• Data: 2024-10-12 • Autor: Katarzyna Bereda
Najemca zamierza zerwać umowę najmu zawartą na czas oznaczony 12 miesięcy. W umowie jest zapis: „Każda ze stron może rozwiązać umowę, dając miesięczne wypowiedzenie na koniec miesiąca kalendarzowego”. Najemca o swojej decyzji poinformował pisemnie wynajmującego tydzień temu. Czy najemca w następnym miesiącu płaci czynsz w pełnej wysokości łącznie z mediami? Czy z kaucji można potrącić sumę na naprawę szkód, np. wypaczonych paneli podłogowych, uszkodzonej płyty indukcyjnej? Jeżeli w umowie jest zapis o odświeżeniu mieszkania, pomalowaniu ścian, a najemca uchyla się od tego obowiązku, twierdząc, że mieszka za krótko, jak wyegzekwować należność za malowanie, jeśli kaucja jest zbyt niska i nie pokrywa takich kosztów? Czy wynajmującemu należy się rekompensata od najemcy za wcześniejsze zerwanie umowy bez przyczyny? Trudności i koszty dla właściciela mieszkania wynikające z ponownego wynajmu są ewidentne. Może się zdarzyć, że np. 3 miesiące nie uda się wynająć lokalu, a trzeba go utrzymać. Proszę o poradę!
Nie znam treści całej umowy, ale wskazuję, iż zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Jeżeli, tak jak w Państwa przypadku, czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§ 3).
Wynika z tego, że brak stosownych uzgodnień między stronami, z których wynika możliwość rozwiązania go przez wypowiedzenie, prowadzi do petryfikacji takiego stosunku i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie (por. też szeroko J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 56-61). Stąd w aktualnym stanie prawnym istnieje możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie (z zachowaniem wymogów z § 3), oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują. W tej drugiej sytuacji podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 3531 K.c.) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672 K.c. Zob. też wyr. SA w Warszawie z 17.5.2017 r. (I ACa 336/16, Legalis).
Sąd Najwyższy wskazuje, iż, co do zasady, taka przyczyna w umowie nie musi się znaleźć. W kolejnym wyroku z 6.8.1998 r. (I CKN 809/97, Legalis) SN wyraził zapatrywanie, że: „bezskuteczność postanowienia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przewidującego możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia przez jedną ze stron nie wyłącza możliwości skutecznego zastrzeżenia w umowie postanowienia, iż wygasa ona przed upływem oznaczonego terminu z chwilą wystąpienia innego, ściśle określonego zdarzenia, uzgodnionego przez obie strony takiego kontraktu”. Stanowisko zajęte przez SN w tym wyroku, sprowadzające się do dopuszczenia możliwości zawarcia umowy dzierżawy na czas oznaczony pod warunkiem rozwiązującym, zasługuje na aprobatę.
Identyczne postanowienie mogłoby zostać wprowadzone również do umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Nie budzi też wątpliwości dopuszczalność zamieszczenia w umowie najmu (dzierżawy) postanowienia, zgodnie z którym strony z określonych przyczyn, a nawet bez potrzeby powołania się na jakiekolwiek przyczyny, mogłyby wypowiedzieć stosunek najmu (dzierżawy) bez zachowania terminów wypowiedzenia, żaden bowiem przepis ustawy, w szczególności ani art. 673 § 1, ani art. 688, im tego nie zabrania.
Nie byłoby to zresztą sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku najmu (dzierżawy), ocena zaś zgodności rozważanego postanowienia z zasadami współżycia społecznego (art. 3531) byłaby dokonywana w konkretnych okolicznościach danego przypadku. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony nie jest zatem dopuszczalne, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie (por. m.in. H. Ciepła, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 4, 2017, s. 911; G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, Część szczególna, 2014, s. 490; R. Trzaskowski, Skutki, s. 45).
Zarazem jednak ustawodawca nie ogranicza swobody stron w kwestii określenia tych przyczyn, byleby zostały one wymienione w umowie najmu. W ślad za wyżej przywołanym wyr. SA w Gdańsku z 20.09.2013 r. (I ACa 402/13, Legalis), uznać należy, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Warto przywołać w tym miejscu zwłaszcza uchwałę SN z 21.11.2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007, Nr 7–8, poz. 102), w myśl której postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. (por. także K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 2, 2018, s. 503; H. Ciepła, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 4, 2017, s. 911; G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, Część szczególna, 2014, s. 490; P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 428; J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 59).
Co do zasady więc, mając na uwadze swobodę umów, jeżeli zgodzili się Państwo na takie brzmienie umowy, wypowiedzenie będzie skuteczne po upływie okresu wypowiedzenia. Zachowana jest także forma pisemna. Orzecznictwo podkreśla również, że umowa na czas oznaczony, w której brak jest określenia uzasadnionych przyczyn wypowiedzenia, powinna być traktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony.
Dlatego też, jeżeli w Państwa umowie znalazł się wskazany przez Panią zapis, to najemca mógł wypowiedzieć umowę. Umowa jednak ulega rozwiązaniu na koniec przyszłego miesiąca, a więc okres wypowiedzenia należy liczyć do końca przyszłego miesiąca. Jeżeli podpisali Państwo umowę pozwalającą na wcześniejsze jej rozwiązanie, to niestety właścicielowi nie przysługuje z tego tytułu żadna rekompensata czy odszkodowanie za poniesioną szkodę – właściciel zgodził się bowiem w umowie na możliwość wcześniejszego wypowiedzenia.
W zakresie kaucji, wskazuję, iż wszelkie szkody i brak opłat może Pani potrącić z kaucji, a jeżeli kaucja jest zbyt niska, różnicy może Pani dochodzić na zasadach ogólnych, a więc w ramach naprawienia szkody.
Zgodnie z treścią art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów: „1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.
Zatem wpłacona kaucja ma za zadanie przede wszystkim zabezpieczyć brak uiszczania czynszu przez najemcę. Jednak, jak widać, ustawodawca posłużył się dość szerokim uregulowaniem takiej kwestii, iż dotyczy ona wszelkich należności z tytułu najmu lokalu. Możemy więc tu mówić o np. zużyciu energii lub innych mediów, a także szkód spowodowanych przez najemcę. Czyli kaucja ma przede wszystkim zabezpieczyć brak uiszczenia opłat przez najemcę, a także dokonane zniszczenia – jeżeli najemca zobowiązał się do odświeżenia mieszkania, to powinien to wypełnić i pozostawić je w takim stanie, jak je zastał – jeżeli kaucja nie pokrywa tych kosztów – może Pani dochodzić różnicy na drodze sądowej w powództwie o zapłatę.
Nagłe zerwanie umowy po kilku miesiącach wynajmu
Pani Joanna wynajęła swoje mieszkanie na 12 miesięcy, jednak po 5 miesiącach najemca zdecydował się rozwiązać umowę, informując ją pisemnie, że wyprowadzi się w ciągu miesiąca. Mimo zapisu o miesięcznym okresie wypowiedzenia, Pani Joanna miała trudności z wynajmem lokalu przez kolejne 3 miesiące. Wynajmująca musiała pokrywać opłaty eksploatacyjne, nie otrzymując czynszu. Z tego powodu Pani Joanna postanowiła domagać się rekompensaty za poniesione straty finansowe.
Zniszczenia w mieszkaniu po wcześniejszym wyprowadzeniu
Pan Piotr wynajął swoje mieszkanie młodemu małżeństwu na rok. Najemcy wyprowadzili się jednak po 6 miesiącach, pozostawiając zniszczoną płytę indukcyjną i wypaczone panele podłogowe. Pan Piotr chciał potrącić te koszty z kaucji, jednak suma kaucji nie wystarczała na pokrycie szkód. Właściciel zdecydował się dochodzić pozostałych kosztów na drodze sądowej.
Uchylanie się od obowiązku odświeżenia mieszkania
Pani Maria wynajęła swoje mieszkanie na czas określony 12 miesięcy. W umowie zawarty był zapis o obowiązku odmalowania mieszkania przed opuszczeniem lokalu. Najemca wyprowadził się po 8 miesiącach, nie chcąc wywiązać się z tego obowiązku, argumentując, że mieszkał zbyt krótko. Kaucja nie pokrywała kosztów malowania, więc Pani Maria rozważała podjęcie działań prawnych, aby odzyskać pieniądze za nieodświeżenie lokalu.
W przypadku wcześniejszego zerwania umowy najmu na czas określony, wynajmującemu może przysługiwać rekompensata, jeśli poniósł straty wynikające z braku czynszu lub konieczności pokrycia kosztów napraw zniszczeń. Kaucja zabezpiecza roszczenia właściciela, jednak jeśli jej suma nie pokrywa wszystkich szkód, wynajmujący ma prawo dochodzić swoich należności na drodze sądowej. Warto pamiętać o precyzyjnych zapisach w umowie, które zabezpieczą interesy obu stron.
Potrzebujesz wsparcia prawnego przy sporządzaniu umowy najmu, rozwiązaniu sporu z najemcą lub przygotowaniu pisma procesowego? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i zleć nam profesjonalne przygotowanie dokumentów dostosowanych do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r.sygn.akt I ACa 336/16
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 1998 r. sygn.akt I CKN 809/97
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. III CZP 92/06
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
