• Data: 2023-12-01 • Autor: Marcin Sądej
Podatnik podatku od nieruchomości to osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna będąca właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Często zastanawiamy się, kto konkretnie jest zobowiązany do płacenia tego podatku. W przypadku najmu to właściciel nieruchomości, a nie najemca jest odpowiedzialny za opłacanie podatku od nieruchomości, mimo że w praktyce koszt podatku może być uwzględniony w czynszu najmu. Pan Tomasz napisał do nas, że wynajmuje lokal do celów handlowych, prowadzi w nim sklep spożywczo-przemysłowy. Ma umowę najmu, w której określona została wysokość czynszu miesięcznego, i go regularnie opłaca. Właściciel nieruchomości chce obciążyć pana Tomasza podatkiem od tej nieruchomości. Nasz klient zastanawia się, czy właściciel ma do tego prawo. Czy rzeczywiście najemca płaci podatek od nieruchomości?
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
2) użytkownikami wieczystymi gruntów.
Faktycznie zatem podatek od nieruchomości obciąża właściciela gruntu (użytkownika wieczystego). Trzeba jednak wskazać, że zgodnie z art. 6 ust. 7 ustawy – podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. W konsekwencji to właściciel nieruchomości, a nie najemca, otrzymuje decyzję podatkową w zakresie podatku od nieruchomości i to on jest zobowiązany dokonać wpłaty podatku do urzędu miasta (gminy). Podatnikiem jest właściciel. Najemca nie płaci podatku od nieruchomości. Może jednak niejako łożyć na niego w kosztach odstępnego czy czynszu.
Zobacz również: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego
Natomiast pan Tomasz nie jest podatnikiem z tytułu podatku od nieruchomości, lecz jedynie jest obciążany ekonomicznym kosztem tego podatku, który jest doliczany do czynszu. Jest to zjawisko powszechnie stosowane i zgodne z przepisami prawa. W żadnym jednak wypadku nie staje się on na mocy tak zawartej umowy podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku – jako najemca nie składa przecież deklaracji podatkowej do urzędu gminy (miasta) z tytułu podatku od nieruchomości, nie otrzymuje decyzji podatkowej ani też nie wpłaca podatku do urzędu gminy (miasta). W razie niezapłacenia podatku organ podatkowy nie będzie od naszego klienta dochodził zapłaty należności, ponieważ nie jest on podatnikiem podatku od nieruchomości. Umowa najmu nie może w żadnym wypadku zmienić podatnika.
Nie można zatem twierdzić, że z uwagi na fakt, iż właściciel obciąża pana Tomasza ekonomicznym ciężarem podatku, to płaci teraz on podatek od nieruchomości, czy też że właściciel „czyni z najemcy podatnika”. Właściciel jako wynajmujący ma pełne prawo do takiego ukształtowania czynszu w ramach zawartej umowy najmu, w zakresie którego będą pokrywane inne wydatki, w tym należny podatek od nieruchomości. Żaden przepis nie zabrania, aby do czynszu wkalkulować wartość podatku od nieruchomości.
Zobacz również: Umowa użyczenia mieszkania a podatek
Z perspektywy fiskusa wygląda to tak, że dochodzi zapłaty podatku od podatnika, czyli od właściciela. Przy czym organu podatkowego nie interesuje, czy finansowanie podatku od nieruchomości odbywa się ze środków własnych właściciela, czy też ze środków z tytułu czynszu za wynajem.
W mojej ocenie umowa jest skonstruowana zgodnie z prawem. Jest to normalne zjawisko występujące także w przypadku umów najmu prywatnego, gdzie wynajmujący obciąża najemcę ekonomicznym ciężarem podatku od nieruchomości, który jednak jako właściciel samodzielnie opłaca do urzędu. Nie ma możliwości zmiany w drodze umowy podmiotu będącego podatnikiem. Konkluzja zatem jest taka, że pan Tomasz wcale nie płaci podatku od nieruchomości, lecz jedynie finansuje ten wydatek w ramach czynszu, a to właściciel płaci podatek od nieruchomości.
Jak wskazał NSA w wyroku z 21.03.2018 r., sygn. akt II FSK 2232/17 – obciążenie podatkiem od nieruchomości najemcy, czyli de facto zwrot tych kwot wynajmującemu, ma charakter cenotwórczy – jest elementem świadczenia złożonego, co na gruncie VAT skutkuje jego opodatkowaniem, jako elementu kalkulacyjnego ceny wynajmu. Takie ukształtowanie umowy najmu, gdzie najemca jest zobligowany do ponoszenia ekonomicznego ciężaru podatku od nieruchomości, stanowiącego element kalkulacyjny ceny wynajmu, nie łamie prawa.
W rezultacie, jeżeli:
Przykład osoby wynajmującej mieszkanie: Jan Kowalski wynajmuje mieszkanie od pani Nowak. W umowie najmu uwzględniono, że czynsz obejmuje koszt podatku od nieruchomości, który pani Nowak jako właścicielka opłaca. Jan płaci wyższy czynsz, który częściowo pokrywa podatek, ale formalnie to pani Nowak jest zobowiązana do rozliczenia podatku z urzędem.
Przypadek właściciela biurowca: Firma XYZ posiada biurowiec w centrum miasta. Jako właściciel firma ta jest zobowiązana do płacenia podatku od nieruchomości. Firma XYZ wynajmuje powierzchnie biurowe różnym przedsiębiorstwom, a w ramach czynszu najmu uwzględnia część kosztów podatku od nieruchomości, której pokrycie leży w jej obowiązkach.
Sytuacja użytkownika wieczystego: Pani Malinowska posiada prawo wieczystego użytkowania działki, na której zbudowała dom. Mimo że formalnie nie jest właścicielką gruntu (jest nim gmina), jako użytkownik wieczysty jest zobowiązana do opłacania podatku od nieruchomości. W jej przypadku, choć nie ma pełnej własności gruntu, obowiązek podatkowy wynika z jej prawa do użytkowania tej ziemi.
Podsumowując, podatek od nieruchomości jest obciążeniem finansowym, które spoczywa na właścicielu nieruchomości lub użytkowniku wieczystym gruntu. W praktyce, chociaż najemcy mogą ponosić ekonomiczne konsekwencje tego podatku poprzez czynsz, formalnie to właściciel jest zobowiązany do jego opłacenia. Przepisy prawa jasno określają, kto jest podatnikiem, nie pozwalając na przerzucenie tej odpowiedzialności na najemców poprzez umowy najmu.
Czy masz wątpliwości dotyczące podatku od nieruchomości? Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism. Nasz zespół doświadczonych prawników jest gotowy rozwiać Twoje wątpliwości i zapewnić wsparcie na każdym etapie procesu. Skorzystaj z formularza dostępnego pod tym tekstem.
1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 2232/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marcin Sądej
Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.
Zapytaj prawnika
