• Autor: Janusz Polanowski
Właściciel mieszkania po mojej wyprowadzce nie chce oddać mi kaucji, a nawet żąda ode mnie dopłaty. Moim zdaniem mieszkanie nie wymaga żadnego remontu, było normalnie użytkowane i widoczne ślady są typowe po pewnym czasie zamieszkiwania. Dodatkowo właściciel wymaga ode mnie pokrycia kosztów cyklinowania parkietu. Zaoferowałem właścicielowi pokrycie kosztów środków czystości, a nawet farby na zamalowanie zabrudzonych ścian z kaucji. On jednak upiera się przy czymś co wygląda na generalny remont mieszkania, za który oczekuje, że ja zapłacę. Czy ma on prawo żądać ode mnie takich pieniędzy? Czy próba wymuszenia na mnie pokrycia kosztów remontu wynajmowanego mieszkania nosi znamiona wyłudzenia pieniędzy?
Opis sytuacji wskazuje na to, że Pan mógł spotkać się z kimś, komu wydaje się, że używanie rzeczy jest wolne od jakichkolwiek skutków; zdarzają się osoby (np. wynajmujący), którym wydaje się, jakoby po zakończeniu używania lokalu (np. mieszkalnego) miał on być w lepszym stanie, niż przed rozpoczęciem używania go (z tym wiążą się np. problemy z rozliczeniem znacznych nakładów na niektóre mieszkania, np. komunalne).
Prawnie wiążące kwalifikowanie określonych zachowań (np. „pod kątem” znamion jakiegoś przestępstwa) należy do właściwości organów władzy publicznej; odnośnie do przestępstw chodzi o organa ścigania (na ogół prokuraturę oraz policję) oraz sądy – są to organa państwowe (a nie samorządowe). Osoby prywatne (w tym prawnicy usługowi) mogą jedynie rozważać zagadnienia, ale ich nawet najbardziej zasadne wnioski mogą „zderzyć się” np. z niechęcią zajmowania się określonymi sprawami (np. jako „sporami cywilnymi”).
Przestępstwo wyłudzenia (oszustwa) stypizowano w art. 286 Kodeksu karnego, który stanowi:
„§ 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
§ 2. Tej samej karze podlega, kto żąda korzyści majątkowej w zamian za zwrot bezprawnie zabranej rzeczy.
§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
§ 4. Jeżeli czyn określony w § 1-3 popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.”
Proponuję zastawić – i to bardzo dokładnie – sytuację (w tym stan mieszkania) z art. 6 i następnymi ustawy o ochronie praw lokatorów…; w części jej przepisów uregulowano zagadnienia ważne dla najemców (oraz innych lokatorów) – chociaż podstawowe dla umowy (prawa) najmu przepisy prawne zawarto w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Artykuł 662 K.c. brzmi:
„§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.”
Zobacz również: Wymiana drzwi w wynajmowanym lokalu
Treść artykułu 662 K.c. jest dość ogólna. Ustawodawca znacznie bardziej precyzyjne przepisy zawarł w ww. art. 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów…. Zestawienie sytuacji z przepisami przyda się – czy to przy proponowaniu rozwiązań ugodowych, czy to w ramach (bardziej) konfrontacyjnych „kroków prawnych”; szczególnie w sprawach spornych duże znaczenie mają dowody – w tym z uwagi na prawny obowiązek dowodowy w prawie cywilnym, wyrażony w art. 6 K.c. oraz w art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Jak w wielu (różnego rodzaju) sprawach, także w postępowaniach prawnych przydaje się odpowiednia aktywność – np. art. 230 K.p.c. (odnośnie do postępowań cywilnych). Przyda się Panu udowodnienie Pańskich racji; bez tego może być trudno wykazać zasadność Pańskiego stanowiska (szczególnie żądania ścigania karnego).
Zaistniała sytuacja konfliktowa, więc tym bardziej trzeba dbać o dowody. Jeżeli Pan będzie dokonywał na rzecz (już byłego) wynajmującego jakieś świadczenia – tytułem przykładu: płacił pieniądze lub dostarczał materiały (np. przydatne w porządkowaniu mieszkania) – to proponuję wcześniej przygotować pokwitowanie i domagać się jego podpisania przez wynajmującego lub jego przedstawiciela (art. 95 i następne K.c.). Niejednokrotnie (w różnych) kontekstach sytuacyjnych brak pokwitowania okazuje się poważnym problemem.
Pokwitowanie to przykład dowodowego znaczenia formy pisemnej (głównie: art. 74 K.c., art. 244 i następne K.p.c.). Sprawy ważne należy załatwiać na piśmie. Pisma trzeba składać (np. sekretariacie lub biurze podawczym instytucji) za pokwitowaniem ich przyjęcia albo wysyłać listem poleconym (i to z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).
Upływ czasu może utrudniać dochodzenie roszczeń (np. z uwagi na ich przedawnienie, art. 117 i następne K.c.) lub udowodnienie swych racji (chociażby z uwagi na zapominanie szczegółów lub utratę dowodów). Dlatego proszę rozważyć przynajmniej wysłanie pisemnego wezwania do negocjacji lub do zwrotu należnej Panu kwoty pieniędzy – z zaznaczeniem, że chodzi o „wezwanie przedsądowe” (co byłoby zasygnalizowaniem gotowości skorzystania z drogi prawnej); w takim wezwaniu przydałoby się wskazanie, do kiedy (lub jak długo) będzie Pan oczekiwał na odpowiedź. Wyrazem dążenia do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) mogłoby być także zawezwanie do próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); jedną z zalet takiego wezwania (kierowanego do sadu rejonowego, właściwego dla wzywanego) jest niska opłata sądowa – z uwagi na zapowiadanie zmian prawnych w tym zakresie proponuję sprawdzać aktualną (w danym czasie) treść ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (choć nie można zupełnie wykluczyć zastąpienia jej inną ustawą).
Przejawem taktyki spornej mogłoby być wytoczenie powództwa – np. o zapłatę (w przypadku żądania zwrotu kaucji, przynajmniej częściowo) lub o stwierdzenie (przykładowo, stwierdzenie tego, że Pan jest wolny od dopłacania do kwoty kaucji); konstrukcję prawną powództwa o ustalenie zawarto w art. 189 K.p.c. Być może zasadne (pod dokładnym zestawieniu sytuacji z przepisami prawnymi) okazałoby się powiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa – zapewne prokuratury, ponieważ policjanci dość często już wstępnie kwalifikują różne sprawy jako „spory cywilne” lub „spory w rodzinie” (jakby w takich kontekstach wolno było zachowywać się bardzo nagannie). Niektórzy wynajmujący „unikają Fiskusa”; z tym wiąże się powiadamianie „skarbówki” przez część (byłych najemców). Proponuję unikać „zapowiedzi” takiego powiadomienia (bo ktoś mógłby to przedstawiać jako groźbę bezprawną); albo powiadomić – albo nie powiadamiać.
Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Panu opracować oraz właściwie realizować dobrą strategie w związku z (już byłą) umową najmu. Bez dokładnego zbadania szczegółów wypowiadanie się co do tego, czy miało (lub ma) miejsce usiłowanie wyłudzenia, byłoby przedwczesne. Z kolei, formułowanie ogólnikowych wypowiedzi w sprawach z zakresu prawa karnego jest ryzykowne – chociażby dlatego, że sporo osób traktuje wypowiedzi prawników usługowych niemalże jak „orzeczenie” lub „gwarancję wygranej”, zaś doświadczenie uczy, że przebieg lub wynik postępowania prawnego może zależeć od różnych czynników.
Zobacz również: Jak rozliczyć kaucję za wynajem lokalu?
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
