Zniszczone mieszkanie po wybuchu gazu a obowiązek płacenia czynszu

Utrzymanie zniszczonego mieszkania

Sam fakt zniszczenia mieszkania w sposób uniemożliwiający jego zamieszkanie nie powoduje wyłączenia odpowiedzialności właściciela za ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, czyli np. koszty nieruchomości, wpłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (m.in. fundusz remontowy). Opłaty, co do których nie ma konieczności ich uiszczenia, pod warunkiem że nie są doprowadzane, to np. woda, centralne ogrzewanie.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), zwana w dalszej części ustawą, „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Nadto zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Wnoszenie opłat do wspólnoty mieszkaniowej

W kontekście powyższego warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2019 r. (sygn. akt. XII C 467/19): „Środki gromadzone na funduszu remontowym – od momentu dokonania wpłaty przez właścicieli – stanowią składnik majątku wspólnoty mieszkaniowej i nie podlegają rozliczeniu w ramach rozliczenia rocznego tak, jak standardowe zaliczki na bieżące utrzymanie. Trudno zresztą wyobrazić sobie sytuację, w której – gdy w danym roku nie przeprowadzono by żadnego remontu – niewykorzystane zaliczki na fundusz remontowy byłyby zwracane właścicielom, a od początku roku kolejnego ponownie uiszczane. W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji, remont nieruchomości wspólnej – konstrukcji budynku, jego fundamentów, ścian, dachu, warstw izolacyjnych, wspólnych części instalacji – z natury rzeczy generuje poważny poziom wydatków, które częstokroć nie mogą zostać pokryte ze środków bieżących, ale wymagają albo poczynienia oszczędności, albo zaciągnięcia kredytu. Gromadzenie funduszu remontowego przez dłuższy, kilkuletni okres pozwala na przygotowanie inwestycji pod względem finansowym. Na tym także polega zapewnienie płynności finansowej stanowiące przejaw prawidłowego zarządzania”.

Obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej są nierozerwalnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego. Są to obowiązki o charakterze bezwzględnym i właściciel lokalu nie może skutecznie zwolnić się z nich wobec wspólnoty mieszkaniowej poprzez zawarcie umowy z osobą trzecią. Jak wskazuje się w orzecznictwie, właściciel lokalu, a zarazem współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziału, jaki mu w tej nieruchomości przysługuje. Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosi każdy z właścicieli lokali, przy czym obowiązek ten związany jest z własnością lokalu i istnieniem części wspólnych nieruchomości. Bez tych części wspólnych korzystanie z budynku i położonych w nim lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem nie byłoby możliwe. Obowiązek ponoszenia kosztów z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związany jest zatem z określonym lokalem, z którego korzystanie wymaga także korzystania z części wspólnych (por. wyr. SO w Olsztynie z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. akt I C 198/19).

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Artykuł 14 ustawy precyzuje, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną:

„1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2019 r. (sygn. akt. XII C 467/19
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. akt I C 198/19

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.