• Data: 2024-09-30 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Mieszkanie mojej mamy uległo zniszczeniu przez wybuch gazu w lokalu obok. Główny winowajca nie żyje. Od sierpnia 2022 r. mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania, co potwierdza opinia nadzoru budowlanego. Czy mama musi nadal wnosić opłaty do wspólnoty mieszkaniowej? Media zostały obcięte.
Sam fakt zniszczenia mieszkania w sposób uniemożliwiający jego zamieszkanie nie powoduje wyłączenia odpowiedzialności właściciela za ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, czyli np. koszty nieruchomości, wpłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (m.in. fundusz remontowy). Opłaty, co do których nie ma konieczności ich uiszczenia, pod warunkiem że nie są doprowadzane, to np. woda, centralne ogrzewanie.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), zwana w dalszej części ustawą, „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.
Nadto zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.
W kontekście powyższego warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2019 r. (sygn. akt. XII C 467/19): „Środki gromadzone na funduszu remontowym – od momentu dokonania wpłaty przez właścicieli – stanowią składnik majątku wspólnoty mieszkaniowej i nie podlegają rozliczeniu w ramach rozliczenia rocznego tak, jak standardowe zaliczki na bieżące utrzymanie. Trudno zresztą wyobrazić sobie sytuację, w której – gdy w danym roku nie przeprowadzono by żadnego remontu – niewykorzystane zaliczki na fundusz remontowy byłyby zwracane właścicielom, a od początku roku kolejnego ponownie uiszczane. W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji, remont nieruchomości wspólnej – konstrukcji budynku, jego fundamentów, ścian, dachu, warstw izolacyjnych, wspólnych części instalacji – z natury rzeczy generuje poważny poziom wydatków, które częstokroć nie mogą zostać pokryte ze środków bieżących, ale wymagają albo poczynienia oszczędności, albo zaciągnięcia kredytu. Gromadzenie funduszu remontowego przez dłuższy, kilkuletni okres pozwala na przygotowanie inwestycji pod względem finansowym. Na tym także polega zapewnienie płynności finansowej stanowiące przejaw prawidłowego zarządzania”.
Obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej są nierozerwalnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego. Są to obowiązki o charakterze bezwzględnym i właściciel lokalu nie może skutecznie zwolnić się z nich wobec wspólnoty mieszkaniowej poprzez zawarcie umowy z osobą trzecią. Jak wskazuje się w orzecznictwie, właściciel lokalu, a zarazem współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziału, jaki mu w tej nieruchomości przysługuje. Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosi każdy z właścicieli lokali, przy czym obowiązek ten związany jest z własnością lokalu i istnieniem części wspólnych nieruchomości. Bez tych części wspólnych korzystanie z budynku i położonych w nim lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem nie byłoby możliwe. Obowiązek ponoszenia kosztów z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związany jest zatem z określonym lokalem, z którego korzystanie wymaga także korzystania z części wspólnych (por. wyr. SO w Olsztynie z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. akt I C 198/19).
Artykuł 14 ustawy precyzuje, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną:
„1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.
Powódź zalała mieszkanie, ale opłaty trwają
Pani Anna miała mieszkanie na parterze, które zostało zalane podczas intensywnych opadów. Mimo że lokal nie nadawał się do zamieszkania, a woda uszkodziła większość instalacji, musiała nadal płacić na fundusz remontowy i opłaty do wspólnoty. Gdy próbowała negocjować z zarządcą wspólnoty, wyjaśniono jej, że nawet w przypadku zniszczeń lokal musi partycypować w kosztach utrzymania części wspólnych budynku.
Pożar w budynku, ale fundusz remontowy obowiązuje
Po pożarze, który wybuchł w budynku, pan Janek stracił dach nad głową. Mimo że jego mieszkanie było kompletnie zniszczone, nadal musiał płacić składki na fundusz remontowy oraz utrzymanie części wspólnych budynku. Wspólnota mieszkaniowa argumentowała, że obowiązek ten wynika z jego prawa własności, a fundusz remontowy zbierany jest na remonty całej nieruchomości.
Zniszczenie przez wybuch, a opłaty za zarząd wspólnoty
Mieszkanie pani Elżbiety zostało poważnie uszkodzone w wyniku wybuchu gazu w sąsiednim lokalu. Choć nie mogła w nim mieszkać, zgodnie z obowiązującymi przepisami musiała dalej płacić za zarządzanie częścią wspólną budynku. Nadzór budowlany potwierdził, że lokal nie nadaje się do użytku, jednak wspólnota nadal naliczała jej opłaty związane z funkcjonowaniem budynku.
Właściciel mieszkania, nawet jeśli jego lokal został zniszczony i nie nadaje się do zamieszkania, nadal zobowiązany jest do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych budynku oraz opłat na fundusz remontowy. Wyjątek stanowią opłaty za media, które nie są dostarczane do lokalu. Obowiązek ten wynika z przepisów prawa i jest nierozerwalnie związany z posiadaniem lokalu.
Potrzebujesz wsparcia prawnego? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism dostosowanych do Twojej sytuacji – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2019 r. (sygn. akt. XII C 467/19
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. akt I C 198/19
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
