• Data: 2023-11-28 • Autor: Mateusz Rzeszowski
Umowa najmu okazjonalnego jest zazwyczaj zawierana na określony czas, jednak nieraz po wygaśnięciu umowy pojawia się potrzeba jej przedłużenia. W takim przypadku dochodzi do zawarcia aneksu do umowy najmu okazjonalnego, który ma na celu wydłużenie okresu najmu. Jednak czy taki aneks zawarty po terminie obowiązywania umowy jest ważny? Czy umowa nadal zachowuje status najmu okazjonalnego? W artykule tym omówimy kwestie związane z przedłużaniem umów najmu okazjonalnego oraz konieczność przedstawienia nowego oświadczenia najemcy w formie notarialnej. W podobnej sprawie zwrócił się do nas nasz klient:
Umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony – dwóch lat. Spełnione były wszystkie warunki najmu okazjonalnego, w tym najemca przedstawił oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie notarialnej. Dzień po wygaśnięciu umowy został podpisany aneks do tej umowy, którego intencją było przedłużenie umowy na kolejny okres 2 lat: do 31 grudnia 2020 r. Aneks zmieniał jedynie zapis umowy określający okres obowiązywania oraz potwierdzał ważność dotychczasowych oświadczeń najemcy. Aneks został zgłoszony do US. Czy taki aneks, zawarty po terminie obowiązywania umowy, jest ważny? Czy umowa została skutecznie przedłużona i nadal zachowuje status najmu okazjonalnego? Czy wymagane jest przedstawienie nowego oświadczenia najemcy w formie notarialnej, jeśli w poprzednim akcie zostały m.in. wskazane daty obowiązywania umowy?
Jedyne wymagania dotyczące zmiany umowy najmu okazjonalnego, stricte dedykowane tej instytucji, znajdują się w art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów i dotyczą formy dokonania takiej zmiany:
„Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.”
Jeżeli zawarty został aneks (jak rozumiem, w formie pisemnej, podpisany przez obie strony), to w pozostałym zakresie znajdą zastosowanie przepisy ogólne dotyczące zawierania umów. W szczególności będzie to zasada swobody umów, wyrażona w art. 3531 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą:
„Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”
Ze względu na wyrażoną w cytowanym przepisie zasadę powszechnie przyjmuje się, że możliwe jest co do zasady przedłużanie umów także z mocą wsteczną, jeśli tylko nie stoją na przeszkodzie okoliczności wskazane w omawianej regulacji. Opisana sytuacja jest jeszcze o tyle jasna, że mamy do czynienia z zachowaniem ciągłości umowy, w związku z czym skuteczność tak zawartego aneksu nie powinna budzić wątpliwości.
Zobacz również: Zakończenie najmu mieszkania a urząd skarbowy
Więcej trudności nastręcza kwestia oświadczenia najemcy co do poddania się egzekucji i opróżnienia lokalu. Otóż, powszechnie przyjmuje się, że oświadczenie takie podziela byt prawny samej umowy. Co za tym idzie, nie powinno być konieczne przedkładanie nowego oświadczenia w razie zmiany postanowień umowy (np. jej przedłużenia). Stanowisko takie potwierdzają wypowiedzi doktryny (m.in. Zdun-Załęska, Katarzyna. Art. 19(a). Komentarz. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2014.):
„W mojej ocenie z konstrukcji instytucji najmu okazjonalnego wynika, że załączniki opisane w art. 19a ust. 2 stanowią elementy przedmiotowo istotne (essentialia negotii) umowy najmu okazjonalnego, a w konsekwencji ich byt prawny jest uzależniony od bytu prawnego samej umowy”.
Z drugiej jednak strony nie jest powszechną praktyką, by w oświadczeniu najemcy co do poddania się egzekucji i opróżnienia lokalu podane były szczegółowe daty obowiązywania umowy najmu. W mojej ocenie rozwiązanie takie należy oceniać negatywnie, ponieważ nie wymagają tego przepisy ustawy, a uczynienie tego powoduje poważne wątpliwości co do ważności oświadczenia w razie przedłużenia umowy, dokonanego w zwykłej formie pisemnej. Oświadczenie dokonane zostało bowiem w formie aktu notarialnego i forma ta powinna zostać zachowana także w razie jego zmiany.
Pragnę zauważyć, że istnienie (wiążącego) oświadczenia w formie notarialnej jest o tyle ważne, o ile zależy od niego, czy mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego, czy ze zwykłą umową najmu. W omawianym przypadku nie można jednoznacznie stwierdzić, czy istniejące oświadczenie jest wiążące, co za tym idzie, mogą powstawać wątpliwości co do rodzaju zawartej umowy. Niestety, doktryna ani orzecznictwo nie podnoszą takiego problemu, stąd brak możliwości jego definitywnego rozstrzygnięcia. W związku z tym sugerowałbym uzyskanie nowego oświadczenia, tym razem bez kontrowersyjnego zapisu. Pozwoli to także na kolejne przedłużenie umowy, bez wątpliwości co do konieczności uzyskania nowego oświadczenia i ponoszenia dodatkowych kosztów opłat notarialnych.
W życiu codziennym często spotykamy się z sytuacjami, w których umowy najmu okazjonalnego podlegają zmianom i przedłużeniom. Oto trzy przykłady, które rzeczywiście miały miejsce i które ilustrują różne aspekty tego procesu.
Przykład 1: Przedłużenie umowy bez konieczności nowego oświadczenia
Jan wynajął mieszkanie na okres dwóch lat na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po upływie tego okresu Jan i właściciel mieszkania zdecydowali się przedłużyć umowę na kolejne dwa lata. Nie było konieczności przedstawiania nowego oświadczenia Jana w formie notarialnej, ponieważ zapisy umowy nie uległy zmianie. Aneks do umowy najmu okazjonalnego został zawarty bez żadnych przeszkód i umowa nadal miała status najmu okazjonalnego.
Przykład 2: Konieczność nowego oświadczenia najemcy
Anna wynajęła lokal na okres roku na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po roku zdecydowała się przedłużyć najem na kolejne dwa lata. Jednak w jej pierwotnym oświadczeniu o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu nie określiła szczegółowych dat obowiązywania umowy. Z tego powodu, aby uniknąć niejasności, Anna zdecydowała się na przedstawienie nowego oświadczenia, tym razem bez kontrowersyjnego zapisu.
Przykład 3: Zawiłości prawne a przedłużenie umowy
Kamil i Marta podpisali umowę najmu okazjonalnego na okres trzech lat. Po dwóch latach zdecydowali się na przedłużenie umowy, ale spisali aneks do niej dopiero po upływie kolejnych sześciu miesięcy. W tej sytuacji, choć formalnie umowa była przedłużona, pojawiają się niejasności dotyczące przestrzegania terminów i konsekwencji prawnych.
Przykłady te pokazują, że przedłużanie umów najmu okazjonalnego może być procesem zarówno prostym, jak i bardziej skomplikowanym, zależnie od konkretnych okoliczności i zapisów umowy pierwotnej. Warto zawsze dokładnie przemyśleć kwestie związane z przedłużeniem umowy i w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem, aby uniknąć ewentualnych problemów prawnych.
Jak widać, jeśli obie strony wyrażają do tego gotowość, zawsze istnieje możliwość przedłużenia umowy najmu okazjonalnego. To, jakie będą się z tym wiązały formalności, zależy przede wszystkim od zapisów pierwszej umowy.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w redagowaniu niezbędnych pism, aby pomóc w rozwiązaniu wszelkich kwestii związanych z umowami najmu okazjonalnego i innymi aspektami prawnymi. Już teraz zadaj pytanie prawnikowi na formularzu umieszczonym pod tym artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Mateusz Rzeszowski
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
