art. 19a. 3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.”
Zatem uważam, że sytuacja, jaką przedstawił pan Bogdan, jest dopuszczalna, czyli gdy najemca jako lokal zastępczy wskazuje swój własny. Niemniej jednak wskazać muszę, że nie udało mi się znaleźć wyroku, który by dokładnie to stanowisko potwierdzał.
Gdyby pan Bogdan miał nadal wątpliwości, to może także zażyczyć sobie zawarcia umowy najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego. Zwłaszcza, że i tak trzeba się udać do notariusza celem sporządzenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 19a ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.). W takiej sytuacji, gdyby umowa naruszała przepisy prawa, notariusz powinien odmówić jej sporządzenia.
Pan Bogdan może też chronić swoje interesy, żądając od najemcy najwyższej możliwej kaucji. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 4 i 5 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Ponadto podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Zasygnalizuję, że można ustalić także inne formy zabezpieczenia ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, np. poręczenie, weksel czy nawet hipoteka na lokalu, który stanowi własność najemcy.
Zobacz również: Zgłoszenie wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego
Przykład związany z kaucją
Pani Anna wynajęła mieszkanie na warunkach najmu okazjonalnego. Zgodnie z umową, wpłaciła kaucję w wysokości trzykrotnego czynszu. Niestety, po kilku miesiącach najmu musiała szybko opuścić mieszkanie z powodu nieoczekiwanej zmiany miejsca pracy. Dzięki kaucji właściciel mieszkania miał zabezpieczenie na pokrycie kosztów wynajmu za miesiąc, w którym lokal pozostawał niezajęty, co umożliwiło mu spokojne poszukiwanie nowego najemcy.
Przykład dotyczący egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
Pan Marek, wynajmując mieszkanie, podpisał oświadczenie notarialne o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Niestety popadł w kłopoty finansowe i zalegał z czynszem, właściciel mieszkania mógł szybko i skutecznie przeprowadzić proces eksmisji do wskazanego przez pana Marka lokalu zastępczego.
Przykład związany z wypowiedzeniem umowy
Pani Katarzyna wynajmowała mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po kilku miesiącach okazało się, że lokal, który wskazała jako alternatywne miejsce zamieszkania, został sprzedany przez jej rodzinę. Zgodnie z umową, miała 21 dni na wskazanie nowego lokalu zastępczego. Niestety, nie zdołała tego zrobić w wyznaczonym terminie, co skutkowało wypowiedzeniem umowy najmu przez właściciela mieszkania.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego stanowi istotne narzędzie prawne w polskim systemie mieszkaniowym, zapewniające ochronę zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Kluczowe aspekty takiej umowy, w tym wymogi dotyczące kaucji, oświadczeń notarialnych i procedur w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, wymagają od obu stron świadomości prawnej i odpowiedzialnego postępowania. Przykłady z życia wzięte podkreślają, jak ważne jest zrozumienie i przestrzeganie warunków umowy, aby uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych i finansowych.
Potrzebujesz fachowej pomocy prawnej w zakresie najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego? Skorzystaj z naszych usług doradztwa online i profesjonalnego sporządzania pism, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo i pewność w każdej sytuacji prawnej związanej z wynajmem. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Soćko
Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.
Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.
Zapytaj prawnika
