• Data: 2024-12-21 • Autor: Aleksandra Pofit
Proszę o poradę prawną dotyczącą opłat za wynajmowany lokal użytkowy. Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami, jak i zawartą umową najmu lokalu powinienem ponosić wszystkie opłaty, które wskazuje mi właściciel lokalu na podstawie wystawionych faktur przez spółdzielnię? W latach 2021–2023 opłacałem faktury zawierające pozycję „Opłata eksploatacyjna”, natomiast od stycznia 2024 r. spółdzielnia zmieniła sposób naliczania opłat i zamiast jednej „Opłaty eksploatacyjnej” jest kilka mniejszych. Wskutek tego poza fakturą za media, którą opłacam, pojawiły się jeszcze opłaty na fundusz remontowy czy podatek od nieruchomości. Czy muszę za to płacić?
Na początku należy wskazać, iż zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego „Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.
Zgodnie z par. 2 ust. 2 przesłanej umowy najmu lokalu „Najemca zobowiązuje się do zwrotu miesięcznych opłat poniesionych przez Wynajmującego na rzecz spółdzielni z tytułu rozliczeń bieżących (tj. czynszu administracyjnego), związanych z eksploatacją lokalu użytkowego będącego przedmiotem najmu niniejszej umowy, na podstawie przedstawionych faktur przez spółdzielnię”.
Moim zdaniem, zgodnie z literalnym brzmieniem niniejszego zapisu, jest Pan zobowiązany do zapłaty wszelkich należności, które spółdzielnia ujmuje w wystawianych na rzecz właściciela fakturach. Jak wynika z praktyki, jak i zapewne z woli stron, chodziło o to, ażeby Pan jako najemca regulował wszelkie należności związane z wynajmowanym mieszkaniem. Nie można również zaprzeczyć, iż przedstawione opłaty, tj. odpis na fundusz remontowy czy podatek od nieruchomości, stanowią bieżące rozliczenia związane z eksploatacją lokalu i wynikają z przedstawionych przez spółdzielnię faktur.
Płatnikiem podatku od nieruchomości jest spółdzielnia, dlatego uwzględniła ona ten podatek w opłatach, które należy wnosić na jej rzecz. Jeśli chodzi o fundusz remontowy, to są pieniądze zbierane przez spółdzielnie mieszkaniowe na przeprowadzenie niezbędnych remontów we wspólnych częściach nieruchomości takich jak dachy, klatki schodowe, piwnice czy strychy. Każdy właściciel mieszkania w danej spółdzielni zobowiązany jest do wpłaty określonej sumy w postaci zaliczki.
Oczywiście może być tak, że co innego ustalił Pan z wynajmującym przed zawarciem umowy najmu. Jeśli ma Pan inne ustalenia, np. w formie mailowej, to mógłby Pan stać na stanowisku, iż nie ma Pan obowiązku uiszczania przedmiotowych faktur. Oczywiście nic nie stoi również na przeszkodzie, ażeby porozmawiał Pan z wynajmującym i wnioskował o partycypację w kosztach z uwagi na fakt, iż do tej pory opłaty były znacznie niższe.
Najemca biura w spółdzielni
Jan wynajmował lokal biurowy w spółdzielni mieszkaniowej. W umowie najmu znajdował się zapis, zgodnie z którym musiał pokrywać wszystkie bieżące opłaty wynikające z faktur wystawionych przez spółdzielnię. Po kilku miesiącach Jan otrzymał fakturę, która obejmowała podatek od nieruchomości oraz odpis na fundusz remontowy. Początkowo Jan nie był pewien, czy te opłaty powinny go dotyczyć, ponieważ uważał, że podatek to obowiązek właściciela. Skonsultował się z prawnikiem, który wyjaśnił mu, że opłaty te dotyczyły jego jako najemcy, ponieważ były częścią bieżących kosztów eksploatacji lokalu.
Wynajem mieszkania i podatek od nieruchomości
Anna wynajmowała mieszkanie od osoby prywatnej, która była członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Po kilku miesiącach właściciel poinformował ją, że musi pokryć dodatkowe koszty, w tym podatek od nieruchomości oraz fundusz remontowy. Anna była zdziwiona, bo wcześniej o tym nie mówił. Przypomniała sobie jednak, że przed podpisaniem umowy wynajmujący wspomniał o konieczności pokrycia wszystkich opłat związanych z eksploatacją mieszkania. Ponieważ nie miała tego zapisanego w mailach ani na piśmie, ostatecznie zaakceptowała te opłaty, bazując na zapisach umowy najmu.
Najemca sklepu i wzrost opłat eksploatacyjnych
Kamil prowadził mały sklep, który wynajmował w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Początkowo płacił stałe opłaty eksploatacyjne, ale po kilku miesiącach spółdzielnia podniosła składkę na fundusz remontowy oraz dodała koszty związane z modernizacją budynku. Właściciel lokalu poinformował Kamila, że zgodnie z umową najmu musi on pokryć te nowe opłaty, gdyż są one związane z bieżącą eksploatacją lokalu. Kamil postanowił porozmawiać z właścicielem o ewentualnym podziale kosztów, ale w razie braku porozumienia był gotowy je pokryć.
Najemca, zgodnie z umową, jest zobowiązany do pokrycia wszystkich opłat wynikających z faktur wystawionych przez spółdzielnię, w tym czynszu administracyjnego, funduszu remontowego i podatku od nieruchomości, które są związane z eksploatacją lokalu. Jeśli przed podpisaniem umowy ustalenia były inne, najemca może powołać się na nie lub spróbować negocjować z wynajmującym udział w kosztach.
Masz pytania dotyczące umowy najmu? Skontaktuj się z nami! Nasi prawnicy nie tylko przeanalizują Twoją sprawę, ale również przygotują dla Ciebie odpowiednie pisma i dokumenty. Napisz do nas, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
