Zameldowanie a prawo do przebywania w mieszkaniu

Pan Roman poinformował nas, że mieszkanie, w którym jest zameldowana jego żona, zostało sprzedane. Żona pana Romana zapisała to mieszkanie swojemu synowi z pierwszego małżeństwa i on je sprzedał. Żona pana Romana jest w nim zameldowana od około 30 lat. Pan Roman zamieszkał z żoną po ślubie w tym mieszkaniu i mieszka tam od około 20 lat. Nowy właściciel chce, aby żona pana Romana opuściła lokal. Żona pana Romana powiedziała właścicielowi, że czeka na wyrok sądu o eksmisję. Pan Roman zapytał nas, czy może przebywać w tym mieszkaniu wbrew woli właściciela do chwili wydania wyroku sądowego, a także, czy właściciel może kazać mu opuścić lokal. Pan Roman podkreślił, że nie ma tam meldunku.

Najsilniejszym tytułem prawnym jest własność

Przyjrzyjmy się ustawowemu określeniu własności, czyli treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (K.c.): „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Jak widać, nie tylko własność nie jest jakąś „świętością”, ale nawet są wspomniane ograniczenia prawa własności. Warto się tym zagadnieniom przyjrzeć, zwłaszcza w związku z tytułami prawnymi do lokalu (np. mieszkalnego).

Najsilniejszym tytułem prawnym jest własność, ale są również inne tytuły prawne – tak z zakresu prawa rzeczowego (art. 140 i następne K.c.), jak i właściwe prawu zobowiązań (art. 353 i następne K.c.). Jeśli komuś przysługuje odpowiedni tytuł prawny, to niekiedy nawet właściciel pozbawiony jest legalnej możliwości doprowadzenia do zakończenia korzystania z jego rzeczy przez uprawnioną osobę trzecią (która nie jest właścicielem). Moim zdaniem warto „pójść tym tropem”. Oczywiście treścią swego pytania pan Roman określił główny temat mej odpowiedzi, ale – w ramach dbałości o pana Romana (i jego żony) uprawnienia – dodaję również uwagi na tematy, które być może warte są sprawdzenia (zwłaszcza z uwagi na toczące się postępowanie sądowe).

Prawu właściwa jest precyzja – tak ujęć, jak i wysławiania się. To jest ogromnie ważne w sprawach sądowych. Dalekie od precyzji jest pytanie pana Romana o możliwość przebywania w owym cudzym mieszkaniu – cudzym ze względu na prawo własności (ognisko domowe to zagadnienie odrębne). Bardziej konkretne mogłoby być pytanie o to, czy osoba niezameldowana może przebywać w domu lub czy możliwe jest niewpuszczenie do mieszkania osoby zameldowanej.

Gdyby pan Roman nie chciał opuścić miejsca, w którym przedłużałaby się udzielona panu Romanowi wcześniej gościna (np. w hotelu, jakimś biurze lub czyimś mieszkaniu), to posiadacz (niekoniecznie właściciel) danego lokalu mógłby doprowadzić do usunięcia pana Romana stamtąd. Chodzi przede wszystkim o możliwość zastosowania legalnej obrony koniecznej lub legalnej samopomocy (art. 343 K.c.) przeciwko bezprawnemu naruszeniu posiadania (art. 342 K.c.). Taka reakcja na bezprawne naruszenie posiadania – np. przebywanie obcej osoby w domu wbrew woli współwłaściciela – powinna odbywać się bez używania przemocy wobec człowieka. Niekiedy we wskazanych kontekstach może chodzić nawet o przestępstwo naruszenia miru domowego.

Zobacz również: Akt notarialny a zameldowanie

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel

Skoro pan Roman jednak mieszka w danym mieszkaniu – i to od wielu lat – to prawdopodobnie stał się pan Roman jego posiadaczem; zapewne zależnym (czyli akceptującym czyjąś zwierzchność nad sobą w zakresie posiadania). Na wszelki wypadek odwołajmy się do brzmienia artykułu 336 K.c., w którym zawarto ustawowe określenia obydwu rodzajów posiadania (samoistnego i zależnego): „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. W posiadaniu, które w Polsce uważa się za stan faktyczny (a nie za stan prawny), spore znaczenie ma nastawienie (łacińskie animus), a nie tylko samo władanie. Niekiedy to nastawienie jest tak słabe, że nawet trudno mówić o posiadaniu i mamy do czynienia z samym dzierżeniem – art. 338 K.c. stanowi: „Kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem”. Najemca (co wiadomo z artykułu 336 K.c.) jest posiadaczem zależnym, podobnie osoba uprawniona na podstawie służebności (art. 285 i następne K.c.) oraz używająca cudzej rzeczy na podstawie umowy użyczenia (art. 710 i następne K.c.); to są wybrane przykłady, które podałem dlatego, że przydadzą się w dalszych rozważaniach. Natomiast osoba, którą prosi się o przysłowiowe podlewanie kwiatków w cudzym mieszkaniu, najczęściej jest jego dzierżycielem; jeszcze wyraźniej widać dzierżenie w przypadku osoby, którą prosi się o potrzymanie jakiejś rzeczy (np. torby w czasie rozmowy telefonicznej). Również dzierżenie korzysta z ochrony prawnej (na co wyraźnie wskazano w artykule 343 K.c.).

Trzeba się zastanowić, jaka jest sytuacja pana Romana. Czy panu Romanowi samemu przysługuje (a przynajmniej może przysługiwać tytuł prawny do danego mieszkania, czy też – ujmując rzecz kolokwialnie – pan Roman mieszka „przy żonie” (inaczej rzecz ujmując: pan Roman jest osobą reprezentującą jej prawa). Dobrze byłoby to sprawdzić w dokumentach (być może nawet sporządzonych wiele lat temu), ewentualnie zastanowić się nad tym, czy doszło do sytuacji, z której może wynikać pana Romana własny tytuł prawny do lokalu.

Przy tej okazji pojawia się pytanie, czy osoba zameldowana ma prawo wejść do mieszkania. Teraz zameldowanie (meldunek) nie jest tytułem prawnym do lokalu (pomimo siły błędnych przekonań na ten temat – meldunek a prawo do mieszkania), ale proponuję, by pan Roman wywiązał się z prawnego obowiązku meldunkowego, który na panu Romanie ciąży (meldują gminy, a nie właściciele mieszkań), więc śmiało może pan Roman zawnioskować o zameldowanie (na piśmie!).

Sam wniosek pana Romana o zameldowanie – dogodniejszy, jeśli panu Romanowi nie zależy na utrzymaniu (faktycznie fikcyjnego) meldunku „pod innym adresem” – mógłby mieć znaczenie również dla toku toczącego się procesu cywilnego. Wniosek pana Romana o zameldowanie mógłby być (przynajmniej formalnie) powodem do zawnioskowania (zapewne przez żonę pana Romana) o zawieszenie owej sprawy cywilnej – art. 174 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). O ile dobrze zrozumiałem, to panu Romanowi i jego żonie „nie śpieszy się do wyroku”, więc zawieszenie postępowania cywilnego mogłoby pomóc panu Romanowi i jego żonie w zebraniu dowodów, w opracowaniu nowej lub lepszej taktyki przed żądaniami powodów. Być może pan Roman zdecydowałby się formalnie (na piśmie i w sposób pozwalający na udowodnienie złożenia pisma) zawnioskować o traktowanie pana Romana jako współpozwanego – ewentualnie żona pana Romana mogłaby pana Romana wskazać jako pożądanego współpozwanego; bez znajomości akt sprawy trudno jest dawać rady w tym zakresie, ale zachęcam do zapoznania się z aktami postępowania, do czego każda ze stron jest uprawniona. 

Formalne przyłączenie się pana Romana do odnośnego procesu cywilnego wydaje się bardziej potrzebne, jeżeli przysługuje panu Romanowi tytuł prawny do lokalu (własny albo pochodny wobec tytułu prawnego żony pana Romana), a mniej zasadne wydaje się to w przypadku uważania się pana Romana za „męża mieszkającego przy żonie” (bez własnego tytułu prawnego). Podkreślam, że chodzi o kolejną hipotezę, którą mogłaby zweryfikować analiza materiałów (być może nie tylko zawartych w aktach sprawy).

Jeżeli pan Roman nie ma własnego tytułu prawnego (nawet pochodnego wobec tytułu prawnego jego żony) do danego lokalu, to przeciwko żądaniu „trzymania się z dala” od owego mieszkania przez pana Romana przemawiają zasady współżycia społecznego (art. 5 K.c.), zwłaszcza dotyczące życia małżeńskiego (a mogą wchodzić również inne okoliczności, np. z zakresu stanu zdrowia). Na zasady współżycia społecznego powinien powoływać się ten, komu na tym zależy – bez czekania na „zmiłowanie” sądu, a zwłaszcza strony przeciwnej. Podobnie jest z inną argumentacją. Proces cywilny ma charakter sporny, więc należy korzystać z własnego prawa do sądu – bez narzekania na korzystanie z niego przez przeciwnika, jeżeli samemu się z takich możliwości nie korzysta. Należy się rzeczywiście spierać (art. 230 K.p.c.), zwłaszcza merytorycznie – najlepiej w powiązaniu z dowodami. Jeśli się jest biernym (np. nie odpowiada się na pozew albo lekceważy się potrzebę wskazywania dowodów), to można spodziewać się przegranej (przynajmniej częściowo), ponieważ sąd jest uprawniony uznać przejawy bierności (np. brak polemiki ze stanowiskiem przeciwnym lub dowodami) za przejaw zgody z kimś innym (art. 230 K.p.c.). Daleki jestem od zakładania, jak się sprawy mają w rzeczonym procesie cywilnym, ale wielka syntetyczność przekazanych przez pana Romana informacji skłaniają mnie do wyrażenia zachęty, by pan Roman sprawdził (zapewne we współpracy ze swą żoną), jak się sprawy mają naprawdę, także w zakresie rzeczywistego bronienia się z sensem. Proszę wywiązywać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.); sąd za pana Romana i jego żonę dowodów szukać nie będzie, więc trzeba proponować dowody.

Możliwość obrony przez odwoływanie się do zasad współżycia społecznego

Poza wyżej wskazaną możliwością obrony przez odwoływanie się do zasad współżycia społecznego (art. 5 K.c.) warto wspomnieć o konstytucyjnej deklaracji ochrony rodziny i życia rodzinnego (zwłaszcza art. 18 Konstytucji RP) – przepisy konstytucyjne najczęściej mogą być stosowane przez sądy (art. 8 ustęp 2 Konstytucji RP), więc można się na nie powoływać przed sądami – np. w treści pism procesowych; zachęcam do przedstawiania swego stanowiska sądowi na piśmie, w możliwie szerokim zakresie.

Co do samego tytułu prawnego pana Romana: jeśli pan Roman nie ma własnego tytułu prawnego, np. ustanowionej na jego rzecz służebności mieszkania albo umowy użyczenia (nie tylko na piśmie), to trzeba sprawdzić możliwość przysługiwania panu Romanowi tytułu prawnego związanego z „głównym” tytułem prawnym, przysługującym jego żonie.

Zakładam (w ramach jeszcze jednej hipotezy), że panu Romanowi nie przysługuje służebność osobista (art. 286 i następne K.c.) – w tym służebność mieszkania (art. 301 i art. 302 K.c.) do danego mieszkania. Jednak zachęcam do sprawdzenia, czy – zwłaszcza w związku z odnośną umową darowizny (art. 888 i następne K.c.) – została ustanowiona przez ówczesnego właściciela służebność osobista (np. służebność mieszkania) na rzecz żony pana Romana. Jeżeli taką służebność ustanowiono – w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – to należy (możliwie jak najszybciej) zawnioskować o ujawnienie danej służebności we właściwej księdze wieczystej. Wniosek taki może złożyć każda osoba, która ma w tym interes prawny. W przypadku służebności mieszkania prawdopodobne wydaje się uznanie interesu prawnego pana Romana w tym zakresie z uwagi na treść artykułu 301 K.c.:

„§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi”.

Zapoznanie się z właściwym aktem notarialnym

Jeśli żonie pana Romana przysługuje do danego mieszkania służebność mieszkania, to również pan Roman ma swój tytuł prawny jako małżonek „przyjęty na mieszkanie”. Jak sprawdzić, czy ustanowiono służebność osobistą? Najlepiej przez zapoznanie się z właściwym aktem notarialnym – bardzo często w praktyce takie służebności są ustanawiane przez obdarowanych w tym samym akcie notarialnym, w którym zawarto umowę darowizny (różnie bywa z wpisywaniem służebności do ksiąg wieczystych). Można wnioskować o ujawnienie służebności (w tym służebności mieszkania) bez porozumienia z właścicielem mieszkania, ponieważ służebność (jako ograniczone prawo rzeczowe) jest poważnym ograniczeniem własności. Jeśli komuś (np. wyłącznie żonie pana Romana) przysługuje służebność osobista, to zniesienie takiej służebności może zostać orzeczone przez sąd w zamian za rentę. Pana Romana i jego żonę powinna interesować własna sytuacja prawna, a nie ewentualny spór prawny między sprzedającym mieszkanie a kupującym je. Wykazanie swego interesu prawnego powinno umożliwić uzyskanie w sądowym wydziale ksiąg wieczystych dostępu do akt właściwej księgi wieczystej, a w takich aktach prawdopodobnie są akty notarialne – być może również zawierający ewentualnie ustanowioną służebność mieszkania.

Jeżeli nie ustanowiono służebności mieszkania, to panu Romanowi i jego żonie (a przynajmniej jego żonie) przysługuje do danego mieszkania prawo najmu (art. 659 i następne K.c.) albo status osoby biorącej cudzą rzecz w użyczenie (art. 710 i następne K.c.) – zależnie od tego, czy płacono czynsz (najem), czy też nie (użyczenie). Gdyby taki tytuł prawny przysługiwał wyłącznie żonie pana Romana, to panu Romanowi przysługiwałby swoisty tytuł prawny z nim związany – jako małżonkowi, na podstawie artykułu 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

O każdym tytule prawnym – czy to pana Romana, czy to jego żony – należy bardzo szybko poinformować sąd w sprawie o eksmisję. „Sprzedanie mieszkania z darczyńcą” może uzasadniać odwołanie darowizny oraz ewentualnie związaną z tym „skargę pauliańską”, zaś żona pana Romana prawdopodobnie mogłaby za coś takiego wydziedziczyć swego syna. Te zagadnienia jedynie sygnalizuję, ale warto mieć je na uwadze (nawet na wszelki wypadek).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.