Wynajem budynku gospodarczego przez rolnika

Rodzice pani Elżbiety posiadają gospodarstwo rolne, są rolnikami, opłacają KRUS. W swoim gospodarstwie posiadają zgłoszony domek gospodarczy. Domek nie posiada ogrzewania, ale ma dostęp do ciepłej i zimnej wody oraz pomieszczenie sanitarno-higieniczne. W pomieszczeniu wyodrębnione są dwie izby. Z reguły z domku korzystają rodzice oraz ich dzieci, wnuki, znajomi. Jednak w okresie letnim rodzice chcieliby czasami wynajmować domek (na małą skalę). Pani Elżbieta pyta, co powinni zrobić, aby było to zgodne z prawem, ale niezbyt kosztowne i bez zakładania dodatkowej działalności. Czy jest szansa, aby taki dochód był zwolniony z podatku dochodowego? Czy domek gospodarczy można wynajmować osobom trzecim ot tak, czy należy to gdzieś zgłosić?

Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego

Jeżeli rodzice pani Elżbiety zamierzają korzystać z budynku gospodarczego jako mieszkalnego, to muszą zmienić jego sposób użytkowania. Nie ma znaczenia, czy będą go sami użytkować, czy też ktoś inny. Formalnie powinien pełnić funkcję mieszkalną, skoro jest do tego wykorzystywany. Z punktu widzenia przepisów Prawa budowlanego (art. 71 ustawy Prawo budowlane) jest to możliwe.

Po zrealizowaniu tej procedury będzie wiadomo, jakie są wymogi i jakie prace budowlane trzeba będzie przeprowadzić:

„Art. 71 [Zmiana sposobu użytkowania]

1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony)

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko”.

Same czynności związane ze zmianą sposobu użytkowania budynku opisane są w ust. 2 ww. przepisu i polegają na zgłoszeniu organowi administracji samego zamiaru, ale także załączenie dokumentacji wskazanej w przepisie.

„2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.

2a. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych”.

Pozwolenie na budowę

Warto pamiętać, iż skoro rozważamy zmianę sposobu użytkowania budynku z gospodarczego na mieszkalne, to zastosowanie będzie miało rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W zależności od zakresu prac, na podstawie art. 71 ust. 5 Prawa budowlanego, może być wymagane pozwolenie na budowę.

„5. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) może spowodować niedopuszczalne:

a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.

Trudno przewidzieć, jaki zakres prac okaże się niezbędny u rodziców pani Elżbiety. Trzeba to oszacować samodzielnie lub przy wykorzystaniu fachowej pomocy. Wszystkie wymienione wyżej procedury załatwia się przed organem właściwym co do wydania pozwolenia na budowę, czyli urzędem gminy lub miasta, starostwa powiatowego.

Agroturystyka – najem domku letnikom

Co do formalnej strony przeznaczenia pokoi dla turystów w pewnych sezonach w gospodarstwie rolnym, to możemy mówić o tzw. agroturystyce. Nie ma jednych przepisów tego tematu dotyczących, w rozumieniu jednej ustawy. O agroturystyce mówimy, kiedy pobyt jest w działającym gospodarstwie rolnym i pozwala na bezpośredni kontakt między gośćmi a rolnikiem. Celem pobytu, oprócz szeroko rozumianego wypoczynku, jest doświadczenie autentycznych i codziennych czynności związanych z prowadzeniem gospodarstwa i rolniczego stylu życia. Często umożliwia się spożywanie, zakup lub uczestnictwo w produkcji żywności bezpośrednio od rolnika.

Rolnik nie musi osobno rejestrować (art. 6 ust.2 ustawy Prawo przedsiębiorców – poniżej) tak rozumianej działalności gospodarczej, tylko zgłosić swoją agroturystykę do gminnej ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.

„Art. 6 [Wyłączenia z zakresu stosowania ustawy]

Przepisów ustawy nie stosuje się do:

2) wynajmowania przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów”.

Zgodnie z ustawą z dnia 29.08.1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych – art. 35 ust. 3, gospodarstwa agroturystyczne będą obiektami, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, rozumiane jako wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w tej ustawie. Ustawa określa wymagania dotyczące wyposażenia, warunków sanitarnych związanych z zakwaterowaniem turystów czy przeciwpożarowych, jakie muszą spełniać gospodarstwa agroturystyczne rozumiane jako inne obiekty.

Dochody z najmu domku

Warto jeszcze wspomnieć, iż dochody z takiej agroturystyki będą zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli liczba pokoi wynajmowanych nie będzie przekraczać 5. Stanowi o tym poniższy art. 21 ust. 1 pkt 43) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

„Art. 21 [Katalog]

Wolne od podatku dochodowego są:

43) dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców - Dz.U. 2018 poz. 646
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.