Prawo do wyłącznego korzystania z ogródka we wspólnocie mieszkaniowej

Prawo do korzystania – quoad usum

Posiadane przez Panią prawo, nazywane jest w doktrynie „quoad usum”. Jest to podział korzystania z rzeczy (nieruchomości) wspólnej. Ogródek posadowiony jest na gruncie stanowiącym własność wspólnoty mieszkaniowej, na którym stoi także budynek wielorodzinny. Jest on, podobnie jak np. klatka schodowa, częścią wspólną, w której udział mają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Ogródek, w myśl wykładni ustawy z dn. 24.06.1994 r. o własności lokali, nie jest częścią składową lokalu ani pomieszczeniem przynależnym do niego. Prawem identycznym jest także prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym.

Zgodnie z teorią prawa współwłaściciele, czyli wszyscy z Pani wspólnoty mieszkaniowej, zawierają ww. umowę o podział korzystania i postanawiają w niej, że ogródki lub ogródek będzie przeznaczony do wyłącznego korzystania przez właścicieli wskazanych lokali, czy lokalu.

Odbywa się to, w praktyce, na etapie sprzedaży odrębnych praw do lokalu, gdzie deweloper dba o pozyskanie zgody pozostałych nabywców lokali, którym takie prawo nie będzie przysługiwać.

Takie zapisy, co oczywiste, są wpisane do aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności prawa do lokalu mieszkalnego i właśnie prawa do wyłącznego korzystania z ogródka lub też jeszcze miejsca postojowego. Powinny być także wpisane do księgi wieczystej lokalu.

Jak więc widać, Pani prawo jest umową, którą tylko w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub ewentualnie orzeczenia sądu można zmienić. Podaję to tylko dla porządku.

Posiadania ogródka

To, co Pani przysługuje, po spełnieniu ww. formalności, to, zgodnie z art. 336 i nast. Kodeksu cywilnego, posiadanie.

Co do zasady posiadanie jest bezpośrednim lub pośrednim przejawem i atrybutem własności, ale jest także ujmowane jako tylko szczególny stan faktyczny, co jednak zwykle stanowi wycinkowe ujęcie całego stanu faktycznego i prawnego związanego z posiadaniem przedmiotu. Stan posiadania jest chroniony prawem, nawet mimo braku prawa podmiotowego, ale w typowym przypadku stanowi ono jednak, razem z prawem używania, korzystania oraz rozporządzania rzeczą, jeden z elementów prawa własności i dlatego w swoim podstawowym wymiarze jest ono elementem prawnym związanym z własnością.

Posiadanie, rozpatrywane w oderwaniu od istnienia jego podstawy prawnej, jest stanem faktycznym, będącym silniejszą z dwóch postaci władztwa nad rzeczą. Słabszą postacią władztwa jest dzierżenie.

Władztwo polega na faktycznym, rzeczywistym władaniu rzeczą z zamiarem utrzymania się w tym władaniu. Władztwo cechuje się więc występowaniem elementu behawioralnego (corpus) w postaci obiektywnie istniejącego zachowania, czyli władania rzeczą, oraz elementu mentalnego, psychicznego (animus) w postaci zamiaru utrzymania się w tym władaniu bezterminowo albo tylko przez określony czas – uwagi za Komentarzem do art. 336 Kodeksu cywilnego, red. Gutowski, 2018.

W ramach posiadania prawa do ogródka może więc Pani tym prawem władać samodzielnie, korzystać z niego wyłącznie i bez naruszania go przez innych. Ze wszystkimi poczynionymi uwagami cywilnoprawnymi, posiada Pani to prawo „jak właściciel”, ale nie jest Pani własnością. Ale właśnie na to, aby z czegoś, co należy do wspólnoty, korzystała tylko Pani i tylko Pani to prawo posiadała, wspólnota mieszkaniowa się zgodziła.

Zobacz również: Pożytki we wspólnocie mieszkaniowej

Naruszenie posiadania

To, co Panią spotkało, należy traktować jako naruszenie posiadania, o czym stanowią nw. przepisy Kodeksu cywilnego.

„Art. 342 [Zakaz naruszania] Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Art. 343 [Obrona konieczna; samopomoc]

§ 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela”.

Nie są dopuszczalne takie działania i są nadużyciem prawa. Wspólnota ma współwłasność, ale administracja ma obowiązek szanować prawo korzystania i bez powodu nie może go naruszać. W opisywanym przypadku żadnego takiego powodu nie podano.

Ma Pani prawo reagować na bieżąco, w ramach tzw. obrony koniecznej lub samopomocy, lub, po zebraniu odpowiedniego materiału dowodowego, wytoczyć powództwo cywilne o ochronę posiadania.

Na obecnym etapie proponuję pismo do administracji lub rozmowę przy świadkach o zaprzestanie dalszych naruszeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.