Nie mogę rozwiązać umowy najmu z powodu śmierci najemcy

Prawo najmu podlega dziedziczeniu

Oczywiście umowa najmu powinna zostać wypowiedziana w tej sytuacji spadkobiercom najemcy. Prawo najmu podlega bowiem dziedziczeniu, zgodnie z zasadą wyrażoną w artykule 925 Kodeksu cywilnego, w myśl której spadkobiercy nabywają spadek ex lege z chwilą jego otwarcia, czyli śmiercią strony stosunku najmu. Do wystąpienia tegoż skutku nie są potrzebne jakiekolwiek czynności prawne spadkobierców strony. Prawa te przechodzą na nich niezależnie od tego, czy władają przedmiotami tych umów czy też nie.

Umowa najmu nie wygasa w razie śmierci wynajmującego

Nie ma także wątpliwości w doktrynie ani orzecznictwie, że umowy najmu nie wygasają także w razie śmierci wynajmującego. Wówczas w miejsce zmarłej strony wstępują jej spadkobiercy. Nie ma przy tym znaczenia, czy są oni ustawowi czy też testamentowi.

W Pani przypadku problem polega na tym, że ustalenie spadkobierców może niestety trwać tak w zasadzie 6 miesięcy, ponieważ dopiero w ciągu 6 miesięcy od dowiedzenia się o tytule powołania spadek nabywany jest z mocy prawa. Zgodnie bowiem z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania.

Problem skomplikuje się, gdy spadkobiercy spadek odrzucą, bo będzie do dziedziczenia powołana kolejna grupa dziedziczenia, której ten termin 6-miesięczny będzie biegł od nowa. Może to niestety długo trwać. Bardzo mi przykro, ale nic w tym zakresie nie da się zrobić.

Zobacz również: Śmierć wynajmującego a umowa najmu

Wniosek do sądu o stwierdzenie dziedziczenia po zmarłym najemcy

Jedyne co pomoże Pani przyśpieszyć rozwiązanie to złożenie samej wniosku do sądu o stwierdzenie dziedziczenia po zmarłym najemcy skoro spadkobiercy najemcy nie są – z jakichkolwiek względów – zainteresowani stwierdzeniem praw do spadku po zmarłym.

Bez wątpienia jednak ma Pani prawo do wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku po najemcy jako wynajmujący. Niezaprzeczalnie bowiem ma Pani interes prawny w rozumieniu art. 1025 Kodeksu cywilnego, który pozwala na złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku i podać w nim chociażby dane konkubiny. Sąd ją wezwie na rozprawę i wypyta o adresy dzieci – sąd musi bowiem z urzędu ustalić, kto jest spadkobiercą, a ma dużo większe możliwości niż Pani. Dzieciom 6-miesięczny termin biegnie od daty śmierci ojca.

Prawo zastawu rzeczy z uwagi na brak płatności czynszu

Inną kwestią, której pewnie nie powinnam sugerować jest sytuacja faktyczna, w której Pani zbierze rzeczy, które tam są w towarzystwie świadków i przeniesienie np. w inne miejsce. Przysługuje Pani na nich prawo zastawu z uwagi na brak płatności czynszu i po prostu wynajmie lokal komuś innemu. Oczywiście nie jest to działanie prawidłowe, ale w zasadzie ryzykiem jest tylko to, że można wystąpić z pozwem o przywrócenie naruszonego posiadania – co trwać będzie bardzo długo. Wówczas jednak ktoś musiałby być tym zainteresowany, a ponieważ spadkobiercy nie wyglądają na zainteresowanych myślę, że ryzyko jest w zasadzie żadne.

Ważne tylko, aby rzeczy zabezpieczyć przed uszkodzeniem i komisyjnie spisać, sfotografować, aby się Pani nie naraziła na zarzut ich zniszczenia i próbę dochodzenia np. odszkodowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.