• Data: 2024-06-11 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Chcielibyśmy znieść współwłasność z sąsiadem. Na działce jest budynek trzyrodzinny. Wydzielone są lokale mieszkalne własnościowe. Dwa lokale znajdują się na parterze, a trzeci na piętrze. My zamieszkujemy na parterze, sąsiad nad nami i nad trzecim lokalem należącym do ich syna. Każdy lokal ma osobne wejście i z innej strony budynku. Podwórko mamy podzielone umownie (nie na piśmie) pomiędzy sobą. Nasza część jest oddzielona ogrodzeniem od pozostałych (ogrodzenie wspólnie stawiane z sąsiadem). Pozostałe dwie części gruntu uzyskuje sąsiad. Taki podział nam odpowiada. Co powinniśmy zrobić, aby taki podział podwórka był prawny i co z gruntem pod budynkiem? Czy grunt pod budynkiem musi pozostać w współudziale? Jeżeli tak, to w jaki sposób powinien być wydzielony od pozostałej części podwórka? Czy działka pod budynkiem pozostanie wielkości budynku, czy musi być większa? Jak wcześniej pisałam, wejścia do mieszkań sąsiadów są z drugiej strony budynku, z których my nie korzystamy, a oni nie korzystają z naszej strony.
Dopóki istnieje odrębna własność lokali, nie można znieść współwłasności gruntu. Ani pod budynkiem, ani obok budynku. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Kwestia podziałów nieruchomości jest uregulowana w art. 92–100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 z późn. zm.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2663).
Podziału nieruchomości można dokonać na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości (jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych).
Zgodnie z art. 93 powyższej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego - w razie braku tego planu - podziału można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu lub z przepisami odrębnymi.
Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W przypadku takiego podziału do wniosku o podział należy dołączyć rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z przedstawieniem granicy wewnątrz budynku.
Część czynności związanych z podziałem nieruchomości wykonuje uprawniony geodeta. Zgodnie z przepisami opracowuje on protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, mapę z projektem podziału oraz protokół z wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych.
Zobacz również: Adaptacja strychu w domu jednorodzinnym
W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych jednolite jest stanowisko, iż podział fizyczny budynku może zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony i tylko w taki sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1986 r. III CP 77/86, OSNCP 1987, nr12, poz. 190). Jedyny wyjątek to odrębna własność lokali i współwłasność w gruncie.
Podział gruntu i budynku nie może więc odbyć się w taki sposób, aby każde piętro należało do innego właściciela, a współwłasnością gruntu zostanie zniesiona w oderwaniu od podziału budynku.
Reasumując – jeśli jest możliwy podział budynku w pionie i takie wydzielenie odrębnej własności, a granica nieruchomości będzie przebiegać wzdłuż pionowych ścian – należy umownie znieść odrębną własność lokali, powołać biegłego, który na nowo wyznaczy lokale w pionie, i tak będzie możliwe zniesienie współwłasności budynku i działki. Nie jest możliwe natomiast pozostawienie lokali w poziomach, a ustanowienie odrębnych działek gruntu dla każdego z lokali. W tym wypadku możliwy jest tylko podział do korzystania w zakresie gruntu.
Zniesienie współwłasności gruntu, na którym stoi budynek trzyrodzinny, wymaga spełnienia określonych przepisami prawa warunków, w tym wykonania pionowego podziału budynku. Proces ten wymaga współpracy z geodetą oraz zgodności z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego. Odpowiednie przygotowanie dokumentacji i przeprowadzenie podziału umożliwi każdemu z właścicieli niezależne zarządzanie swoją częścią nieruchomości.
Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online oraz usług sporządzania pism, aby szybko i skutecznie rozwiązać kwestie związane z podziałem współwłasności gruntu i budynku. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1986 r. sygn. akt III CP 77/86
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
