Właściciel żąda pokrycia kosztów remontu wynajmowanego mieszkania, co zrobić?

Stan lokalu po wyprowadzce najemcy a roszczenia wynajmującego

Opis sytuacji wskazuje na to, że Pan mógł spotkać się z kimś, komu wydaje się, że używanie rzeczy jest wolne od jakichkolwiek skutków; zdarzają się osoby (np. wynajmujący), którym wydaje się, jakoby po zakończeniu używania lokalu (np. mieszkalnego) miał on być w lepszym stanie, niż przed rozpoczęciem używania go (z tym wiążą się np. problemy z rozliczeniem znacznych nakładów na niektóre mieszkania, np. komunalne).

Prawnie wiążące kwalifikowanie określonych zachowań (np. „pod kątem” znamion jakiegoś przestępstwa) należy do właściwości organów władzy publicznej; odnośnie do przestępstw chodzi o organa ścigania (na ogół prokuraturę oraz policję) oraz sądy – są to organa państwowe (a nie samorządowe). Osoby prywatne (w tym prawnicy usługowi) mogą jedynie rozważać zagadnienia, ale ich nawet najbardziej zasadne wnioski mogą „zderzyć się” np. z niechęcią zajmowania się określonymi sprawami (np. jako „sporami cywilnymi”).

Czym jest przestępstwo wyłudzenia 

Przestępstwo wyłudzenia (oszustwa) stypizowano w art. 286 Kodeksu karnego, który stanowi:

„§ 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 2. Tej samej karze podlega, kto żąda korzyści majątkowej w zamian za zwrot bezprawnie zabranej rzeczy.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

§ 4. Jeżeli czyn określony w § 1-3 popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.”

Proponuję zastawić – i to bardzo dokładnie – sytuację (w tym stan mieszkania) z art. 6 i następnymi ustawy o ochronie praw lokatorów…; w części jej przepisów uregulowano zagadnienia ważne dla najemców (oraz innych lokatorów) – chociaż podstawowe dla umowy (prawa) najmu przepisy prawne zawarto w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Artykuł 662 K.c. brzmi:

„§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.”

Zobacz również: Wymiana drzwi w wynajmowanym lokalu

Prawo lokatorów do zwrotu kaucji

Treść artykułu 662 K.c. jest dość ogólna. Ustawodawca znacznie bardziej precyzyjne przepisy zawarł w ww. art. 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów…. Zestawienie sytuacji z przepisami przyda się – czy to przy proponowaniu rozwiązań ugodowych, czy to w ramach (bardziej) konfrontacyjnych „kroków prawnych”; szczególnie w sprawach spornych duże znaczenie mają dowody – w tym z uwagi na prawny obowiązek dowodowy w prawie cywilnym, wyrażony w art. 6 K.c. oraz w art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Jak w wielu (różnego rodzaju) sprawach, także w postępowaniach prawnych przydaje się odpowiednia aktywność – np. art. 230 K.p.c. (odnośnie do postępowań cywilnych). Przyda się Panu udowodnienie Pańskich racji; bez tego może być trudno wykazać zasadność Pańskiego stanowiska (szczególnie żądania ścigania karnego).

Zaistniała sytuacja konfliktowa, więc tym bardziej trzeba dbać o dowody. Jeżeli Pan będzie dokonywał na rzecz (już byłego) wynajmującego jakieś świadczenia – tytułem przykładu: płacił pieniądze lub dostarczał materiały (np. przydatne w porządkowaniu mieszkania) – to proponuję wcześniej przygotować pokwitowanie i domagać się jego podpisania przez wynajmującego lub jego przedstawiciela (art. 95 i następne K.c.). Niejednokrotnie (w różnych) kontekstach sytuacyjnych brak pokwitowania okazuje się poważnym problemem.

Pokwitowanie to przykład dowodowego znaczenia formy pisemnej (głównie: art. 74 K.c., art. 244 i następne K.p.c.). Sprawy ważne należy załatwiać na piśmie. Pisma trzeba składać (np. sekretariacie lub biurze podawczym instytucji) za pokwitowaniem ich przyjęcia albo wysyłać listem poleconym (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Upływ czasu może utrudniać dochodzenie roszczeń (np. z uwagi na ich przedawnienie, art. 117 i następne K.c.) lub udowodnienie swych racji (chociażby z uwagi na zapominanie szczegółów lub utratę dowodów). Dlatego proszę rozważyć przynajmniej wysłanie pisemnego wezwania do negocjacji lub do zwrotu należnej Panu kwoty pieniędzy – z zaznaczeniem, że chodzi o „wezwanie przedsądowe” (co byłoby zasygnalizowaniem gotowości skorzystania z drogi prawnej); w takim wezwaniu przydałoby się wskazanie, do kiedy (lub jak długo) będzie Pan oczekiwał na odpowiedź. Wyrazem dążenia do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) mogłoby być także zawezwanie do próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); jedną z zalet takiego wezwania (kierowanego do sadu rejonowego, właściwego dla wzywanego) jest niska opłata sądowa – z uwagi na zapowiadanie zmian prawnych w tym zakresie proponuję sprawdzać aktualną (w danym czasie) treść ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (choć nie można zupełnie wykluczyć zastąpienia jej inną ustawą).

Przejawem taktyki spornej mogłoby być wytoczenie powództwa – np. o zapłatę (w przypadku żądania zwrotu kaucji, przynajmniej częściowo) lub o stwierdzenie (przykładowo, stwierdzenie tego, że Pan jest wolny od dopłacania do kwoty kaucji); konstrukcję prawną powództwa o ustalenie zawarto w art. 189 K.p.c. Być może zasadne (pod dokładnym zestawieniu sytuacji z przepisami prawnymi) okazałoby się powiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa – zapewne prokuratury, ponieważ policjanci dość często już wstępnie kwalifikują różne sprawy jako „spory cywilne” lub „spory w rodzinie” (jakby w takich kontekstach wolno było zachowywać się bardzo nagannie). Niektórzy wynajmujący „unikają Fiskusa”; z tym wiąże się powiadamianie „skarbówki” przez część (byłych najemców). Proponuję unikać „zapowiedzi” takiego powiadomienia (bo ktoś mógłby to przedstawiać jako groźbę bezprawną); albo powiadomić – albo nie powiadamiać.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Panu opracować oraz właściwie realizować dobrą strategie w związku z (już byłą) umową najmu. Bez dokładnego zbadania szczegółów wypowiadanie się co do tego, czy miało (lub ma) miejsce usiłowanie wyłudzenia, byłoby przedwczesne. Z kolei, formułowanie ogólnikowych wypowiedzi w sprawach z zakresu prawa karnego jest ryzykowne – chociażby dlatego, że sporo osób traktuje wypowiedzi prawników usługowych niemalże jak „orzeczenie” lub „gwarancję wygranej”, zaś doświadczenie uczy, że przebieg lub wynik postępowania prawnego może zależeć od różnych czynników.

Zobacz również: Jak rozliczyć kaucję za wynajem lokalu?

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.