Wykup mieszkania z TBS a majątek odrębny, czy wspólny dom stanowi przeszkodę?

Najem lokalu z prawem wykupu

Program mieszkaniowy, o którym Pani pisze, oparty jest o najem lokalu. Szczegółowym przepisem jest art. 19k ust.1 i nast. ustawy z dn. 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 19k [Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności; kaucja]

1. Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal”.

Ale przepisem ogólnym, w Pani sytuacji, jest art. 680¹ Kodeksu cywilnego:

„Art. 680¹ [Małżonkowie]

§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

A zatem, mimo że prawdopodobnie Pani mąż figuruje samodzielnie na umowie i może być nazywany tam „Najemcą” lub, podobnie jak w lokalach komunalnych „Głównym Najemcą”, zasady wykupu są w tym sensie takie same i prawo to przysługuje, podobnie jak najem, na podstawie ww. przepisu Kodeksu, obojgu małżonkom.

Wykup mieszkania przez małżonka

W związku z powyższym formalnie wniosek o wykup powinni złożyć oboje małżonkowie i lokal powinien wejść do ich wspólności majątkowej małżeńskiej. Zwracam także uwagę, iż regulamin programu, w tym TBS, może określać szczegółowe warunki wykupu.

Ale zarazem w takich sytuacjach, czyli po wejściu/nabyciu lokalu do wspólnoty małżeńskiej, spotyka się rozporządzanie takim lokalem na rzecz drugiego małżonka do jego majątku osobistego. Sporządza się umowę darowizny przed notariuszem i po jej skutecznym zawarciu, formalnie będzie to majątek osobisty męża. W umowie tej bowiem, oboje małżonkowie składają oświadczenie o darowaniu jednemu z nich rzeczy objętej wspólnością majątkową małżeńską i to darowaniu do jego majątku osobistego.

Wspólność majątkowa

Ale wskazać także należy, iż sprawy tego typu są dosyć kontrowersyjne i np. banki udzielające kredytu, bardzo często zobowiązują do utrzymania tej współwłasności w czasie kredytu. Spór ten ma źródło w art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„Art. 35 [Charakter prawny wspólności] W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku”.

Chodzi o to, iż współwłasność małżeńska majątkowa ma charakter współwłasności łącznej i jako taka jest bezudziałowa i nieprzekazywalna co do jej składników. Było sporo sprzecznych stanowisk w orzecznictwie i sytuacja tylko trochę poprawiła się po Uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dn. 10.04.1991r. (sygn. akt III CZP 76/90), w której to stwierdził, iż „w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej dopuszczalne jest rozporządzenie przez małżonka przedmiotem wchodzącym w skład majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego drugiego małżonka”.

Ale zarazem stwierdził, iż „sprzeczne z tym przepisem (art. 35 Krio), i w konsekwencji nieważne (art. 58 § 1 KC), będą jedynie takie czynności prawne między małżonkami, odnoszące się do składników majątku wspólnego, których treść i cel wskazują, że zmierzają do – w powyższym znaczeniu – podziału majątku wspólnego w czasie trwania wspólności ustawowej, bądź stanowią rozporządzenie udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie małżonkowi w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku”.

W praktyce notarialnej i w uproszczeniu, oznacza to, iż małżonkowie nie powinni przenosić w ww. sposób takich składników majątkowych, których brak, w zasadzie wyczerpie majątek wspólny i najczęściej dotyczy to nieruchomości, chyba że po dokonaniu takiej darowizny nadal istnieje znaczny majątek wspólny. Sprawę można więc omówić szczegółowo z notariuszem.

Niemniej jednak pamiętać należy, iż ww. operację będzie można przeprowadzić, jeżeli uznamy, iż nie ma przeszkód do złożenia wniosku o wykup i o to także Pani pyta.

Wniosek o wykup a nieruchomość małżonka

Skoro, w mojej ocenie, co zresztą potwierdza piśmiennictwo, powinno się uznać, iż wniosek składacie Państwo razem – na podstawie ww. art. 680¹ Kodeksu cywilnego, to warunek, o którym Pani pisze, dotyczy moim Was obojga.

Nadto w regulaminach tych programów spotyka się zapisy, iż kryterium kwalifikacji jest brak posiadania tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego przez Uczestnika. Jeżeli w Państwa przypadku uczestnikiem jest mąż, ale mówimy o najmie obowiązującym w związku małżeńskim, to w mojej ocenie ten warunek przechodzi także na Panią, skoro, jak już wskazałem, razem macie prawo złożyć wniosek o wykup. A więc fakt posiadania przez Panią domu jako majątku osobistego będzie w mojej ocenie przeszkodą do złożenia wniosku.

Nadto mogła być Pani formalnie wskazana – przy rozpoczęciu najmu,  jako osoba uprawniona do zamieszkania, co powoduje, iż także taka osoba musi formalnie spełnić te wymagania, co do braku innego tytułu do lokalu mieszkalnego – tak również mogą stanowić warunki takich programów. Taką osobą może być przecież ktoś inny niż małżonek.

W takim wypadku ten warunek dotkną by Pani niejako podwójnie – gdyby była Pani taką osobą wskazaną. To, iż obecnie nie mieszka tam Pani, tego nie przesądza. Niemniej jednak i tak liczy się podstawowy skutek z prawa wynikającego z ww. art. 680¹ Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Uchwala składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dn. 10.04.1991r. sygn. akt III CZP 76/90

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.