• Data: 2024-02-22 • Autor: Katarzyna Nosal
Prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy stanowi istotne narzędzie ochronne dla wynajmującego. Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym umożliwia ono zabezpieczenie należności czynszowych i innych zobowiązań najemcy, które nie zostały uregulowane przez okres nie dłuższy niż rok. W niniejszym artykule wyjaśniamy kwestie dotyczące praktycznego wykonywania tego prawa. Tłumaczymy również, czy i kiedy możliwe jest opróżnienie lokalu z rzeczy najemcy. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Bartłomieja.
Panu Bartłomiejowi, po długiej i zawiłej sprawie, udało się doprowadzić do tego, by najemca, który nie płacił czynszu, opuścił dobrowolnie jego mieszkanie. W mieszkaniu pozostały meble najemcy – stanowią one zastaw pana Bartłomieja na poczet niezapłaconego czynszu. Pan Bartłomiej ma tytuł wykonawczy na zadłużenie najemcy za niepłacony czynsz (podpisał notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Meble są zajęte przez komornika, ale najemca nie zgodził się z ich wyceną (chodzi o kwotę 4–5 tys. zł) i potrzebny jest biegły. Komornik znalazł jednego, ale za wycenę chce 2 tys. zł. To się nie kalkuluje panu Bartłomiejowi, ale wie, że jak nie zapłaci, to komornik umorzy postępowanie. W związku z tym pan Bartłomiej zapytał nas, czy jest inny sposób na pozbycie się tych rzeczy z mieszkania. Podkreślił, że nie ma co liczyć na spłatę zadłużenia przez najemcę, gdyż to „zawodowy dłużnik” i bardzo sprytny człowiek, który może próbować wszystkiego. Pan Bartłomiej zastanawia się nad różnymi wariantami i poprosił nas o ich ocenę prawną. Pan Bartłomiej zakłada, że nie opłaci rzeczoznawcy i postępowanie komornicze zostanie umorzone. Komornik zdejmie zajęcie z mebli, ale pozostaną one pod jego zastawem na poczet niezapłaconego czynszu. Pan Bartłomiej musiałby trzymać meble w lokalu tak długo, aż najemca spłaci dług. Pan Bartłomiej zakłada, że on tego nigdy nie zrobi, więc zapytał nas, czy jest więc jakiś limit czasowy tego przetrzymywania. Podkreślił, że przetrzymywanie ich dłużej jest dla niego nie do przyjęcia. W związku z tym pan Bartłomiej zadał nam kilka pytań: „Gdybym w końcu chciał wynieść je z mieszkania, to »zdjąłbym zastaw« i wezwał najemcę do odbioru swoich rzeczy. Jeśli tego bym nie zrobił, czy mógłbym złożyć je w jakimś innym miejscu i po 3 latach przejąć na własność przez »zasiedzenie«, a następnie wyrzucić lub sprzedać? Inny wariant: jeśli wezwę najemcę do zabrania mebli »z zastrzeżeniem terminu uczynienia zadość temu zobowiązaniu, a także wskazując, że uchybienie wezwaniu poczytane zostanie za porzucenie rzeczy ruchomych z zamiarem wyzbycia się ich własności« – czy będzie to działanie skuteczne i bez jakiegoś dla mnie ryzyka? Czy da się uznać »porzucenie« w tej sprawie? A może są jakieś inne sposoby pozbycia się tych rzeczy bez dużych kosztów i ryzyka roszczeń ze strony najemcy?”.
Jeśli chodzi o sytuację prawną pana Bartłomieja, to po zdjęciu zastawu przez komornika, o ile ruchomości pozostają w lokalu, który był przedmiotem najmu, panu Bartłomiejowi przysługuje ustawowe prawo zastawu na tych rzeczach. Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego (K.c.) – „dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Artykuł 671 K.c. stanowi natomiast, że „przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony”.
Ustawowe prawo zastawu zabezpiecza jedynie wskazane w art. 670 K.c. świadczenia, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. „Zaleganie” oznacza zwykłe opóźnienie. Zaległość ma nie przekraczać roku, ale nie musi to być rok ostatni (tak też M. Olczyk, Najem lokalu, s. 89). Omawiane prawo zastawu nie obejmuje zatem świadczeń, jeśli są one już wymagalne ponad rok, a ponadto innych niż wymienione w art. 670 K.c. świadczeń przysługujących wynajmującemu od najemcy (np. odszkodowania). Pan Bartłomiej napisał, że kwestie związane z „pozbyciem się” nierzetelnego lokatora trwały dłuższy czas, być może zatem nie można już mówić w jego przypadku o prawie zastawu.
Zobacz również: Co zrobić z rzeczami zmarłego najemcy?
Co zrobić z rzeczami pozostawionymi przez najemcę? Osoba zajmująca ruchomości przejmuje za nie odpowiedzialność. Zasadniczo dopuszcza się wyniesienie tych rzeczy pozostawionych przez najemcę z lokalu przez wynajmującego (wygaśnięcie prawa zastawu, zgodnie ze stanowiskiem części przedstawicieli doktryny, powoduje tylko usunięcie ich z lokalu przez najemcę), tyle tylko, że wówczas wynajmujący odpowiada wobec właściciela tych rzeczy za ich zniszczenie lub utratę. Odpowiada on także za przypadkową ich utratę lub zniszczenie, nawet w przypadku zachowania należytej staranności. Należy przyjąć, że wynajmujący ponosi również odpowiedzialność odszkodowawczą za nieuprawnione zatrzymanie rzeczy najemcy, co może wynikać z nieistnienia wierzytelności zabezpieczanej lub istnienia innego zabezpieczenia (tak J. Jezioro, w: E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 671 KC, Nb 2, s. 1308; G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz, 2014, t. III, cz. 2, art. 671 KC, Nb 4, s. 486).
Nie wygasa owo prawo zastawu także po przedawnieniu się roszczeń zastawnika. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej.
Jeśli więc istnieje możliwość zajęcia rzeczy najemcy, to pan Bartłomiej ma możliwość wezwać najemcę do odbioru przedmiotu najmu za zapłatą czynszu (wezwanie do zabrania rzeczy z lokalu wzór). Pan Bartłomiej ma prawo wskazać, że w przypadku braku odbioru przedmioty zastawu zostaną przeniesione w inne miejsce, gdzie będą czekały na odbiór. Tu jednak pan Bartłomiej naraża się na ryzyko oskarżenia o zniszczenie, uszkodzenie mebli. Oczywiście zwykłe zużycie, zniszczenie na skutek upływu czasu nie obciąża pana Bartłomieja, jednak w tym przypadku w razie sporu w grę będzie wchodził biegły, co zwiększy koszty pana Bartłomieja.
Rzeczywiście w tej sytuacji zatrzymywanie mebli do czasu zapłaty przez najemcę zaległego czynszu może być problematyczne i obciąża pana Bartłomieja dość dużym ryzykiem. Stąd rezygnacja z zastawu, poszukiwanie zaspokojenia w inny sposób, wydaje się dobrym pomysłem.
Zobacz również: Porzucenie mieszkania przez najemcę
Rzeczywiście w przypadku pozostawienia przez najemcę rzeczy w lokalu doradza się zastosowanie konstrukcji porzucenia rzeczy przez najemcę. Zgodnie z art. 180 K.c.: „Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci”. Porzucenie wymaga wyzbycia się faktycznego władztwa nad rzeczą (posiadania rzeczy) przez właściciela w taki sposób, by umożliwić zawładnięcie nią (a więc objęcie w posiadanie samoistne) przez inną osobę. Nadto działanie właściciela musi cechować wola (animus) wyzbycia się rzeczy, a więc zamanifestowanie faktu niesprawowania już nad nią faktycznego władztwa. Faktyczne, fizyczne (corpus) wyzbycie się posiadania rzeczy, któremu nie towarzyszy taka wola, nie może być traktowane jako porzucenie rzeczy w rozumieniu komentowanego przepisu. Do rzeczy ruchomych, które zostały porzucone bez zamiaru wyzbycia się własności, mają odpowiednie zastosowanie przepisy o rzeczach znalezionych – art. 187 i 189 K.c. oraz przepisy ustawy o rzeczach znalezionych.
Zobacz również: Wyrzucenie lokatora z mieszkania
Problematyczne jest zatem to, czy poinformowanie najemcy o konieczności odbioru rzeczy z zastrzeżeniem, że w razie braku reakcji zostanie uznane, iż rzeczy swoje porzucił, jest wystarczające dla uznania, że mamy po stronie najemcy zamiar wyzbycia się rzeczy. W mojej ocenie jest to wielce ryzykowne. Dla przykładu można podać, że taki zapis w przypadku regulaminu punktu naprawy został uznany za nieważny przez sąd antymonopolowy (wyrok SOKiK z 6.10.2005 r., sygn. akt XVII AmC 71/04, Wok. 2006, Nr 7–8, s. 101). Brak tu jednoznacznej woli porzucenia, brak także oświadczenia o wyzbyciu się posiadania (elementu faktycznego władztwa). Niestety nie znalazłam wyroku jasno potwierdzającego taką możliwość.
Bezpieczniejsze jest w takim przypadku uznanie, że mamy do czynienia z rzeczami znalezionymi. Zgodnie z art. 187 K.c. – „rzecz znaleziona, która nie zostanie przez osobę uprawnioną odebrana w ciągu roku od dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a w przypadku niemożności wezwania – w ciągu dwóch lat od dnia jej znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom”. Jeżeli jednak rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem, jeżeli rzecz odebrał w wyznaczonym przez starostę terminie. Obowiązki znalazcy są uregulowane w ustawie o rzeczach znalezionych. Zgodnie z tą ustawą – kto znalazł rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru oraz jej miejsce pobytu, niezwłocznie zawiadamia ją o znalezieniu rzeczy i wzywa do jej odbioru. To samo tyczy się osoby przechowującej cudzą rzecz. Kto znalazł rzecz i nie zna osoby uprawnionej do jej odbioru lub nie zna jej miejsca pobytu, niezwłocznie zawiadamia o znalezieniu rzeczy starostę właściwego ze względu na miejsce zamieszkania znalazcy lub miejsce znalezienia rzeczy (właściwy starosta).
Do przechowania rzeczy przez znalazcę lub przechowującego stosuje się odpowiednio przepisy tytułu XXVIII księgi trzeciej ustawy – Kodeks cywilny, z tym że mamy do czynienia z nieodpłatnym przechowaniem. Przechowawca jest uprawniony, a nawet obowiązany zmienić określone w umowie miejsce i sposób przechowania rzeczy, jeżeli okaże się to konieczne dla jej ochrony przed utratą lub uszkodzeniem. Jeżeli uprzednie uzyskanie zgody składającego jest możliwe, przechowawca powinien ją uzyskać przed dokonaniem zmiany.
Jeśli więc najemca rzeczy nie odbierze, to mamy już w mojej ocenie zaliczone zawiadomienie. W drugiej kolejności trzeba o rzeczach niczyich zawiadomić starostę. Odebranie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy oraz przyjęcie rzeczy przez właściwego starostę stwierdza się w sporządzonym przez niego protokole, który stanowi podstawę wydania znalazcy poświadczenia przyjęcia zawiadomienia o znalezieniu rzeczy albo znalezieniu oraz przyjęciu rzeczy. Protokół i poświadczenie sporządza się także w przypadku wskazania przez znalazcę miejsca, w którym rzecz się znajduje. W poświadczeniu wskazuje się imię, nazwisko i adres zamieszkania znalazcy oraz dokładnie określa rzecz, czas i miejsce znalezienia rzeczy. Właściwy starosta poucza znalazcę o prawie do żądania znaleźnego oraz zasadach nabycia własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną. Jeżeli znalazca żąda znaleźnego, czyni się o tym wzmiankę w poświadczeniu. Złożenie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy, zgłoszenie żądania znaleźnego, a także nabycie własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną znalazca potwierdza w protokole, własnoręcznym podpisem.
Po zawiadomieniu to starosta poszukuje uprawnionego do odbioru. W przypadku gdy rzecz znaleziona nie została odebrana przez osobę uprawnioną do jej odbioru, w terminie określonym w art. 187 K.c., właściwy starosta zawiadamia o tym znalazcę oraz wzywa go do odbioru rzeczy w terminie, nie krótszym niż 2 tygodnie, z pouczeniem, że w przypadku nieodebrania rzeczy w tym terminie jej właścicielem stanie się powiat. Myślę, że ta ścieżka jest bezpieczna.
Nie ma natomiast możliwości zasiedzenia własności rzeczy ruchomych w tych okolicznościach. Zgodnie z art. 174 K.c. „posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze”. Posiadanie w złej wierze oznacza, że posiadacz ma świadomość, iż kto inny jest właścicielem rzeczy, że nie ma prawa do jej dysponowaniem. W dobrej wierze jest zatem posiadacz samoistny, który żywi uzasadnione okolicznościami przekonanie, że przysługuje mu prawo, które faktycznie wykonuje. W piśmiennictwie trafnie zwraca się uwagę, że kryterium, które stosuje się dla oceny dobrej wiary w chwili nabycia posiadania, nie może być identyczne z tym, według którego ocenia się, czy dobra wiara trwa przez cały 3-letni okres. O ile przy nabyciu posiadania wymagać można z pewnością zachowania należytej staranności przy ocenie okoliczności uzyskania posiadania, o tyle trudno byłoby oczekiwać, by posiadacz w sposób ciągły przez 3 lata podejmował działania zmierzające do upewnienia się, czy jest właścicielem rzeczy pozostającej w jego posiadaniu. Utratę dobrej wiary spowoduje zatem jedynie uzyskanie przez posiadacza pozytywnej wiedzy o tym, że nie jest właścicielem (zob. m.in. J.S. Piątowski, w: System Prawa Cywilnego, t. 2, s. 346; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. 1, art. 174, s. 555, Nb 5).
Przypadek pana Jana, właściciela mieszkania
Pan Jan wynajął swoje mieszkanie studentom, którzy po kilku miesiącach zaczęli zalegać z opłatami za czynsz. Mimo wielokrotnych monitów sytuacja nie uległa poprawie. W końcu, kiedy zaległości sięgnęły kwoty równowartości trzech miesięcy czynszu, pan Jan zdecydował się skorzystać z ustawowego prawa zastawu. W mieszkaniu znajdowała się wartościowa elektronika i meble wniesione przez najemców. Dzięki ustawowemu prawu zastawu pan Jan mógł zatrzymać te przedmioty w mieszkaniu jako zabezpieczenie do momentu uregulowania zaległego czynszu.
Historia pani Elżbiety, właścicielki salonu kosmetycznego
Pani Elżbieta wynajmowała lokal pod działalność kosmetyczną. Pewnego dnia jedna z najemczyń opuściła salon, pozostawiając drogie urządzenia. Pani Elżbieta znała przepisy o prawie zastawu i w związku z tym postanowiła zatrzymać pozostawione sprzęty jako zabezpieczenie zaległego czynszu i innych należności. Najemczyni, zobowiązana do zapłaty, zdecydowała się spłacić długi, by odzyskać swoje przedmioty.
Sytuacja pana Michała, wynajmującego lokal pod sklep
Pan Michał miał problem z najemcą swojego lokalu, który prowadził w nim sklep z elektroniką. Najemca nagle zaprzestał płacenia czynszu, a następnie opuścił lokal, pozostawiając część towaru. Pan Michał, korzystając z ustawowego prawa zastawu, postanowił zatrzymać towar jako formę zabezpieczenia zaległego czynszu. Jednocześnie poinformował najemcę o możliwości odbioru przedmiotów po uregulowaniu należności. Najemca obawiał się konsekwencji prawnych, więc szybko zdecydował się na spłatę długu.
Prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy stanowi skuteczne narzędzie ochrony interesów wynajmującego w przypadku zaległości czynszowych. Umożliwia ono zabezpieczenie należności przez zatrzymanie wartościowych przedmiotów wniesionych do wynajmowanego lokalu. Należy jednak pamiętać o konieczności ścisłego przestrzegania przepisów prawa, aby uniknąć odpowiedzialności za nieuprawnione zatrzymanie mienia lub jego uszkodzenie. Zastosowanie tego mechanizmu wymaga zachowania równowagi pomiędzy ochroną praw wynajmującego a prawami najemcy.
Potrzebujesz pomocy w egzekwowaniu zaległego czynszu lub masz pytania dotyczące prawa zastawu na rzeczach ruchomych? Skorzystaj z naszych porad prawnych online! Oferujemy również profesjonalne przygotowanie pism związanych z tematem, aby skutecznie zabezpieczyć Twoje interesy. Już dziś napisz do nas – wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych - Dz.U. 2015 poz. 397
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 14 kwiecień 2010 r., sygn. akt I ACa 240/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
