Czy umowa najmu obowiązuje ze zmarłym właścicielem?

Ważność umowy najmu

Umowa najmu nie traci ważności w chwili śmierci wynajmującego.

Art. 922 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, iż prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Najem jest bez wątpienia prawem majątkowym, tak więc w Państwa przypadku spadkobiercy są obecnie wynajmującymi, co oznacza, że mają oni prawo wystawiania rachunków, pobierania czynszu od najemców, itp. Postanowienie o nabyciu spadku, to jedynie potwierdzenie urzędowe tego faktu, bo tak naprawdę własność nabywają w chwili otwarcia spadku, a więc najczęściej w chwili śmierci spadkodawcy (art. 925 K.c.).

Przechodzenie umowy na kolejne osoby

Następca prawny właściciela jest zawsze związany umową najmu, która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. Nie ma w związku z tym obowiązku podpisywania nowej umowy, czy też aneksu w związku ze zmianą strony umowy, tj. osoby wynajmującego. Skoro już jednak Państwo umowę nową podpisali, to jak rozumiem jako strona wynajmująca, występuje tu siostra jako ona sama i jako reprezentująca swojego brata (ponieważ oni oboje są spadkobiercami). Wobec czego ewentualne wypowiedzenie umowy najmu winno dotyczyć nowej umowy, która od momentu podpisania jej przez obie strony jest tą obecnie obowiązującą. Natomiast „stara” umowa winna być rozwiązana jeszcze przed popisaniem „nowej”, chociażby na zasadzie porozumienia stron, ponieważ jeżeli Państwo tego nie zrobili to istnieje domniemanie, iż nadal ona obowiązuje. To z kolei prowadziłoby do kuriozalnej sytuacji, gdy w obrocie prawnym funkcjonują nadal dwie ważne umowy dotyczące tego samego przedmiotu umowy.

Tak, jak pisałam wcześniej, śmierć dotychczasowego właściciela lokalu nie oznacza automatycznego wygaśnięcia dotychczasowej umowy najmu. Zatem, żeby podpisać nową, należałoby rozwiązać tą wcześniejszą.

Przykłady

Śmierć wynajmującego w trakcie umowy

Jan i Maria wynajmują mieszkanie od pana Kowalskiego. Niestety, pan Kowalski umiera, a jego dzieci, Anna i Piotr, zgłaszają się do najemców z dokumentami spadkowymi. Jan i Maria zastanawiają się, czy ich umowa najmu jest nadal ważna. Po konsultacji z prawnikiem dowiadują się, że umowa najmu przechodzi na spadkobierców, czyli Annę i Piotra. Otrzymują oni prawo do pobierania czynszu i utrzymywania umowy na tych samych warunkach, na jakich była zawarta z ich ojcem.

Podpisanie nowej umowy po śmierci właściciela

Agnieszka i Paweł wynajmują mieszkanie od pani Nowak. Po jej śmierci, syn pani Nowak, Tomasz, zgłasza się do nich jako nowy właściciel. Agnieszka i Paweł, nie wiedząc o przepisach dotyczących dziedziczenia praw i obowiązków najmu, podpisują nową umowę najmu z Tomaszem. Po jakimś czasie dowiadują się, że mogli pozostać przy starej umowie, gdyż była ona nadal ważna. W tej sytuacji, muszą teraz wypowiedzieć starą umowę, aby uniknąć problemów prawnych związanych z dwoma obowiązującymi umowami.

Konflikt spadkobierców a obowiązywanie umowy

Monika wynajmuje mieszkanie od pana Zielińskiego, który niespodziewanie umiera. Po jego śmierci, pojawia się dwóch spadkobierców, syn i córka, którzy nie mogą dojść do porozumienia w sprawie zarządzania mieszkaniem. Monika obawia się, co stanie się z jej umową najmu. Zgodnie z przepisami prawa, umowa najmu jest nadal ważna, a spadkobiercy muszą wspólnie ustalić, jak będą zarządzać mieszkaniem i pobierać czynsz. Monika kontynuuje płacenie czynszu na konto wskazane przez spadkobierców, czekając na rozwiązanie ich wewnętrznego konfliktu.

Podsumowanie

Umowa najmu nie wygasa w chwili śmierci wynajmującego, lecz przechodzi na spadkobierców, którzy stają się nowymi wynajmującymi. W związku z tym, najemcy powinni kontynuować realizację warunków umowy, a wszelkie zmiany, takie jak podpisanie nowej umowy, wymagają formalnego rozwiązania wcześniejszej umowy, aby uniknąć prawnych komplikacji.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z umową najmu? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i zamów profesjonalne pisma prawne, aby mieć pewność, że Twoje sprawy są w dobrych rękach. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.