• Data: 2023-11-30 • Autor: Wioletta Dyl
Koszty zużycia wody w budynkach wielolokalowych, gdzie zainstalowane są indywidualne liczniki, powinny być rozliczane zgodnie z faktycznym zużyciem w poszczególnych lokalach. Jednak często pojawiają się problematyczne niedobory, które wymagają odpowiedniego rozliczenia. W artykule wyjaśniamy, kto jest odpowiedzialny za rozliczanie kosztów wody, jakie przepisy regulują ten proces i jakie są możliwe metody rozliczania, w tym sposób postępowania z niedoborami. Z problemem rozliczenia wody w bloku zwrócił się do nas pan Ryszard:
Problem dotyczy rozliczenia za wodę. Według głównego wodomierza jest niedopłata, którą administracja rozłożyła na wszystkich lokatorów, nawet na tych, którzy posiadają liczniki indywidualne. Czy administracja może naliczyć dodatkową opłatę za wodę, jeżeli rozliczamy się w oparciu o odczyt licznika indywidualnego?
Koszty zużycia energii cieplnej oraz wody, gdy są zainstalowane indywidualne mierniki mediów (liczniki), powinny być rozliczane według faktycznego zużycia w poszczególnych, wyodrębnionych lokalach. Koszty związane zaś z nieruchomością wspólną rozliczane są proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
Niestety mimo podejmowania różnych działań i zamontowania nowocześniejszych wodomierzy niedobory są nadal zjawiskiem występującym niemal w każdej wspólnocie czy spółdzielni. Nie pisze Pan, czy administracja, która zadecydowała o pokryciu niedoborów w dostarczeniu wody także przez osoby mające w mieszkaniu liczniki wody (wodomierze), jest administracją spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej, niemniej zasady są w obu przypadkach podobne, które poniżej wyjaśniam.
Obowiązek rozliczenia kosztów dostarczonej do budynku wody i odprowadzanych ścieków nakłada na właściciela oraz zarządcę budynku wielolokalowego ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Ustawa ta wprowadza jednocześnie rygor, aby suma obciążeń za wodę i ścieki nie była wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego (art. 26 ustawy). Oznacza to, że należnością za wodę i ścieki według faktur Rejonowego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A oraz Regionalnego Centrum Gospodarki Wodno-Ściekowej dla danego budynku w swoich zasobach spółdzielnia bądź WM lub inny właściciel budynku musi obciążyć użytkowników lokali znajdujących się w tym budynku.
Opłaty za dostarczoną wodę i odprowadzenie ścieków regulowane są przez mieszkańców na podstawie wskazań wodomierza indywidualnego zamontowanego w lokalu, zaś przez spółdzielnię, WM i in. zgodnie ze wskazaniami wodomierza głównego zainstalowanego na przyłączu wody do budynku – według cen ujętych w taryfach dla zbiorowego zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków. Koszt wody i ścieków wynikający z różnicy pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych (tzw. „niedobór”) pokrywany być powinien zgodnie z obowiązującym w danej własności (spółdzielni, WM i in.) regulaminu rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalania opłat za używanie lokali przez użytkowników wszystkich lokali w danym budynku.
Zobacz również: Kto płaci za wymianę wodomierza w spółdzielni?
Tak jak nadmieniłam już wcześniej, różnice („niedobory”) pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego na budynku, a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych występują praktycznie zawsze i zostały przewidziane w rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów pomiarowych (Dz. U. 2007 r. Nr 209, poz. 1513), jak również dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady MID. W myśl obowiązujących przepisów błędy graniczne dopuszczalne wodomierzy w użytkowaniu są równe dwukrotnej wartości błędów granicznych dopuszczalnych, co w praktyce przekłada się na błędy w granicach + 10%. Odchylenia wskazań wodomierzy do 10% są zatem uznawane za zjawisko zupełnie normalne i mieszczące się w normie. Gdy różnica pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych (przyjęta w literaturze różnica to ok +- 5%) przekroczy 10%, to każdy system podziału kosztów będzie budził znaczne kontrowersje.
Dlatego też czy to WM, czy spółdzielnia powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. Taki uchwalony regulamin rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków może być zaskarżony do sądu w 6-tygodniowym terminie, licząc od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od otrzymania pisemnej informacji o treści uchwały (art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali). Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, ale jeśli nie zostaną przez niezadowolonych członków skutecznie zaskarżone do sądu, to obowiązują.
W Pana przypadku należałoby sprawdzić, jaką metodę przyjęto dla rozliczenia „niedoborów”. Niestety trzeba tu zauważyć, że praktyką stosowaną często przez gminnych zarządców jest stosowanie do rozliczania wspólnot takich samych zasad, jakie przyjęto w zasobach komunalnych, co jest praktyką absolutnie niedopuszczalną. I to należy sprawdzić, bo podejrzewam, że taki system może być przyjęty w Pana budynku.
Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera bowiem właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Stąd konieczny regulamin. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę czy administrację „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób”, to można skutecznie zakwestionować sposób rozłożenia ciężaru opłaty za wodę.
Co do zasady bowiem, jeżeli tylko niektóre lokale posiadają indywidualne wodomierze, to ustala się zaliczkę na podstawie zużycia wody za poprzedni okres, przy czym dla użytkowników lokali z wodomierzami wynika ona z faktycznego zużycia wody, zaś ci, którzy wodomierzy nie mają, wpłacają zaliczki w wysokości proporcjonalnej do ilości osób zamieszkałych w lokalach. Natomiast pozostałą ilość zużytej wody dzieli się przez ilość osób w lokalach bez wodomierzy i użytkowników lokali obciąża proporcjonalnie do liczebności rodziny. Spotkałam się również ze sposobem obciążania za zużytą wodę proporcjonalnie do udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. A także, gdy różnicę pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego w nieruchomości, według którego rozlicza się z dostawcą, a sumą zużycia wody w lokalach wynikającą ze wskazań wodomierzy indywidualnych i ryczałtów ustalonych w regulaminie rozlicza się pomiędzy wszystkich użytkowników lokali danej nieruchomości proporcjonalnie do ilości zużytej wody w poszczególnych lokalach. Niestety nie istnieje sposób idealny bądź ustawowo regulujący tę drażniącą kwestię.
Reasumując – w opisanym przez Pana stanie faktycznym, niestety, możliwe jest obciążenie przez zarządcę kosztami wody ponad zużycie lokatorów mieszkań z wodomierzem (aczkolwiek rzadkie). Jest to zgodne z prawem. Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, która stanowi, że ilość wody dostarczonej do budynku ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego w budynku, a w przypadku jego braku – w oparciu o przeciętne normy zużycia wody. Zarządca (właściciel) budynku wielolokalowego rozlicza się z przedsiębiorstwem dostarczającym wodę według powyższych zasad. Suma obciążeń za wodę i ścieki w rozliczeniu pomiędzy zarządcą (właścicielem) a mieszkańcem nie może być wyższa od kosztów ponoszonych przez niego na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Właściciel lub zarządca musi natomiast dokonać wyboru metody rozliczenia kosztów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych w poszczególnych mieszkaniach. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża się osoby korzystającą z mieszkań w tych budynkach, zgodnie z przyjętym regulaminem.
Przypadek mieszkania bez indywidualnego licznika: W jednym z bloków mieszkalnych każde mieszkanie, oprócz jednego, posiada własny wodomierz. Mieszkanie bez licznika opłaca wodę na podstawie zaliczek ustalonych na podstawie średniego zużycia wody w budynku. Gdy roczne rozliczenie wykazało znaczne niedobory, wszyscy mieszkańcy, w tym i ten bez licznika, musieli pokryć koszty różnicy, co wywołało kontrowersje wśród lokatorów.
Wspólnota mieszkaniowa a niedobory wody: W jednej ze wspólnot mieszkaniowych, gdzie każdy lokal ma indywidualny licznik wody, regularnie pojawiają się niedobory w rozliczeniach. Zarząd wspólnoty zdecydował o podzieleniu straty proporcjonalnie do zużycia wody w każdym lokalu. Ta decyzja spotkała się z niezadowoleniem niektórych właścicieli, którzy argumentowali, że są karani za nieszczelności instalacji, za które nie są odpowiedzialni.
Nowoczesne osiedle a precyzyjne rozliczenia: Na nowo wybudowanym osiedlu zainstalowano zaawansowane systemy pomiaru wody, które umożliwiają dokładne rozliczanie zużycia w każdym mieszkaniu. Dzięki temu każdy mieszkaniec płaci dokładnie tyle, ile zużył. Kiedy pojawiły się drobne niedobory, zarząd osiedla szybko zidentyfikował przyczynę jako ogólnobudynkową usterkę i pokrył straty z funduszu remontowego, nie obciążając mieszkańców dodatkowymi kosztami.
Podsumowując, kwestia rozliczania kosztów zużycia wody w budynkach wielolokalowych jest złożona i wymaga uwzględnienia wielu czynników, takich jak obecność indywidualnych liczników, metody rozliczania niedoborów oraz przepisy prawne. W praktyce różne wspólnoty i spółdzielnie mogą stosować różne podejścia, co czasami prowadzi do kontrowersji wśród mieszkańców. Ważne jest, aby metody rozliczeń były przejrzyste, sprawiedliwe i zgodne z obowiązującymi przepisami, co umożliwi odpowiednie rozłożenie kosztów i minimalizację konfliktów.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestiach związanych z rozliczaniem wody w Twojej wspólnocie mieszkaniowej? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism, aby upewnić się, że Twoje prawa są właściwie chronione i rozliczenia są dokonane zgodnie z prawem. Zachęcamy do zgłoszenia nam sprawy przez formularz kontaktowy znajdujący się poniżej.
1. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747
2. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze, oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów pomiarowych - Dz.U. 2007 nr 209 poz. 1513
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
