Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?

Zwrot partycypacji

Zgodnie z art. 29a ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W takim przypadku w razie zakończenia stosunku najmu kwota partycypacji podlega zwrotowi.

Zwrot pieniędzy na rzecz byłego najemcy (partycypanta) powinien nastąpić nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

Rozwiązanie przewidziane w ust. 3 komentowanego art. 29a jest korzystne z punktu widzenia najemcy (zwrot w określonym terminie zwaloryzowanej kwoty partycypacji), może jednak wywołać problemy finansowe towarzystwa (kwota partycypacji została spożytkowana na budowę, a TBS może nie mieć „wolnych” środków finansowych). Dlatego też, by wyważyć interesy obu zainteresowanych stron, w art. 29a ust. 4 przewidziano możliwość zastrzeżenia w umowie najmu klauzuli uzależniającej zwrot kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z nowym najemcą, ten ostatni bowiem wnosi kwotę partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy (art. 29a ust. 5).

Kwota zwracanej partycypacji

Zgodnie z treści art. 29 a § 3 ustawy „w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank (…) na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Kwotę zwracanej partycypacji, ustaloną według stanu na dzień opróżnienia lokalu, oblicza się według wzoru, gdzie poszczególne symbole oznaczają:

Pz – kwota zwracanej partycypacji,

Pw – kwota wpłaconej partycypacji,

Cz – średnia arytmetyczna wartości wskaźnika ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie art. 3b ust. 4 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz. U. z 2013 r. poz. 763, z późn. zm.) dla kwartału, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu oraz dla trzech poprzedzających ten kwartał okresów kwartalnych,

Cw – średnia arytmetyczna wartości wskaźnika ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego dla kwartału, w którym nastąpiło zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz dla trzech poprzedzających ten kwartał okresów kwartalnych,

n – liczba pełnych lat kalendarzowych przypadających w okresie od dnia zawarcia umowy najmu lokalu do dnia, w którym nastąpiło opróżnienie lokalu”.

Należy jednak mieć na uwadze, iż powołana powyżej treść przepisu art. 29a § 3 została nadana przez art. 1 ust. 11 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2015, poz. 1582).

Zgodnie z art. 6 ustawy zmieniającej do umów najmu zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu dotychczasowym. Tym samym do oceny zasadności przedmiotowego roszczenia należy rozważyć zastosowanie brzmienia art. 29a § 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego obowiązując przed 10 września 2015 r., tj. w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

W tym w miejscu należy podkreślić, iż wszystkie odmienne metody wyliczenia kwoty podlegającej zwrotowi (w oparciu o wskaźnik inflacji lub waloryzację) opisane w innych przepisach uznać należy za nieprawidłowe i niedopuszczalne, choćby nawet kwota partycypacji podlegająca zwrotowi wyliczona w oparciu o aktualną wartość odtworzeniową lokalu była wyższa niż uiszczona przez najemcę.

Wyliczenia odpowiedniej kwoty

Konkretnie oznacza to, że do wyliczenia kwoty partycypacji nie mają zastosowania przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu cywilnego w zakresie przepisów o najmie.

Należy również uznać, że ustawodawca świadomie posługuje się dwoma odmiennymi wskaźnikami niezbędnymi do wyliczenia kwoty partycypacji:

• kosztem budowy lokalu mieszkalnego (przy wpłacie tej kwoty przez najemcę),
• aktualną wartością odtworzeniową lokalu (przy zwrocie tej kwoty).

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie zawiera definicji aktualną wartością odtworzeniową lokalu.

Definicja ta pojawia się w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt. 12 „jeżeli jest mowa o wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych – należy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych:

a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,

b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym”.

W tym miejscu należy jeszcze podnieść, iż nie może odmówić uprawnionym podmiotom zwrotu kwoty partycypacji albo dokonać jej pomniejszenia w celu zabezpieczenia jakichkolwiek wierzytelności względem najemcy. Służy ona bowiem tylko i wyłącznie realizacji celu, jakim jest współuczestnictwo w kosztach budowy mieszkań. Tym samym dokonane przez pozwaną spółkę potrącenia jest niedopuszczalne – wyrok SR w Dzierżoniowie, sygn. akt I C 1112/16.

Kaucja jako zabezpieczenie

To właśnie kaucja przyczynia się realizacji celu zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu – płatnej przez najemcę na rzecz wynajmującego – towarzystwa budownictwa społecznego.

Kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Chodzi o należności z tytułu zaległego czynszu, a więc tzw. opłat niezależnych od właściciela (jeśli są pobierane przez wynajmującego), z tytułu odszkodowania za uszkodzenie lokalu (art. 677 Kodeksu cywilnego).

Przepis 32 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa  nie wspomina o obowiązku ani w związku z tym o terminie zwrotu pobranej od najemcy przez towarzystwo kaucji zabezpieczającej.

Kaucja, o ile nie zostanie zarachowana przez wynajmującego na poczet należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu, ex definitione jest zwracalna; por. uzasadnienie do wyr. SA w Katowicach z 5.1.2000 r. (sygn. akt I ACa 817/99).

Pojęcie „kaucja” jest używane w sytuacji, gdy określona wpłata zabezpiecza interesy dającego kaucję, jednak równocześnie strony przewidują zwrot tej należności; zob. wyrok NSA we Wrocławiu z 31.10.1995 r. (sygn. akt SA/Wr 92/95). W myśl uchwały SN z 4.4.2003 r. (III CZP 7/03, OSNC 2004, Nr 2, poz. 15): „Wysokość kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w domu należącym do towarzystwa budownictwa społecznego ustala się na podstawie przepisu art. 32 PBudMU, także po wejściu w życie ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”.

Tym samym należy przyjąć, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 stycznia 2000 r. sygn. akt I ACa 817/99
4. Wyrok Naczelnego Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31 października 1995 r. sygn. akt SA/Wr 92/95
5. Uchwała Sądu Najwyższego z 4.4.2003 r. sygn. akt III CZP 7/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.