• Data: 2024-08-05 • Autor: Marek Gola
Moje pytanie dotyczy przejęcia mieszkania komunalnego na własność przez zasiedzenie. Czy jest taka możliwość? Moja mama mieszka w tym mieszkaniu już przeszło 60 lat.
.jpg)
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).
Z dniem 1 października 1990 r. uchylony został przepis art. 177 K.c., zgodnie z którym przepisów o nabyciu własności przez zasiedzenie nie stosuje się, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem własności państwowej. Teoretycznie zatem istnieje możliwość nabycia prawa własności nieruchomości lokalowej przez zasiedzenie. Konieczne jest jednak spełnienie szeregu przesłanek, o których mowa poniżej.
W pierwszej kolejności konieczne byłoby ustalenie, czy lokal zajmowany przez Pani mamę jest lokalem mającym odrębną własność lokalu. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
Powyższe ma o tyle istotne znaczenie, że lokal mieszkalny może być zasiedziany tylko i wyłącznie wówczas gdy ustanowiona została odrębna własność lokalu. Każda odrębna własność lokalu, stosownie do przepisów u.w.l. musi mieć założoną oddzielną księgę wieczystą. Z opisu sprawy nie wynika, jakoby odrębna własność została ustanowiona, a tym samym nie ma księgi wieczystej dla tejże.
Stosownie do przepisów prawa właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Mniemam jednak, że taka sytuacja nie nastąpiła.
Innymi słowy dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego, ale tylko wówczas, gdy ustanowiony jest odrębny przedmiot własności. Stanowisko takie prezentowane jest przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 45/80, w którego tezie podniesiono, iż „pod rządem art. 172 § 1 K.c. dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności”. Powyższe wynika przede wszystkim z faktu, iż odrębna własność lokalu jest traktowana na równi z nieruchomością i jak każda nieruchomość podlega zasiedzeniu. Przepis art. 172 § 1 K.c. stanowi bowiem, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Zobacz również: Czy najemca może dokonać zasiedzenia zajmowanego lokalu?
Jak podnosi się w uzasadnieniu ww. postanowienia „Lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia, gdyż art. 172 § 1 K.c. nie daje podstaw do czynienia rozróżnienia na nieruchomości gruntowe i lokale mieszkalne będące nieruchomościami i nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi nie wyłącza od zasiedzenia”.
Jeżeli w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokalu zajmowanego przez Pani mamę, chociażby w drodze odrębnej umowy lub w postępowaniu sądowym, lokal przez nią zajmowany nie może być przedmiotem zasiedzenia.
Rekapitulując powyższe, proszę sprawdzić stan prawny lokalu, a w szczególności proszę ustalić, czy wspomniany lokal stanowi odrębną własność, czy też nie. Jeżeli tak, wówczas jeżeli są spełnione przesłanki z art. 172 K.c., zasiedzenie jest możliwe, jeżeli nie stanowi odrębnej własności – zasiedzenie takie nie jest możliwe.
Ponadto nawet gdyby występowała odrębna własność lokalu, to w opisanym przypadku Pani mama nie jest posiadaczem samoistnym lecz najemcą lub dzierżawcą. Istotny w tym względzie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:
„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c., posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władnie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.
Pani mama z uwagi na prawo wykupu mieszkanie jest posiadaczem zależnym, co z kolei powoduje, że nie jest spełniona podstawowa przesłanka do zasiedzenia. Brak tej przesłanki powoduje, że sąd w ogóle nie bada pozostałych przesłanek.
Wieloletnie zamieszkiwanie i brak formalności
Pani Anna zamieszkała w mieszkaniu komunalnym w 1960 roku na podstawie przydziału od zakładu pracy. Przez lata opłacała czynsz i rachunki, a także przeprowadzała na własny koszt remonty i modernizacje lokalu. Sąsiedzi oraz administracja budynku uznawali ją za właścicielkę mieszkania, mimo że formalnie nie była wpisana do księgi wieczystej jako właściciel. Po ponad 30 latach Pani Anna postanowiła wystąpić o zasiedzenie, argumentując, że włada mieszkaniem jak właścicielka od ponad wymaganych 30 lat. Problem pojawił się, gdy okazało się, że mieszkanie nie ma ustanowionej odrębnej własności, co uniemożliwiło jej zasiedzenie.
Brak zgody na ustanowienie odrębnej własności
Pan Jan od ponad 40 lat mieszka w mieszkaniu komunalnym odziedziczonym po rodzicach, którzy byli najemcami od lat 50. W tym czasie pan Jan regularnie płacił czynsz i dbał o stan techniczny mieszkania. Zdecydował się na próbę zasiedzenia lokalu, jednak w trakcie postępowania okazało się, że gmina, będąca właścicielem budynku, nie zgodziła się na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Mimo posiadania samoistnego przez tak długi czas, brak formalnego ustanowienia odrębnej własności uniemożliwił zasiedzenie.
Przejęcie lokalu przez nowego właściciela
Pani Maria mieszkała w mieszkaniu komunalnym przez ponad 50 lat, wprowadzając się tam jeszcze jako dziecko wraz z rodzicami. Przez te lata przeprowadziła wiele remontów, traktując lokal jak własny. W pewnym momencie właściciel budynku postanowił sprzedać nieruchomość prywatnemu inwestorowi, który wprowadził nowe zasady najmu. Pani Maria próbowała zasiedzieć lokal, argumentując, że jest posiadaczem samoistnym od wielu lat. Jednak okazało się, że brak ustanowionej odrębnej własności oraz fakt, że nie miała pełnej kontroli nad lokalem, uniemożliwiły jej osiągnięcie celu. Nowy właściciel zaproponował jej zakup mieszkania na preferencyjnych warunkach, co w praktyce okazało się jedyną realną możliwością na posiadanie mieszkania na własność.
Każdy z powyższych przypadków ukazuje, jak istotne jest spełnienie formalnych wymogów prawnych w procesie zasiedzenia mieszkania komunalnego. Kluczowym elementem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, a także posiadanie samoistne nieruchomości. Zasiedzenie mieszkania komunalnego jest teoretycznie możliwe, ale wymaga spełnienia szeregu warunków prawnych i formalnych. Warto zasięgnąć porady prawnika, aby dokładnie zrozumieć możliwości i ograniczenia w danym przypadku.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie zasiedzenia mieszkania komunalnego? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego przygotowania pism, aby uzyskać pełne wsparcie i wyjaśnienia dotyczące Twojej sytuacji prawnej. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
.jpg "Pełnomocnictwo do wynajmu mieszkania")
