Zerwanie umowy najmu bez podania przyczyny, czy wynajmującemu należy się odszkodowanie?

Najem na czas określony

Nie znam treści całej umowy, ale wskazuję, iż zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Jeżeli, tak jak w Państwa przypadku, czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§ 3).

Możliwości rozwiązania umowy najmu na czas określony przed terminem

Wynika z tego, że brak stosownych uzgodnień między stronami, z których wynika możliwość rozwiązania go przez wypowiedzenie, prowadzi do petryfikacji takiego stosunku i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie (por. też szeroko J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 56-61). Stąd w aktualnym stanie prawnym istnieje możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie (z zachowaniem wymogów z § 3), oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują. W tej drugiej sytuacji podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 3531 K.c.) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672 K.c. Zob. też wyr. SA w Warszawie z 17.5.2017 r. (I ACa 336/16, Legalis).

Sąd Najwyższy wskazuje, iż, co do zasady, taka przyczyna w umowie nie musi się znaleźć. W kolejnym wyroku z 6.8.1998 r. (I CKN 809/97, Legalis) SN wyraził zapatrywanie, że: „bezskuteczność postanowienia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przewidującego możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia przez jedną ze stron nie wyłącza możliwości skutecznego zastrzeżenia w umowie postanowienia, iż wygasa ona przed upływem oznaczonego terminu z chwilą wystąpienia innego, ściśle określonego zdarzenia, uzgodnionego przez obie strony takiego kontraktu”. Stanowisko zajęte przez SN w tym wyroku, sprowadzające się do dopuszczenia możliwości zawarcia umowy dzierżawy na czas oznaczony pod warunkiem rozwiązującym, zasługuje na aprobatę.

Identyczne postanowienie mogłoby zostać wprowadzone również do umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Nie budzi też wątpliwości dopuszczalność zamieszczenia w umowie najmu (dzierżawy) postanowienia, zgodnie z którym strony z określonych przyczyn, a nawet bez potrzeby powołania się na jakiekolwiek przyczyny, mogłyby wypowiedzieć stosunek najmu (dzierżawy) bez zachowania terminów wypowiedzenia, żaden bowiem przepis ustawy, w szczególności ani art. 673 § 1, ani art. 688, im tego nie zabrania.

Uzasadniona przyczyna wypowiedzenia najmu

Nie byłoby to zresztą sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku najmu (dzierżawy), ocena zaś zgodności rozważanego postanowienia z zasadami współżycia społecznego (art. 3531) byłaby dokonywana w konkretnych okolicznościach danego przypadku. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony nie jest zatem dopuszczalne, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie (por. m.in. H. Ciepła, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 4, 2017, s. 911; G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, Część szczególna, 2014, s. 490; R. Trzaskowski, Skutki, s. 45).

Zarazem jednak ustawodawca nie ogranicza swobody stron w kwestii określenia tych przyczyn, byleby zostały one wymienione w umowie najmu. W ślad za wyżej przywołanym wyr. SA w Gdańsku z 20.09.2013 r. (I ACa 402/13, Legalis), uznać należy, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Warto przywołać w tym miejscu zwłaszcza uchwałę SN z 21.11.2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007, Nr 7–8, poz. 102), w myśl której postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. (por. także K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 2, 2018, s. 503; H. Ciepła, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 4, 2017, s. 911; G. Kozieł, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 3, Część szczególna, 2014, s. 490; P. Zakrzewski, w: M. Habdas, M. Fras, Komentarz KC, t. 4, 2018, s. 428; J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 59).

Rozwiązanie najmu po upływie okresu wypowiedzenia

Co do zasady więc, mając na uwadze swobodę umów, jeżeli zgodzili się Państwo na takie brzmienie umowy, wypowiedzenie będzie skuteczne po upływie okresu wypowiedzenia. Zachowana jest także forma pisemna. Orzecznictwo podkreśla również, że umowa na czas oznaczony, w której brak jest określenia uzasadnionych przyczyn wypowiedzenia, powinna być traktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony.

Dlatego też, jeżeli w Państwa umowie znalazł się wskazany przez Panią zapis, to najemca mógł wypowiedzieć umowę. Umowa jednak ulega rozwiązaniu na koniec przyszłego miesiąca, a więc okres wypowiedzenia należy liczyć do końca przyszłego miesiąca. Jeżeli podpisali Państwo umowę pozwalającą na wcześniejsze jej rozwiązanie, to niestety właścicielowi nie przysługuje z tego tytułu żadna rekompensata czy odszkodowanie za poniesioną szkodę – właściciel zgodził się bowiem w umowie na możliwość wcześniejszego wypowiedzenia.

Kaucja – jakie koszty pokrywa?

W zakresie kaucji, wskazuję, iż wszelkie szkody i brak opłat może Pani potrącić z kaucji, a jeżeli kaucja jest zbyt niska, różnicy może Pani dochodzić na zasadach ogólnych, a więc w ramach naprawienia szkody.

Zgodnie z treścią art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów: „1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.

Zatem wpłacona kaucja ma za zadanie przede wszystkim zabezpieczyć brak uiszczania czynszu przez najemcę. Jednak, jak widać, ustawodawca posłużył się dość szerokim uregulowaniem takiej kwestii, iż dotyczy ona wszelkich należności z tytułu najmu lokalu. Możemy więc tu mówić o np. zużyciu energii lub innych mediów, a także szkód spowodowanych przez najemcę. Czyli kaucja ma przede wszystkim zabezpieczyć brak uiszczenia opłat przez najemcę, a także dokonane zniszczenia – jeżeli najemca zobowiązał się do odświeżenia mieszkania, to powinien to wypełnić i pozostawić je w takim stanie, jak je zastał – jeżeli kaucja nie pokrywa tych kosztów – może Pani dochodzić różnicy na drodze sądowej w powództwie o zapłatę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2017 r.sygn.akt I ACa 336/16
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 1998 r. sygn.akt I CKN 809/97
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. III CZP 92/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.