• Data: 2024-11-10 • Autor: Kamil Kiecana
Proszę o poradę w sprawie wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. 18 listopada telefonicznie wypowiedziałam umowę (skutek na koniec bieżącego roku). Właściciel zaakceptował wiadomość, proponował mi inne swoje mieszkania i przysłał do mnie panią z biura nieruchomości, aby wystawiła ogłoszenie. Ogłoszenie wystawiono 27.11 z informacją, że mieszkanie będzie dostępne od nowego roku. Kiedy rozmawiałam z właścicielem, wyjeżdżał za granicę, więc poprosił mnie o telefon w ubiegłą niedzielę. Dzwoniłam, pisałam SMS-y i dopiero w czwartek udało mi się z nim skontaktować. W czasie drugiej rozmowy zwyzywał mnie i bardzo krzyczał. Dzisiaj pisał kolejne SMS-y, w których również mnie obrażał. Nie chcę mieć do czynienia z tym panem. Skoro mieszkanie zostało wystawione i przyjęto odstąpienie od umowy przy pierwszej rozmowie, znalazłam inne lokum. Dodam, że umowę najmu wysyłałam pocztą i nie otrzymałam zwrotnego egzemplarza. W jej treści znajdowała się informacja o 3-miesięcznym okresie wypowiedzenia. Teraz właściciel zażyczył sobie pisemnego wypowiedzenia. Gdyby nie wprowadzono mnie w błąd i nie wystawiono ogłoszenia, to zachowałabym termin, a nawet wcale się nie wyprowadziła. Nie stać mnie na takie koszty. Aktualnie boję się, co jeszcze może się wydarzyć i nie wiem, jak powinnam się zachować. Co zrobić w tej sytuacji?
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego „nowelizacja art. 673 § 3 K.c. nie rozstrzygnęła jednak wszystkich wątpliwości związanych z dopuszczalnością wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. Obecnie dotyczą one rozumienia zwrotu »wypadki określone w umowie«. Nie ulega wątpliwości, że przepis wymaga wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. Przyczyny te są w zasadzie dowolne; nie muszą być one związane z treścią czy przedmiotem umowy najmu ani być obiektywnie ważne. Ze względu na to, że art. 673 § 3 K.c. jest przepisem szczególnym, należy uznać, iż nie czyni mu zadość ogólna klauzula wypowiedzenia z »ważnych przyczyn«. W orzecznictwie i przeważającej części piśmiennictwa jest ona jednak niesłusznie aprobowana, ponieważ – jak zaznaczają zwolennicy tego poglądu – »ważność przyczyny« jest oceniana z punktu widzenia kryterium obiektywnego i tym samym nie jest tożsama z całkowicie swobodnym wypowiedzeniem najmu. Taka liberalna wykładnia powoduje, że zaciera się różnica między najmem na czas oznaczony i nieoznaczony. Natomiast powszechnie przyjmuje się, że zadość wymaganiom z art. 673 § 3 K.c. nie czyni ogólna klauzula »o możliwości wypowiedzenia najmu«, a więc zasadniczo pozwalająca na jego swobodne wypowiedzenie.
Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, która nie odpowiada wymaganiom wskazanym w art. 673 § 3 K.c., jest nieważna, ale nieważnością może być objęta cała umowa (art. 58 § 3 K.c.)” – P. Zakrzewski w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–7649), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 673).
Ponadto „umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem wskazanego terminu, a uprawnienie do wypowiedzenia przysługuje stronom tylko wtedy, gdy zostało przewidziane w umowie (art. 673 § 3). A contrario, jeżeli umowa nie przewiduje takiego uprawnienia (wyraźnie je wyklucza bądź milczy na ten temat), wypowiedzenie nie jest możliwe. Ponieważ w myśl tego przepisu umowa powinna określać wypadki uzasadniające wypowiedzenie, nie byłoby wystarczające powołanie się na ogólną klauzulę dopuszczającą wypowiedzenie. Sporne jest, jak dalece szczegółowe powinno być umowne wyliczenie przyczyn wypowiedzenia i czy klauzula przewidująca wypowiedzenie »z ważnych przyczyn« byłaby skuteczna” (A. Sylwestrzak w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, Warszawa 2022, art. 673).
Pani umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do 30.09.2023 r. (par. 8). Oznacza to, że aby ją Pani mogła rozwiązać, konieczne byłoby wprowadzenie do umowy konkretnych przesłanek, przyczyn, na skutek których wypowiedzenie takiej umowy byłoby prawnie możliwe.
W umowie mamy jedynie ogólne stwierdzenie, że ma Pani prawo rozwiązania umowy z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie ma jednak ani jednej przesłanki wypowiedzenia. To oznacza, że nie ma Pani możliwości rozwiązania tej umowy, chyba że lokal ma wady zagrażające zdrowiu lub życiu.
Nawet jeśli wyśle Pani pisemne wypowiedzenie umowy, to nie będzie wiadomo, czy wynajmujący pod koniec okresu wypowiedzenia nie zajmie stanowiska zgodnego z ww. przepisami i będzie Pani zobowiązana do dalszego płacenia czynszu. To, co można zrobić, aby rozwiązać umowę przed terminem, to zawrzeć z wynajmującym porozumienie o rozwiązaniu umowy.
Zmiana warunków lokalowych
Pani Anna podpisała umowę najmu mieszkania na czas określony na rok. Po kilku miesiącach właściciel poprosił ją o zwiększenie wysokości czynszu, argumentując wzrostem kosztów utrzymania budynku. W umowie nie było mowy o możliwości zmiany czynszu w trakcie trwania umowy, co pozwoliło pani Annie skutecznie wypowiedzieć umowę z powodu naruszenia jej postanowień przez właściciela.
Wady lokalu
Pan Jan wynajął mieszkanie na rok, ale po kilku miesiącach zaczęły się problemy z przeciekającym dachem. Mimo licznych zgłoszeń, właściciel nie naprawił usterki. Pan Jan, powołując się na brak reakcji właściciela na poważne wady techniczne mieszkania, skutecznie wypowiedział umowę najmu na czas określony, powołując się na zagrożenie zdrowia.
Porozumienie z właścicielem
Pani Maria wynajmowała mieszkanie na dwa lata, ale po roku znalazła lepszą ofertę najmu w innej części miasta. Ponieważ w umowie nie przewidziano możliwości wypowiedzenia przed upływem okresu, skontaktowała się z właścicielem i obie strony doszły do porozumienia, zgadzając się na rozwiązanie umowy za obopólną zgodą.
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu na czas określony wymaga przestrzegania zapisów umowy oraz spełnienia warunków przewidzianych przez przepisy prawa. W przypadku braku konkretnych przesłanek wypowiedzenia w umowie, rozwiązanie jej przed terminem jest możliwe jedynie za porozumieniem stron lub w sytuacjach, gdy lokal zagraża zdrowiu lub życiu. Warto zawsze skonsultować swoją sytuację prawnie, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i sporów z wynajmującym.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism związanych z najmem, wypowiedzeniami umów i innymi sprawami cywilnymi – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać kompleksową pomoc prawną dopasowaną do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kamil Kiecana
Kamil Kiecana, radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Rzeszowie.
Prowadzi kompleksową obsługę prawną przedsiębiorców. Doradza też osobom fizycznym.
Specjalizuje się w prawie umów w obrocie gospodarczym, prawie handlowym, cywilnym oraz żywnościowym.
Od 2013 r. doradza firmom z branży FMCG.
Ponadto, współpracuje z dużymi kancelariami prawnymi obsługującymi spółki kapitałowe.
Zapytaj prawnika
