• Data: 2024-12-07 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Mam problem dotyczący wspólnoty mieszkaniowej, a dokładniej ogródków przy budynku, które są częścią wspólną do wyłącznego użytkowania. Jeden z mieszkańców uważa, że deweloper w momencie oddawania lokali dał nam bezprawnie większe ogródki niż pierwotnie zakładano. To prawda, ogródki w momencie odbioru były większe, ale był też zapis w umowie wstępnej, że dokładna wielkość ogródków zostanie podana w momencie odbioru mieszkania i w akcie notarialnym jest ona faktycznie już większa. Wspomniany mieszkaniec twierdzi, że do gminy został oddany inny plan osiedla, który zakładał mniejsze ogródki i ścieżkę wokół osiedla, która umożliwiałaby dostęp do drzew, które w tej chwili znajdują się na częściach wspólnych do wyłącznego użytkowania. Mieszkaniec uważa, że plan oddany do gminy to „rzecz święta” i że deweloper najpierw oddał taki plan celowo, a potem powiększył nam ogródki. Żąda, abyśmy oddali po dwa metry pasa gruntu na osiedlową ścieżkę albo za to płacili. Czy faktycznie tak jest? Dla tego mieszkańca nie ma znaczenia, że w akcie notarialnym mamy większy ogródek, czyli zgodnie z rzeczywistością. Czy wspólnota może nam odebrać ten pas zieleni? Akty podpisywane były 8 lat temu.
Jeśli w akcie notarialnym wielkość ogródków do korzystania jest zgodna z rzeczywistością to nie ma niezgodności ani bezprawności. Częstokroć w umowach przedwstępnych czy rezerwacyjnych wpisuje się przewidywaną powierzchnię, wskazując, że ostateczna zostanie wskazana w umowie definitywnej sprzedaży.
Aktem notarialnym przeniesiono na Państwa własność lokali, ale teren ogródków jedynie podzielono do używania, tzw. podział quad usum. Ogródki nie są Państwa własnością. Możecie z nich jedynie korzystać. Niemniej jednak podziału quad usum dokonano w formie aktu notarialnego.
Jeżeli faktycznie doszło do błędu w metrażu, to ów błąd w treści aktu notarialnego jest błędem istotnym, czyli mającym wpływ na kwestie merytoryczne danego aktu i nie jest możliwe sprostowanie go protokołem. Jeśli jednak strony są zgodne co do zmiany, można zwrócić się do notariusza o sporządzenie aneksu do umowy. Gdy zaś nie wszystkie strony zgadzają się na zmianę (a przecież nie muszą, skoro deweloper zagwarantował taki metraż do korzystania), to zainteresowany zmianą musi szukać rozwiązania na drodze sądowej w tzw. powództwie o ustalenie, o jakim mowa w art. 189 K.p.c.: „Wytoczenie powództwa w trybie art. 189 K.p.c. jest możliwe, gdy proces zmierza do ustalenia istnienia bądź nieistnienia prawa lub stosunku prawnego w przeszłości, a nie w aktualnym stanie prawnym” (wyrok SN z 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 602/10). „Przesłanką merytoryczną powództwa o ustalenie jest zaś interes prawny, rozumiany jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą może uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa” (wyrok SN z 10 czerwca 2011 r., II CSK 568/10). Nadto mówi się, że proces w trybie art. 189 K.p.c. jest dopuszczalny, gdy stronie nie przysługuje legitymacja czynna do wniesienia powództwa na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a posiada ona interes prawny co do ustalenia prawa lub stosunku prawnego (tak np. J. Kuropatwiński, Powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Glosa do wyroku SN z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, „Przegląd Sądowy” 1/2013, s. 118-121). Art. 10 ust. 1 stanowi zaś, że: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.
Dobrowolnie nie muszą Państwo zatem godzić się na aneksy do aktu notarialnego. Nie jest jednak wykluczone, że gmina lub deweloper będzie próbował skorygować błąd w trybie procesu z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych lub z art. 189 K.p.c. Prawomocny wyrok zaś będzie wiążący dla stron.
Konflikt o ścieżkę na osiedlu
Pan Marek, mieszkaniec nowego osiedla, zauważył, że pierwotny plan zagospodarowania przewidywał ogólnodostępną ścieżkę biegnącą wokół bloków. Jednak po odbiorze mieszkań część działki została przyłączona do ogródków prywatnych. Pan Marek złożył skargę do wspólnoty mieszkaniowej, domagając się przywrócenia ścieżki. Wspólnota jednak wskazała, że ogródki zostały przydzielone zgodnie z aktami notarialnymi, a decyzję o zmianach deweloper zatwierdził jeszcze przed finalizacją sprzedaży mieszkań.
Zmiana planu zagospodarowania
Pani Anna i sąsiedzi odkryli, że deweloper zwiększył metraż ogródków, ograniczając tym samym przestrzeń przeznaczoną na chodniki. Jeden z mieszkańców złożył wniosek do gminy o sprawdzenie, czy zmiany te są zgodne z pierwotnym pozwoleniem na budowę. Okazało się, że deweloper przed oddaniem mieszkań zaktualizował plan, a zmiany te zostały zaakceptowane przez urząd. Mimo to mieszkaniec nalegał na odzyskanie pasa ziemi, lecz wspólnota wskazała, że akt notarialny stanowi podstawę prawną obecnego podziału.
Żądanie rekompensaty finansowej
Na osiedlu, gdzie mieszka Pan Wojciech, deweloper powiększył ogródki przydomowe kosztem ścieżki planowanej wzdłuż granicy osiedla. Jeden z mieszkańców, Pan Jan, domagał się rekompensaty finansowej od właścicieli ogródków, argumentując, że utracił dostęp do części wspólnej. Właściciele wskazali, że korzystają z ziemi zgodnie z umową, a wszelkie zmiany były jasno określone w aktach notarialnych, na co Pan Jan w końcu niechętnie przystał.
Spór dotyczący powiększonych ogródków przy budynku we wspólnocie mieszkaniowej budzi wątpliwości co do zgodności z pierwotnym planem zagospodarowania terenu. Kluczowe znaczenie mają jednak zapisy aktów notarialnych, które regulują prawo do korzystania z ogródków. W przypadku braku zgody mieszkańców na zmiany, ewentualne roszczenia mogą być dochodzone na drodze sądowej. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sporze dotyczącym nieruchomości lub wspólnoty mieszkaniowej? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a nasi prawnicy przygotują dla Ciebie profesjonalne pismo lub poradę.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 602/10
4. Wyrok Sądu Najwyższego z 10 czerwca 2011 r., II CSK 568/10
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
