• Data: 2024-08-05 • Autor: Michał Soćko
Mieszkam w bloku spółdzielczym (mieszkanie jest wykupione). Łazienka pod moim mieszkaniem została zalana. Nie wiadomo jednak, kto zawinił. Czy awaria wystąpiła w mojej łazience, czy w łazience sąsiada. Spółdzielnia oczekuje ode mnie umożliwienia oględzin rur, zwłaszcza w okolicy geberitu oraz pod pralką. Czy ma do tego prawo? Wiem, że moim obowiązkiem jest udostępnienie swobodnego dojścia do rur w pionach, ale czy musi zostać skuta ściana z glazury, aby przedstawiciel spółdzielni obejrzał rury bez ponoszenia kosztów remontu? W ten sposób zniszczona zostanie cała moja łazienka!
Kwestie te reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. 2013 r., poz. 1222 ze zm.; zwana dalej „u.s.m.”). W art. 61 u.s.m. określa podstawowe obowiązki związane z udostępnieniem lokalu. Przepis ten stanowi:
„Art. 61. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:
1) dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.
4. Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.
5. (uchylony).
6. Jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być dłuższy niż 12 miesięcy.
7. W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni wnosi opłaty jedynie za używanie tego lokalu. Opłaty za używanie lokalu zamiennego, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego.
8. Lokalem zamiennym, o którym mowa w ust. 6 i 7, jest lokal zamienny w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).”
Z powyższego przepisu wynika, że w razie zaistnienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody istnieje obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu (art. 61 ust. 1 zd. 1 u.s.m.). Natomiast jeżeli osoba korzystająca z lokalu jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale (art. 61 ust. 1 zd. 2 u.s.m.). W innych przypadkach wejście do lokalu powinno nastąpić po uzgodnieniu z korzystającym (art. 61 ust. 4 u.s.m.).
Z Pani relacji wynika jednak, że doszło do awarii polegającej na zalaniu mieszkania znajdującego się pod Panią. Przyjąć zatem wypada, że spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu, nawet bez Pani zgody, w celu usunięci awarii.
Zobacz również: Przegląd kominiarski wspólnoty mieszkaniowe
Odnośnie zaś kwestii odpowiedzialności za ewentualne rozbicie Pani glazury w związku z awarią, to wskazać należy, że jeżeli zalaniu jest winny sąsiad (np. nieprawidłowy remont, nieszczelne krany etc.), to będzie mogła Pani ewentualnie wystąpić wobec sąsiada z roszczeniem na podstawie art. 415 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”). Przepis ten stanowi:
„Art. 415. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”
Sąd Najwyższy przyjął taką możliwość w uchwale 7 sędziów z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12, wyłączając jednocześnie w takiej sprawie zastosowanie art. 433 K.c.
Natomiast, jeśli awaria została spowodowana nieszczelnością pionu albo innych urządzeń stanowiących własność wspólną, za którą spółdzielnia odpowiada, to sytuacja jest bardziej złożona.
Zasadniczo bowiem spółdzielnia ma prawo, nawet wbrew stanowisku lokatora, wejść do lokalu i usunąć awarię. Przepisy nie regulują natomiast bezpośrednio, kto powinien ponieść koszty usunięcia takiej awarii w Pani lokalu. Sytuacje takie regulują najczęściej akty wewnętrzne spółdzielni (regulaminy, statut), których obowiązek przestrzegania wynika z art. 1 ust. 7 u.s.m. w związku z art. 18 § 5 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 1560 ze zm.; zwanej dalej „u.p.s.”).
Najczęściej w aktach wewnętrznych przyjmuje się, że nie można zabudowywać pionów instalacji wodno-kanalizacyjnych i gazowych w sposób uniemożliwiający dojście do tych pionów w przypadkach awaryjnych lub remontowych.
Musi zatem Pani sprawdzić, czy przepisy w Państwa spółdzielni takie postanowienia zawierają.
Natomiast gdyby nie było takich szczególnych postanowień i spółdzielnia nie chciała przywrócić stanu poprzedniego, to można ewentualnie zastanowić się nad powództwem z art. 415 K.c. wobec spółdzielni. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych stanowi bowiem w § 8 ust. 2, że przy remontach nie powinno się pogarszać stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich. Przepis ten stanowi:
„§ 8. 1. Przy remontach budynku należy zapewnić:
1) realizację robót w kolejności wynikającej z opracowanego planu remontów,
2) bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich w trakcie prowadzenia robót,
3) stosowanie rozwiązań technicznych, materiałowych i technologicznych ograniczających uciążliwość użytkowania lokali oraz podnoszących walory użytkowe lokali.
2.Wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.”
Niemniej jednak, tak jak wskazałem wyżej, trzeba uprzednio sprawdzić, czy przepisy wewnętrzne spółdzielni nie regulują takiej sytuacji. Jeżeli normują taką sytuację, to na podstawie art. 1 ust. 7 u.s.m. w zw. z art. 18 § 5 pkt 1 u.p.s. będą one dla Pani wiążące.
Zobacz również: Wymiana pionów w bloku
Zalanie łazienki i zniszczenie glazury
Sytuacja: Pani Marta mieszka w bloku spółdzielczym, a jej sąsiad z mieszkania poniżej zgłosił zalanie łazienki. Spółdzielnia mieszkaniowa twierdzi, że źródłem wycieku mogą być rury w łazience pani Marty i wymaga ich inspekcji. Aby to zrobić, konieczne jest skucie części glazury, co spowoduje zniszczenie estetyki łazienki.
Rozwiązanie: Pani Marta udostępniła dostęp do łazienki, lecz postanowiła skontaktować się z prawnikiem w sprawie ewentualnych roszczeń o odszkodowanie za zniszczenie glazury. Po analizie regulaminu spółdzielni okazało się, że odpowiedzialność za szkody związane z inspekcją pionów spoczywa na spółdzielni, jeśli przyczyna awarii leży w ich infrastrukturze. Spółdzielnia zgodziła się pokryć koszty przywrócenia łazienki do stanu sprzed awarii.
Awaria rur wspólnych
Sytuacja: Pan Krzysztof otrzymał powiadomienie od spółdzielni, że w jego bloku doszło do awarii pionów wodnych, a zalaniu uległy mieszkania na niższych piętrach. Krzysztof musi udostępnić swoją łazienkę do naprawy rur, co wymaga rozbiórki zabudowy wanny.
Rozwiązanie: Spółdzielnia, zgodnie z wewnętrznymi przepisami, zobowiązała się do pokrycia kosztów demontażu i ponownego montażu zabudowy wanny, ponieważ awaria dotyczyła instalacji wspólnej. Krzysztof nie musiał ponosić dodatkowych kosztów, a spółdzielnia zadbała o przywrócenie łazienki do pierwotnego stanu.
Nieszczelność instalacji sąsiada
Sytuacja: Pani Anna mieszka na ostatnim piętrze bloku. Jej sąsiad z dołu, pan Jan, zgłosił zalanie sufitu w swojej łazience. Wstępne oględziny wskazały, że wyciek pochodzi z nieszczelnej instalacji wodnej w mieszkaniu pani Anny.
Rozwiązanie: Po potwierdzeniu źródła awarii, pani Anna zgodziła się na naprawę instalacji i pokrycie kosztów naprawy szkód w łazience pana Jana. Skorzystała przy tym z polisy ubezpieczeniowej swojego mieszkania, która pokryła większość kosztów. Dodatkowo spółdzielnia zapewniła pomoc prawną w zakresie rozliczeń i ewentualnych roszczeń, dzięki czemu sprawa została rozwiązana polubownie.
W przypadku awarii w budynkach spółdzielczych, odpowiedzialność finansowa za zniszczenia w mieszkaniach zależy od przyczyny usterki oraz regulacji wewnętrznych spółdzielni. Lokatorzy powinni być świadomi swoich praw i obowiązków, a w razie wątpliwości korzystać z pomocy prawnej, aby zabezpieczyć swoje interesy. Współpraca z sąsiadami i zarządem spółdzielni jest kluczowa w szybkim i efektywnym rozwiązaniu problemu oraz minimalizacji kosztów.
Jeśli masz problem prawny związany z awariami w spółdzielni mieszkaniowej, skorzystaj z naszych usług porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania pism, aby skutecznie bronić swoich interesów. Skontaktuj się z nami, a zapewnimy Ci wsparcie prawne na każdym etapie sprawy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 63/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Soćko
Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.
Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.
Zapytaj prawnika
