• Data: 2024-01-01 • Autor: Monika Cieszyńska
Obowiązek kontroli przewodów kominowych jest nie tylko kluczowym elementem dbałości o bezpieczeństwo budynków, ale także obowiązkiem prawnym właścicieli i zarządców nieruchomości. Polskie przepisy prawne, takie jak ustawa prawo budowlane czy rozporządzenie Niedochowanie tego obowiązku może skutkować sankcjami, a w artykule przybliżamy szczegóły tych regulacji i ich praktyczne konsekwencje. Robimy to na podstawie odpowiedzi na wątpliwości pana Ryszarda. Zastanawia się on, czy administrator budynku komunalnego ma obowiązek uprzedzenia mieszkańców o planowanej wizycie kominiarza. Podczas ostatniej wizyty serwisanta niestety nasz klient nie miał możliwości wpuszczenia go do mieszkania. Po kilku dniach dostał pismo z gminy, aby w trybie pilnym zlecił samodzielnie wizytę kominiarza, pokrył koszt i dostarczył protokół z oględzin. Dodał też, że o wspomnianej wizycie nie zostałem poinformowany z uprzedzeniem, przez co nie miał możliwości przygotowania się i wpuszczenia serwisanta do lokalu. Pan Ryszard pyta nas, czy otrzymane pismo jest wiążące, czy faktycznie musi samodzielnie pokryć koszt i czy o wspomnianych wizytach nie musiał być poinformowany z wyprzedzeniem.
Obowiązek dokonywania regularnej kontroli przewodów kominowych należy do właściciela/zarządcy lokalu, co jasno wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo budowlane, który stanowi:
„Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)”.
Niedochowanie tego obowiązku jest wykroczeniem i podlega karze grzywny.
Również rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7.06.2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów w § 34 nakazuje czyścić przewody wentylacyjne, dymowe i spalinowe z częstotliwością:
W obiektach lub ich częściach usuwa się zanieczyszczenia z przewodów wentylacyjnych co najmniej raz w roku, jeżeli większa częstotliwość nie wynika z warunków użytkowych.
Powyższe uzupełnia także ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów „do obowiązków wynajmującego (Gminy) zalicza się m.in. zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”. Z tym przepisem koresponduje ogólny obowiązek wynajmującego określony w art. 662 kodeksu cywilnego (kc), w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Z przedmiotowym obowiązkiem właściciela/zarządcy skorelowany jest obowiązek najemcy (czyli pana Ryszarda) udostępnienia lokalu w celu dokonania przeglądu kominiarskiego, o czym stanowi art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów:
„Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora”.
Odpowiadając na opisane pytanie, należy stwierdzić, iż zarządca miał obowiązek ustalić z naszym klientem termin przeglądu, gdyż wyżej cytowany artykuł jednoznacznie stanowi, iż udostępnienie lokalu w celu przeprowadzenia okresowego lub doraźnego przeglądu stanu technicznego lokalu odbywa się w terminie uzgodnionym przez właściciela z lokatorem.
Jeśli zatem zarządca rzeczywiście nie uzgodnił z panem Ryszardem terminu, to jego żądania kierowane pod adresem mieszkańca nie mają podstaw. Poza tym obowiązek przeprowadzenia przeglądu kominiarskiego nadal ciąży na zarządcy (tym samym moim zdaniem nieudostępnienie lokalu przez lokatora nie zwalnia zarządcy z przedmiotowego obowiązku).
Ponadto w doktrynie wyrażono pogląd, iż jeżeli wbrew obowiązkowi lokator nie udostępnia lokalu w celu dokonania okresowego lub doraźnego przeglądu, zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora bądź nie przeprowadza się do lokalu zamiennego, właściciel może wymusić na nim określone zachowanie tylko przez uzyskanie orzeczenia sądowego (tak Katarzyna Zdun-Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz).
Przede wszystkim więc należy rozstrzygnąć, czy zarządca poinformował pana Ryszarda o terminie planowanego przeglądu kominiarskiego, np. przez wywieszenie informacji na klatce schodowej w widocznym miejscu. Nadto w ewentualnym sporze sądowy nie bez znaczenia będzie fakt, czy po powzięciu informacji o planowanym przeglądzie próbował on skontaktować się z zarządcą lub firmą kominiarską celem uzgodnienia innego terminu.
Zobacz również: Wentylacja mechaniczna w bloku przepisy
Przykład 1
W bloku przy ulicy Klonowej 5, zarządca nieruchomości zaniedbał obowiązek informowania mieszkańców o planowanej kontroli przewodów kominowych. Spowodowało to niemożność przeprowadzenia inspekcji w kilku mieszkaniach, co doprowadziło do konieczności ponownego umówienia wizyty i dodatkowych kosztów dla wspólnoty mieszkaniowej.
Przykład 2
W jednym z warszawskich osiedli wprowadzono system powiadamiania SMS-owego o zbliżających się wizytach kominiarza. Dzięki temu mieszkańcy mogli odpowiednio przygotować się na inspekcję, co znacząco zwiększyło efektywność kontroli i zadowolenie mieszkańców z zarządzania nieruchomością.
Przykład 3
Pan Janusz, administrator budynku na osiedlu Słonecznym, postanowił zmodernizować proces informowania o wizytach kominiarza. Oprócz tradycyjnych ogłoszeń na tablicy informacyjnej, zaczął korzystać z aplikacji mobilnej, gdzie każdy mieszkaniec mógł sprawdzić datę nadchodzącej wizyty i zaplanować swój dzień tak, aby umożliwić dostęp do swojego mieszkania. Dzięki temu, wizyty kominiarza przebiegały sprawniej, a mieszkańcy byli lepiej poinformowani.
Podsumowując, regularna kontrola przewodów kominowych nie jest tylko wymogiem prawnym, ale przede wszystkim kwestią bezpieczeństwa mieszkańców. Przykłady z życia pokazują, że zaniedbania w tym zakresie mogą prowadzić do poważnych konsekwencji, w tym zagrożenia zdrowia i życia.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej lub przygotowania dokumentacji związanej z kontrolą przewodów kominowych? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych on-line i usług prawniczych. Opisz już teraz swoją sprawę przez formularz umieszczony pod tym tekstem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
8. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
Zapytaj prawnika
