• Data: 2024-12-21 • Autor: Aleksandra Pofit
Pół roku temu podpisałem umowę najmu na okres 24 miesięcy. Czy jest możliwość jej wypowiedzenia za porozumieniem stron, jeżeli moja sytuacja życiowa ulega zmianie z przyczyn osobistych, jak również finansowych z możliwością utraty źródła dochodu? W ostatnim czasie opłata czynszu uległa waloryzacji, co przełożyło się na podniesienie opłat. Czy można wypowiedzieć jak najszybciej taką umowę?
Przedmiotową umowę może Pan wypowiedzieć z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej lub wystąpić do wynajmującego z propozycją rozwiązania umowy na mocy porozumienia stron.
Co do zasady nie można wypowiedzieć umowy najmu lokalu zawartego na czas oznaczony, jeśli taki zapis nie jest określony w umowie. Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Jeżeli czas najmu jest oznaczony, wówczas znajduje zastosowanie art. 673 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Przedmiotowa umowa jest umową najmu instytucjonalnego, do której stosujemy przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733). Zgodnie z tą ustawą „umowa najmu instytucjonalnego to umowa najmu lokalu w celach mieszkaniowych zawierana przez osobę fizyczną, osobę prywatną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej i jednocześnie prowadzącą działalność gospodarcza w zakresie wynajmu lokali”. Wobec tego najem instytucjonalny przeznaczony jest wyłącznie dla osób prowadzących firmę polegającą na wynajmie nieruchomości.
Przepis art. 19p ustawy daje najemcy prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku zaistnienia ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej. Należy przez to rozumieć zmiany w relacjach rodzinnych, zawodowych i ekonomicznych. Nieostrość zwrotu użytego w komentowanym przepisie daje w istocie najemcy instrument nieograniczonego rozwiązania stosunku najmu. Termin wypowiedzenia umowy jest 6-miesięczny. Nie jest wykluczona możliwość wniesienia przez wynajmującego powództwa uznania wypowiedzenia umowy za bezskuteczne. W takim wypadku ocena czy zaistniały ważne przyczyny, o których mowa w komentowanym przepisie będzie należeć do sądu.
Może Pan również wystąpić do wynajmującego z propozycją rozwiązania umowy na mocy porozumienia stron. Oczywiście wynajmujący może nie wyrazić zgody. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku I wydział cywilny z dnia 16 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 95/14, „z zasady swobody umów przewidzianej w art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że rozwiązanie umowy najmu może nastąpić w każdym czasie na podstawie zgodnego oświadczenia woli stron”.
Przykład 1
Pan Jan wynajął mieszkanie na czas określony, jednak ze względu na niespodziewany awans i konieczność przeprowadzki do innego miasta, musi zakończyć najem przed terminem. W tej sytuacji pan Jan może wypowiedzieć umowę z sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia, powołując się na zmianę sytuacji życiowej.
Przykład 2
Pani Anna wynajęła lokal na działalność gospodarczą na czas określony, ale jej firma boryka się z poważnymi problemami finansowymi. Aby uniknąć dalszych kosztów, proponuje wynajmującemu rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Wynajmujący, rozumiejąc trudną sytuację, wyraża zgodę na takie rozwiązanie.
Przykład 3
Pan Marek wynajął mieszkanie na czas określony, jednak z powodu rozwodu i konieczności zmiany miejsca zamieszkania chciałby zakończyć najem wcześniej. Zgłasza się do wynajmującego z propozycją wcześniejszego rozwiązania umowy, uzasadniając to zmianą sytuacji rodzinnej. Wynajmujący zgadza się na takie rozwiązanie pod warunkiem, że pan Marek znajdzie nowego najemcę.
Umowa najmu na czas określony może być wypowiedziana tylko w przypadkach przewidzianych w umowie lub z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Możliwe jest również rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, jeśli obie strony się na to zgodzą. W przypadku najmu instytucjonalnego najemca ma prawo wypowiedzieć umowę w sytuacji istotnych zmian życiowych, ale wynajmujący może podważyć zasadność wypowiedzenia przed sądem.
Potrzebujesz porady prawnej w zakresie rozwiązania umowy najmu? Skorzystaj z naszej pomocy online! Nasi prawnicy pomogą Ci zrozumieć Twoje prawa, przygotować niezbędne dokumenty i wyjaśnią, jakie kroki możesz podjąć, aby zabezpieczyć swoje interesy. Szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. z 2016 r. poz. 1610
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku I wydział cywilny z dnia 16 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 95/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
