Dlaczego nie można sprzedać mieszkania w TBS cudzoziemcom?

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Niestety, nie ma dla Pani dobrego rozwiązania tej sytuacji. Wszystko zależy od woli TBS, a obiekcje spółki są uzasadnione. Pomimo braku wyraźnego zakazu wynajmowania lokalu w TBS cudzoziemcom, przepisy, które regulują partycypacje i wynajmowanie tych lokali, dają podstawę do odmowy wyrażenia zgody na najem w takim przypadku.

Nie mają tu zastosowania przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa ta (pozwalająca na nabycie przez cudzoziemca lokalu mieszkalnego w Polsce bez zezwolenia) dotyczy tylko nabycia prawa własności lub użytkowania wieczystego. Sprzedaż partycypacji nie powoduje nabycia prawa własności do lokalu będącego przedmiotem partycypacji.

Zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r., poz. 255 z późn. zm.): „Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu”. Zgodnie z art. 29a ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Zatem odsprzedaż partycypacji związana jest nieodłącznie z tym, aby nabywca został najemcą lokalu, w którym odkupuje partycypację. Potwierdzają to dalsze zapisy art. 29a, zgodnie z którymi w przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy. Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.

Ponieważ zawarcie umowy najmu jest dobrowolne, TBS ma prawo wyrazić zgodę na nowego nabywcę partycypacji, z którym potem nawiąże stosunek najmu.

Wprawdzie prawo polskie nie zakazuje zawierania umów z obcokrajowcami, jednak oczywistym jest, że prawo pobytu cudzoziemca na terenie Rzeczypospolitej uzależnione jest od odpowiednich decyzji. TBS musi działać zgodnie z prawem i nie może wynajmować lokalu bez spełnienia obowiązku meldunkowego, a dla cudzoziemców wiąże się to z prawem pobytu.

Zobacz również: Czy mieszkanie tbs można wynajmować?

Dodatkowe wymogi przy zawieraniu umów z TBS-em

Ponadto zawieranie umów najmu przez TBS obwarowane jest także dodatkowymi wymogami, które muszą zostać spełnione. Zgodnie z art. 30 ustawy o TBS:

„Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:

1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości;

2) dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:

a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób”.

Rzeczywiście nie dostanie zaświadczenia o dochodach osoba, która nie ma prawa pracy w kraju.

Stąd działanie TBS nie narusza Pani praw. Niestety nikogo nie można zmusić do zawarcia umowy najmu, a to powoduje, że nie ma Pani możliwości odwołania się od decyzji TBS.

W mojej ocenie w grę nie wchodzi też podnajem. Chyba że w umowie zawartej z TBS ma Pani prawo do podnajmowania lokalu bez zgody właściciela, którym jest Towarzystwo.

Zameldowanie cudzoziemca na pobyt stały w Polsce

Nie domelduje Pani także nikogo do swojego lokalu, bowiem cudzoziemców obowiązują szczególne przepisy meldunkowe. Cudzoziemiec dokonujący zameldowania na pobyt stały przedstawia kartę pobytu wydaną w związku z udzieleniem zezwolenia na pobyt stały, zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, zgody na pobyt ze względów humanitarnych, ochrony uzupełniającej, albo nadaniem statusu uchodźcy w Rzeczypospolitej Polskiej, dokument „zgoda na pobyt tolerowany” albo zezwolenie na pobyt stały, zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, decyzję o nadaniu statusu uchodźcy w Rzeczypospolitej Polskiej, udzieleniu w Rzeczypospolitej Polskiej ochrony uzupełniającej, zgody na pobyt ze względów humanitarnych albo zgody na pobyt tolerowany. Cudzoziemiec dokonujący zameldowania się na pobyt czasowy przedstawia wizę, a w przypadku gdy wjazd cudzoziemca nastąpił na podstawie umowy przewidującej zniesienie lub ograniczenie obowiązku posiadania wizy albo cudzoziemiec przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie art. 108 ust. 1 pkt 2 lub art. 206 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. poz. 1650 oraz z 2014 r., poz. 463 i 1004) lub na podstawie umieszczonego w dokumencie podróży odcisku stempla, który potwierdza złożenie wniosku o udzielenie zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej – dokument podróży, tymczasowe zaświadczenie tożsamości cudzoziemca, kartę pobytu, dokument „zgoda na pobyt tolerowany” albo zezwolenie na pobyt czasowy, zezwolenie na pobyt stały, zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej lub decyzję o nadaniu statusu uchodźcy w Rzeczypospolitej Polskiej, udzieleniu w Rzeczypospolitej Polskiej ochrony uzupełniającej, zgody na pobyt ze względów humanitarnych albo zgody na pobyt tolerowany.

Zameldowanie to też nie jest pomysł, który rozwiązałby Pani problemy, ponieważ nie wiadomo, czy potencjalni nabywcy nie wycofaliby się z zakupu. Ryzyko jest takie, że wprowadzą się do mieszkania bez umowy podnajmu (jeśli nie wyrazi na nią zgody TBS), a nie będą płacić czynszu. Opłaty spadną na Panią.

Według mnie powinna Pani zawrzeć z potencjalnymi nabywcami umowę przedwstępną zakupu udziału w partycypacji w formie przewidzianej dla tego typu umów. Zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego.

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”

Jeśli jednak zamiar cudzoziemców wiąże się z prawem do zamieszkania w lokalu w jak najszybszym czasie, to tutaj wszystko zależy od zgody TBS. Chyba że zaryzykuje Pani wprowadzenie potencjalnych nabywców do lokalu bez umowy i wiedzy TBS, czego nie polecam ze względu na konsekwencje w postaci trudnego pozbycia się lokatorów z mieszkania (tylko w drodze procesu eksmisyjnego).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.