• Autor: Janusz Polanowski
Mój brat jest alkoholikiem i ma sądowy nakaz leczenia się w ośrodku odwykowym. Niestety, wypisał się z niego na własne żądanie. Brat zamieszkuje w mieszkaniu wraz z moją mamą i babcią. Właścicielem tego mieszkania jestem ja (otrzymałam je w formie darowizny od babci). Ja mieszkam w innym mieście, nie mam meldunku (żadnego), ale w każdej chwili mogę się w tym swoim mieszkaniu zameldować. Moja mama jest współuzależniona i nie widzi zasadności eksmisji brata z mieszkania. Kupuje mu alkohol. Babcia ma 89 lat i również nie eksmituje wnuczka z mieszkania, natomiast widzę, jak się męczy, mieszkając w melinie. Mama często wyjeżdża, zostawiając babcię samą z nim i babcia się boi. Nie mogę dłużej na to pozwolić i chcę, aby brat się jak najszybciej wyprowadził, dlatego proszę o poradę! Czy mogę wytoczyć proces o eksmisję brata z mieszkania, którego jestem właścicielką, ale w nim nie zamieszkuję? Czy musiałabym jednak tam zamieszkać, aby móc wystąpić z wnioskiem o eksmisję? Czy mama z babcią mogą sprzeciwić się mojemu wnioskowi? Chcę zadbać również o siebie, ponieważ brat nie chce się leczyć i, moim zdaniem, jeśli nie wyląduje na ulicy, to nic się nie zmieni, a jak babcia z mamą umrą, to ja zostanę z tym jego alkoholizmem.
Zacznijmy od tego, że dokonywanie eksmisji należy do właściwości komorników sądowy, a nie osób prywatnych (w tym właścicieli lokali). Całe szczęście patologie (np. uwidocznione w medialnie nagłośnionej warszawskiej „aferze reprywatyzacyjnej”) są sprzeczne z prawem i niekiedy skutkują nałożeniem sankcji prawnych – np. na podstawie art. 191 Kodeksu karnego (K.k.), w którym przewidziano karalność zachowań o cechach „czyszczenia kamienic”. Komornik sądowy podejmuje działania na podstawie właściwego dokumentu; np. tytułu wykonawczego lub tytułu egzekucyjnego – art. 776, art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Podobne skutki niekiedy osiąga się w przypadku działań organów ścigania (w związku z niektórymi przestępstwami).
Osoba uprawniona (np. właściciel mieszkania) może domagać się podjęcia określonych czynności przez organa władzy państwowej; tytułem przykładu: wytaczając powództwo o eksmisję (wersja żądania z art. 222 K.c.), wnioskując (do sądu cywilnego) o nakazanie opuszczenia mieszkania przez sprawcę przemocy w rodzinie (co przewidziano w art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie), wnioskując (do prokuratora) o zabezpieczenie pokrzywdzonego (np. w przypadku, stypizowanym w art. 207 K.k., przestępstwa znęcania się nad domownikiem lub stosowania przemocy wobec domownika).
Według ustawy o ewidencji ludności – w tym jej art. 24 i następnych (dotyczących obowiązku meldunkowego obywateli polskich) – należy zameldować się tam, gdzie się mieszka. Zbędne jest „kombinowanie z meldunkiem” (np. fikcyjne meldowanie się), jeżeli właściciel domu lub mieszkania dąży do ochrony swej własności, np. wytacza powództwo o orzeczenie eksmisji, czyli przed sądem cywilnym dochodzi ochrony swej własności (podstawowe środki ochrony własności przewidziano w art. 222 K.c.). Wystarczy wytoczenie powództwa o eksmisję, jeżeli osoba korzystająca z mieszkania lub domu nie ma tytułu prawnego do lokalu.
Zobacz również: Jak pozbyć się pijaka z domu?
Pani brat prawdopodobnie mieszka „pod danym adresem” wskutek (przynajmniej) akceptacji jego zamieszkiwania; być może nawet mieszkał tam wcześniej, niż Pani stała się właścicielką tegoż mieszkania – nabywając je, i to nieodpłatnie, zapewne podpisała Pani (zawarte w akcie notarialnym) oświadczenie o tym, że Pani zna stan tegoż lokalu. Być może (co Pani prawdopodobnie jest w stanie sprawdzić) Pani brat (podobnie jak i Pani mama) mieszkał w rzeczonym mieszkaniu, gdy jego właścicielką była jeszcze Pani babcia. Mogło więc dojść do zawarcia umowy, na podstawie której brat (a być może również mama) uzyskał tytuł prawny do korzystania z danego mieszkania. Jeżeli zawarto umowę najmu (art. 659 i następne K.c.), to Pani brat (jako najemca) powinien płacić czynsz; przepisy o najmie zawarto w: art. 659 i następnych K.c. oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów… . Jeśli została zawarta umowa użyczenia (art. 710 i następne K.c.), to Pani brat jest uprawniony korzystać z cudzego (od paru lat już do Pani należącego) mieszkania bez obowiązku płacenia czynszu – za to powinien ponosić (w odpowiednim stopniu) „koszty bieżące” (np. dotyczące: „opłat licznikowych”, kosztów utrzymania czystości…).
Umowę użyczenia (podobnie jak i umowę najmu) wolno zawrzeć w dowolnej formie prawnej (nawet ustnie); związane z otrzymywaniem czynszu obowiązki podatkowe przemawiają za zawarciem umowy najmu w formie pisemnej. Nawet akceptowanie czyjegoś zamieszkiwania może być przejawem zawarcia umowy. Gdyby było inaczej, to ileś milionów ludzi w Polsce zamieszkiwałoby „nielegalnie” (bez tytułu prawnego).
W przypadku przysługiwania Pani bratu tytułu prawnego do lokalu (np. umowy użyczenia) należy wpierw doprowadzić do rozwiązania umowy. Być może umowa najmu (w przypadku jej zawarcia pisemnie) zawiera postanowienia o trybie wypowiedzenia umowy; ogólnie rzecz biorąc: naganne zachowanie najemcy ułatwia wypowiedzenie umowy najmu (także w przypadku zawarcia jej na określony czas). Ustawodawca nie uregulował okresu wypowiedzenia umowy użyczenia. W świetle orzecznictwa sądowego sytuacja stron oraz relacje między nimi i zachowanie biorącego rzecz w użyczenie mają wpływ na długość okresu wypowiedzenia umowy użyczenia; np.: naganne zachowanie biorącego rzecz w użyczenie przemawiać może za krótkim okresem wypowiedzenia umowy użyczenia.
Jeżeli ktoś korzysta z rzeczy cudzej (np. z mieszkania) bez tytułu prawnego – w tym po upływie okresu wypowiedzenia umowy – to zasadne może okazać się wytoczenie powództwa o eksmisję. Co więcej, zamieszkiwanie bez tytułu prawnego wiąże się z obowiązkiem płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…); na ogół wolne od kontrowersji jest żądanie odszkodowania w wysokości przeciętnego czynszu za mieszkanie w podobnych warunkach na danym terenie.
Gdyby Pani babcia udzieliła Pani pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.), to mogłaby Pani ją reprezentować także w sprawie cywilnej (art. 87 K.p.c.) – np. w sprawie z wniosku (Pani babci albo wniesionego w jej imieniu) o zobowiązania sprawcy przemocy w rodzinie do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania (art. 11a ustawy o ochronie praw lokatorów…).
Zobacz również: Umowa użyczenia lokalu a eksmisja
Niezależnie od własności oraz zamieszkiwania wolno powiadomić organa ścigania o przestępstwach przeciwko domownikom (art. 207 K.k.) – np. przemocy wobec nich. Być może organa ścigania spowodowałyby, że Pani brat opuściłby dane mieszkanie (z uwagi na ochronę pokrzywdzonego). Również „opieka społeczna” mogłaby podjąć określone działania – zwłaszcza w celu ochrony Pani babci. Proszę liczyć się z tym, że „opieka społeczna” coraz śmielej żąda od rodzin pensjonariuszy placówek opiekuńczych wpłat na poczet pokrycia (części) kosztów pobytu w placówce.
Każdy powinien zeznawać zgodnie z prawdą – pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 233 K.k.); ustawodawca dopuszcza możność odmowy składania zeznań lub odpowiadania na pytania w określonych sytuacjach, np. dotyczących osób najbliższych. Za to każdy ma prawo mieć własne stanowisko – w tym np. odwołać darowiznę (art. 898 i następne K.c.).
Sąd może zdecydować o przyznaniu lokalu socjalnego osobie eksmitowanej – niekiedy w grę wchodzi eksmisja do pomieszczenia tymczasowego.
Podsumowując: Proszę pamiętać, że jest Pani uprawniona chronić swe uprawnienia (niezależnie od miejsca zamieszkania oraz niezależnie od zameldowania). Obecnie należy bratu wypowiedzieć umowę na piśmie. Najprawdopodobniej będzie to wypowiedzenie umowy użyczenia, na podstawie której (chociaż nie została spisana) brat korzysta z tegoż mieszkania. Można to uczynić np. przy pomocy listu poleconego (najlepiej wysłanego „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Po upływie okresu wypowiedzenia umowy brat (jeśli będzie nadal tam mieszkał) stanie się osobą bezumownie korzystającą z lokalu – da to możność wytoczenia przeciwko niemu powództwa o opuszczenie lokalu (o eksmisję); co więcej, byłby wtedy zobowiązany do płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (o czym już wyżej pisałem).
Powództwo o eksmisję (a nie proces) wytacza się, kierując do sądu pismo (w odpowiedniej liczbie egzemplarzy). Sąd sprawdzi zagadnienia formalne i (w razie potrzeby) wyznaczy termin do uzupełnienia braków formalnych (np. do uiszczenia opłaty sądowej). Później przyjdzie czas na bronienie swego stanowiska (art. 235 K.p.c.) – szczególnie w przypadku podjęcia rzeczywistej obrony przez pozwanego. Sąd powinien orzec o ewentualnym uprawnieniu do lokalu socjalnego.
Zobacz również: Jak pozbyć się partnera z domu?
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
