• Data: 2024-06-30 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Złożyłem podanie do administracji (zarządu) wspólnoty mieszkaniowej o przedstawienie wyciągu z konta wspólnoty (wpływów i wydatków) oraz chciałem zapoznać się z umową zawartą między wspólnotą a architektem, który robi projekt wentylacji w kamienicy. Nie dostałem odpowiedzi. W tym roku też nie odbyło się obowiązkowe roczne zebranie wspólnoty oraz nie zostało przedstawione rozliczenie za poprzedni rok. Wydaje mi się, że zarząd ewidentnie nie realizuje swoich obowiązków. Jak to wygląda od strony prawnej, czy taką sprawę można złożyć do sądu?
Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwanej dalej: u.w.l.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wyjaśniam również, że zgodnie z art. 20 ust. 1 u.w.l. – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nadto w myśl art. 21 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
W art. 29 u.w.l .wyszczególniono obowiązki zarządu. Przede wszystkim zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zaś okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 3 u.w.l.: „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”.
Wobec tego złożenie przez Pana pisma w zakresie udostępnienia wyciągów z konta wspólnoty było uzasadnione, bowiem takie uprawnienie wynika z przepisów prawa.
„Skarżącemu będącemu członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, przysługuje odrębny tryb uzyskania informacji o funkcjonowaniu Wspólnoty, aniżeli w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej (...). Z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika bowiem prawo kontroli działalności Zarządu Wspólnoty przez każdego właściciela, w tym skarżącego jako członka Wspólnoty (...). Właściciel lokalu może również z własnej inicjatywy żądać udostępnienia mu interesujących informacji i dokumentów. Powstające na tym tle spory podlegają kognicji sądów powszechnych, a nie administracyjnych.” (wyrok WSA w Opolu z dnia 23 stycznia 2023 r., sygn. akt II SAB/Op 93/22).
Zauważyć należy, że co do zasady zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., jest obowiązany m.in.: zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Zaś w wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
Jednocześnie wskazuję, że doroczne zebranie właścicieli lokali powinno być zwołane najpóźniej do końca pierwszego kwartału danego roku. Obowiązek zwoływania zebrań obciąża zarząd (zarządcę ustanowionego umownie) lub zarządcę przymusowego, chyba że zakres jego uprawnień i obowiązków określonych przez sąd został ograniczony do ściśle wskazanych czynności i nie obejmuje tego przedmiotu, a po bezskutecznym upływie wskazanego terminu prawo jego zwołania przechodzi na każdego właściciela lokalu.
Zatem chociaż zwołanie zebrania rocznego jest kompetencją i obowiązkiem zarządu wspólnoty, jednak niedotrzymanie przez zarząd wspólnoty terminu określonego w ustawie powoduje, że uprawnienie to przechodzi na każdego członka wspólnoty.
W świetle powyższego uznać należy, że zastosowane przez ustawodawcę rozwiązania z jednej strony mają mobilizować zarząd do wywiązywania się z obowiązków związanych z pełnioną funkcją, z drugiej zaś mają umożliwić każdemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej przełamanie bezczynności zarządu wspólnoty, gdy zarząd z tych obowiązków się nie wywiązuje.
Obowiązujące przepisy wskazują m.in. obowiązki spoczywające na zarządzie wspólnoty mieszkaniowej. Są to:
Co prawda, zarząd wspólnoty zobowiązany jest do składania właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności. Jednakże ustawa nie precyzuje ani formy, ani treści tego sprawozdania.
W orzecznictwie ujawnił się spór dotyczący zakresu tego sprawozdania. Jeden nurt orzecznictwa dopuszcza przedstawienie sprawozdań w sposób odformalizowany, nawet tylko ustny, ograniczony do danych, jakie zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (wyrok SA w Łodzi z 9.03.2015 r., I ACa 1330/14, LEX nr 1675889; wyrok SA w Poznaniu z 30.01.2013 r., I ACa 1171/12, LEX nr 1271923).
Według drugiego nurtu sprawozdanie zarządu powinno przybrać kształt określony w art. 45 ust. 2 u. rach. (wyrok SA w Warszawie z 23.05.2014 r., I ACa 1732/13, LEX nr 1480615; wyrok SA w Białymstoku z 18.05.2012 r., I ACa 171/12, LEX nr 1235645; wyrok NSA z 28.01.2009 r., II FSK 1508/07, LEX nr 508211). W wyroku z 21.02.2017 r., VI ACa 1987/15 (LEX nr 2295342), Sąd Apelacyjny w Warszawie, przychylając się do stanowiska, że po stronie zarządu wspólnoty mieszkaniowej istnieje obowiązek przygotowania sprawozdania z zarządu w zgodzie z przepisami ustawy o rachunkowości, wskazał, że za stosowaniem powołanej ustawy do sprawozdań zarządu wspólnot mieszkaniowych przemawiają względy celowościowe.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 16.06.2011 r., VI ACa 170/11 (LEX nr 1112664), wspólnota mieszkaniowa jest szczególnym podmiotem, składającym się z osób powiązanych ze sobą tym tylko, że są właścicielami mieszkań w tym samym budynku. Dlatego też postępowanie wewnątrz wspólnoty, w przeciwieństwie np. do spółdzielni mieszkaniowej, jest w maksymalnym stopniu odformalizowane. Zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali nie musi koniecznie zawierać projektów uchwał, które mają zostać na tym zebraniu podjęte. Właściciele lokali nie są związani takimi projektami, mogą je akceptować, zmieniać lub podejmować własne uchwały.
Wobec tego w mojej ocenie zwołanie corocznego zebrania wspólnoty powinno nastąpić w tym przypadku na wniosek któregoś z członków wspólnoty. Bowiem „W zakresie uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się także uprawnienia kontrolne, związane ze sposobem zarządzania przez członków zarządu powierzonego im mandatu.” (wyrok SA w Krakowie z dnia 23 października 2012 r.).
Nadto wskazuję, że zgodnie z przepisami właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli wystąpi jedna z wymienionych przesłanek:
Natomiast żaden z przepisów nie przewiduje, aby sąd zmusił zarząd wspólnoty do określonego działania.
Jednocześnie zwracam uwagę, że na mocy art. 26 ust. 1 u.w.l. – jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Zwracam uwagę, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem: „Istotą wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego dla wspólnoty mieszkaniowej, o którym mowa w art. 26 u.w.l. jest usunięcie stanu rzeczy, w którym brak jest podmiotu legitymowanego przez właścicieli lokali do sprawowania zarządu nieruchomością bądź też zaniedbania powołanego zarządu są na tyle rażące, że uzasadniają interwencję w tym zakresie, zakończoną stosowną decyzją sądu. Prawidłowe ustanowienie zarządu, bądź też potwierdzenie prawidłowości jego działań ma kapitalne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego, którego członkiem jest wspólnota mieszkaniowa. Zarząd jest bowiem organem prowadzącym jej sprawy i reprezentującym ją na zewnątrz. Tak też formalne potwierdzenie tej prawidłowości jak najbardziej wpisuje się jako uzasadniony wydatek, który powinien znaleźć odzwierciedlenie w sprawozdaniu finansowym wspólnoty.” (wyrok SO w Warszawie z dnia 4 grudnia 2018 r., sygn. akt I C 731/18).
Podsumowując, w przedmiotowej sytuacji zebranie ogółu właścicieli powinno zostać zwołane na wniosek któregoś z członków wspólnoty. Natomiast co do naruszania i niewypełniania obowiązków przez wspólnotę można wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego. Ewentualnie podczas zwołanego zebrania można podjąć uchwałę o odwołaniu zarządu i powołaniu nowego zarządu. To ostatnie rozwiązanie w mojej ocenie byłoby prostsze i szybsze, ale wymaga podjęcia stosownych uchwał zgodnie z wymaganą większością.
Odmowa udostępnienia dokumentów finansowych
Pani Anna, właścicielka mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej, zwróciła się do zarządu z prośbą o przedstawienie wyciągu z konta wspólnoty oraz umowy z firmą remontową, która wykonywała prace w budynku. Zarząd nie odpowiedział na jej pismo. W związku z tym, Pani Anna postanowiła skonsultować się z prawnikiem, który wyjaśnił jej, że zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, ma pełne prawo do wglądu w te dokumenty. Pani Anna, uzbrojona w wiedzę prawną, ponownie skierowała swoje żądanie do zarządu, tym razem zaznaczając, że w razie dalszej bezczynności zgłosi sprawę do sądu.
Brak zwołania corocznego zebrania wspólnoty
Pan Jan, będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, zauważył, że od dwóch lat nie odbyło się obowiązkowe coroczne zebranie wspólnoty. Zaniepokojony tym faktem, zgłosił sprawę innym mieszkańcom, którzy również wyrazili swoje obawy. Pan Jan, powołując się na art. 30 ustawy o własności lokali, zwołał zebranie samodzielnie, co pozwoliło na omówienie ważnych kwestii dotyczących zarządzania budynkiem oraz wybranie nowego zarządu, który lepiej spełniałby oczekiwania mieszkańców.
Problemy z rozliczeniem finansowym wspólnoty
Pani Maria zauważyła, że w ostatnich latach nie otrzymała żadnych sprawozdań finansowych dotyczących wydatków i wpływów wspólnoty. Pomimo kilkukrotnych próśb do zarządu, sytuacja nie uległa zmianie. Pani Maria złożyła skargę do sądu, wskazując, że zarząd nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z art. 29 ustawy o własności lokali. Sąd przychylił się do jej skargi i zarząd wspólnoty został zobowiązany do sporządzenia i przedstawienia szczegółowego rozliczenia finansowego. Dodatkowo, Pani Maria, korzystając z prawa do kontroli działalności zarządu, zwróciła się o przeprowadzenie audytu finansowego, co pozwoliło na wyjaśnienie niejasności w finansach wspólnoty.
Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mają szerokie uprawnienia do kontroli działalności zarządu, w tym prawo do wglądu w dokumenty finansowe i umowy oraz obowiązek zwoływania corocznych zebrań. W przypadku zaniedbań ze strony zarządu, właściciele mogą skorzystać z możliwości zwołania zebrania samodzielnie lub skierować sprawę do sądu, co pozwala na egzekwowanie realizacji obowiązków przez zarząd i zapewnienie prawidłowego zarządzania nieruchomością.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism i wniosków dotyczących wspólnot mieszkaniowych, aby skutecznie egzekwować prawa właścicieli lokali. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie w rozwiązywaniu problemów związanych z zarządzaniem nieruchomością. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 23 stycznia 2023 r., sygn. akt II SAB/Op 93/22
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 9 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1330/14
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 maja 2012 r., I ACa 171/12
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 4 grudnia 2018 r.,sygn. akt I C 731/18
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
