• Data: 2023-12-12 • Autor: Filip Syrkiewicz
Artykuł omawia regulacje prawne dotyczące najmu i podnajmu mieszkań należących do zasobów towarzystw budownictwa społecznego (TBS). Analizuje zasady udostępniania lokali oraz związane z tym obowiązki i ograniczenia, wskazując na odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Na przykładzie sprawy pani Anny omawiamy również kwestie związane z udzielaniem zgody na podnajem przez właściciela oraz z opodatkowaniem przychodów z podnajmu.
Partycypantem mieszkania, w którym aktualnie mieszka pani Anna (jako najemczyni), jest jej brat i bratowa. Pani Anna pyta, jak może zgodnie z przepisami podnająć mieszkanie z TBS. Zaznacza, że TBS nie widzi w tym przeszkód. Pani Anna chciałaby także wiedzieć, jak taki podnajem traktuje urząd skarbowy i czy będzie na niej ciążyć obowiązek podatkowy?
Zasady udostępniania lokali z zasobów towarzystw budownictwa społecznego (TBS) oraz rozporządzania przysługującymi do nich prawami normują przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a w kwestiach znajdujących się poza obszarem regulacji tej ustawy odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy ustawy Kodeks cywilny (K.c.) dotyczące najmu.
Co do zasady obrót prawami do lokali należącymi do zasobów towarzystwa budownictwa społecznego podlega ścisłej reglamentacji. Założeniem tej instytucji jest ograniczenie możliwości rozporządzania prawami do lokali w granicach uprawnień wynikających z umowy partycypacji. Właścicielem lokalu pozostaje zatem towarzystwo budownictwa społecznego, zaś uczestniczący w kosztach jego budowy partycypanci zachowują prawo do wskazania podmiotu, który wstąpi w stosunek najmu.
W tej sprawie prawo partycypacji w kosztach budowy lokalu przysługuje bratu pani Anny oraz jego żonie, a zatem pani Anna wstąpiła w stosunek najmu z towarzystwem budownictwa socjalnego na zasadzie art. 29 ust. 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego jako osoba bliska wskazana przez partycypanta.
Możliwość oddania lokalu należącego do zasobów towarzystwa należy oceniać na gruncie znajdujących w tym zakresie odpowiednie zastosowanie przepisów ustawy – Kodeks cywilny regulujących instytucję najmu lokalu. Stosownie do art. 6882 Kodeksu cywilnego najemca nie może oddać lokalu w podnajem lub bezpłatne użyczenie bez zgody właściciela, chyba że rozporządzenie to dokonywane jest na rzecz osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Ustawodawca nie określił formy, w jakiej właściciel powinien udzielić zgody na podnajem, jednak dla celów dowodowych pożądane jest zachowanie co najmniej formy zwykłej pisemnej.
Dopuszczalność oraz warunki udostępniania lokalu osobom trzecim może także regulować umowa najmu, jak również akty wewnętrzne (statuty) towarzystw budownictwa społecznego.
Podsumowując, w razie udzielenia przez towarzystwo będące właścicielem lokalu stosownej zgody, najemca będzie mógł zawrzeć umowę podnajmu z innym podmiotem.
Pani Anna nie powinna jednak tracić z pola widzenia, iż oddanie lokalu do korzystania osobie trzeciej znajdującej się poza kręgiem uprawnionych do najmu może być oceniane w kryteriach obejścia przepisów ustawy.
Zobacz również: Użyczenie a najem
Przychody z podnajmu podlegają opodatkowaniu na zasadach analogicznych jak w przypadku najmu. Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może zatem skorzystać z możliwości opodatkowania przychodów z tego tytułu na zasadach ogólnych, tj. z zastosowaniem stawki procentowej PIT 18% lub 32% lub w ramach ryczałtu ewidencjonowanego według stawki 8,5%.
W tym drugim przypadku nadwyżka ponad kwotę przychodu stanowiącą równowartość 4000 euro podlegać będzie opodatkowaniu z zastosowaniem stawki 20%. W tym wariancie podatnik obowiązany jest do obliczenia podatku i złożenia w urzędzie skarbowym okresowych deklaracji do 20 dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu obowiązywania umowy podnajmu.
Przykład 1
Pani Aneta mieszka w mieszkaniu TBS, które wynajmuje od 5 lat. Jej sytuacja życiowa uległa zmianie i potrzebuje teraz dodatkowych środków finansowych. Rozważa więc podnajęcie jednego z pokoi studentowi. Aby to zrobić, musi uzyskać pisemną zgodę od TBS. Pani Aneta kontaktuje się z zarządem TBS, przedstawia swoją sytuację i wnioskuje o zgodę na podnajem. Po pozytywnej odpowiedzi i dopełnieniu formalności, udaje jej się legalnie podnająć pokój, co wpływa na poprawę jej sytuacji finansowej.
Przykład 2
Pan Marek mieszka w mieszkaniu TBS razem ze swoją rodziną. Jego dorosły syn, który studiuje w innym mieście, wraca na wakacje i planuje zostać na kilka miesięcy. Pan Marek zastanawia się, czy może formalnie podnająć synowi część mieszkania, aby ten także partycypował w kosztach utrzymania domu. W tym przypadku pan Marek nie musi uzyskiwać zgody TBS na „podnajem” synowi, ponieważ jest on członkiem najbliższej rodziny.
Przykład 3
Pani Katarzyna mieszkająca w lokalu TBS wyjeżdża za granicę na rok w ramach kontraktu zawodowego. Nie chcąc tracić mieszkania, rozważa możliwość podnajęcia go swojej siostrze. Jednak zanim to zrobi, musi uzyskać zgodę od TBS, gdyż inaczej narazi się na konsekwencje prawne związane z naruszeniem warunków umowy najmu. Po uzyskaniu zgody pani Katarzyna może bezpiecznie wynająć mieszkanie siostrze, dbając jednocześnie o spełnienie wszystkich wymogów prawnych.
Artykuł wskazuje, że podnajem mieszkań TBS jest możliwy, ale podlega ścisłym regulacjom prawnym. Kluczowe jest uzyskanie zgody zarządu TBS, a także przestrzeganie warunków określonych w umowie najmu oraz przepisach prawa, w tym Kodeksu cywilnego. Artykuł podkreśla również, że podnajem mieszkania TBS może pociągać za sobą obowiązki podatkowe, które również należy uwzględnić.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestiach związanych z mieszkaniem TBS? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania pism. Zapewniamy szybką i skuteczną pomoc, dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Filip Syrkiewicz
Filip Syrkiewicz – radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.
Zapytaj prawnika
