Zawłaszczenie części wspólnej przez sąsiada, jak uregulować korzystanie?

Zniesienie współwłasności i podział rzeczy wspólnej

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczącymi współwłasności:

„Art. 210. § 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

§ 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.”

„Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.”

„Art. 212. [Podział z wyrównaniem udziałów, spłatą lub dopłatą; Zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej]

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.”

Fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicieli

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego „fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicieli wynikający z art. 211 jest uwzględniany w pierwszej kolejności. Tylko w stosunku do rzeczy mogących być przedmiotem współwłasności ustawa dopuszcza zniesienie współwłasności przez ich podział. Wskutek takiego podziału każdemu ze współwłaścicieli przypada wydzielona część rzeczy wspólnej. Powinna ona odpowiadać wysokości udziału przysługującego współwłaścicielowi rzeczy przed jej podziałem. W przypadku gdyby wskutek dokonanego podziału rzecz utraciła swe społeczno-gospodarcze przeznaczenie, np. przez podział, lokal mieszkalny straciłby status lokalu samodzielnego, podział jej jest niedopuszczalny. W świetle kolejnej z przesłanek wskazanych w omawianym przepisie, tj. przesłanki istotnej zmiany rzeczy lub zmniejszenia jej wartości, należy zauważyć, że pewne rzeczy są niepodzielne ze swej natury, gdyż brak jednego elementu prowadzi do całkowitej nieprzydatności rzeczy w porównaniu z jej pierwotną formą, np. samolot, fortepian, dzieło sztuki.

Kodeks cywilny preferuje w pierwszej kolejności dokonywanie fizycznego podziału rzeczy w celu zniesienia współwłasności. Na tej podstawie każdy ze współwłaścicieli dotychczasowej rzeczy wspólnej staje się wyłącznym właścicielem wyodrębnionej jej części. Powinna ona odpowiadać wysokości udziału przysługującego współwłaścicielowi w rzeczy przed jej podziałem. Jeżeli wskutek fizycznego podziału rzeczy wspólnej rzecz nie mogłaby spełniać swego społeczno-gospodarczego przeznaczenia, doszłoby do jej istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości, podział taki jest niedopuszczalny. Jeśli rzecz jest oznaczona co do gatunku, jej podział fizyczny jest zawsze możliwy. Niektóre przepisy wyłączają możliwość fizycznego podziału rzeczy, przykładem tego jest art. 93 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, co do zasady, podział nieruchomości niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest niemożliwy. Przy podziale należy także zapewnić dostęp do drogi publicznej zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n.

Podział budynku i ustanowienie odrębnej własności lokali

Przedmiotem orzecznictwa stała się możliwość dokonywania podziału fizycznego przedmiotów, jakimi są budynki. Co do zasady podział taki jest niedopuszczalny zarówno w płaszczyźnie horyzontalnej (kondygnacjami), jak i wertykalnej (od fundamentów do dachu). Sąd Najwyższy w postanowieniu z 13.05.1966 r., III CR 103/66, LEX nr 4553, przychylił się do możliwości pionowego podziału budynku wraz z gruntem, jeżeli linia podziału przebiega według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu za zezwoleniem organu budowlanego (por. także postanowienie SN z 12.10.2000 r., IV CKN 1525/00, LEX nr 52541; uchwała SN z 23.01.2007 r., III CZP 136/06, LEX nr 209079). Ustanowienie odrębnej własności lokali w trybie art. 7 u.w.l. stanowi także podział budynku, jednak nie obejmie go w całości, gdyż pozostają jego wspólne części będące we współwłasności przymusowej wszystkich właścicieli lokali (to samo dotyczy gruntu – art. 3 ust. 2 u.w.l.)” (J. Ciszewski, J. Bocianowska, M. Ciszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 211. lex).

Brak ustaleń co do korzystania przez właścicieli lokali z części wspólnych

W umowie sprzedaży opisano przedmiot sprzedaży, czyli lokal mieszkalny oraz udział w nieruchomości wspólnej, tj. w działce gruntu wraz z częściach budynków i urządzeniach niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali wynoszącym 2330/10000 części. Oznacza to, że wszyscy właściciele lokali mają prawo do korzystania z części wspólnych (w tym z budynków), jednak nie uregulowano dokładnie, jak takie korzystanie ma wyglądać.

Jeśli zależy Państwu na wyraźnym uregulowaniu zasad korzystania z budynków, należy zawrzeć umowę notarialną w tym zakresie i opisać, kto z czego może korzystać. Jeśli jednak to nie jest możliwe, to zgodnie z przywołanymi w pierwszej części porady przepisami mają Państwo prawo żądać w sądzie zniesienia współwłasności (np. poprzez podział budynku). Zakładam, że tereny te nie są gospodarstwem rolnym, gdyż do niego stosuje się specjalne regulacje.

Wezwanie sąsiada do zaniechania naruszeń

Obecnie rekomendujemy Pani wysłanie do sąsiada formalnego pisma z wezwaniem do zaniechania naruszeń prawa innych osób oraz z argumentacją prawną. Być może pismo spowoduje możliwość uzgodnienia zasad korzystania z części wspólnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r.,sygn.akt III CR 103/66
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2000 r.,sygn. akt IV CKN 1525/00,
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn.akt III CZP 136/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.