• Data: 2024-01-09 • Autor: Monika Cieszyńska
Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy to temat, który może wywoływać wiele pytań, zwłaszcza w kontekście mieszkań komunalnych. W artykule omówimy, kto ma prawo do wykupienia mieszkania komunalnego po śmierci najemcy w Warszawie. Podstawą do powstania artykułu było pytanie pana Adriana, który mieszkał w lokalu kwaterunkowym (Warszawa) razem z mamą i jest tam zameldowany od kilkunastu lat. Mama była głównym najemcą. Zmarła niedawno. Nasz klientów nie mógł z różnych względów podejmować żadnych kroków w celu wykupu tego mieszkania. Ma dość wysokie dochody oraz mieszkam w innym mieszkaniu. Pyta nas jednak, jakie są dla niego obecne możliwości wykupu tego lokalu kwaterunkowego w Warszawie?
Rozumiem, że właścicielem przedmiotowego mieszkania pozostaje gmina. Prawo do wykupienia lokalu komunalnego przysługuje tylko najemcy. W pierwszej kolejności należy zatem rozstrzygnąć, czy pan Adrian wstąpił w stosunek najmu. Z informacji podanych w treści pytania wynika, iż najemcą lokalu była jego mama, która aktualnie nie żyje. Niestety prawo najmu lokalu komunalnego nie wchodzi w skład spadku i nie podlega dziedziczeniu.
Kwestię wstąpienia w prawa najemcy reguluje art. 691 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
Wstąpienie w stosunek najmu oznacza, że wymienione wyżej osoby z chwilą śmierci najemcy wstępują w jego sytuację prawną jako najemcy, tzn. stają się najemcami na dotychczasowych warunkach.
Zgodnie z poglądem ukształtowanym w orzecznictwie Sądu Najwyższego (SN) stałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym oznacza, że lokal ten stanowi centrum życiowe określonej osoby, tj. miejsce, w którym koncentruje się na przykład życie dzieci obok rodziców, osoby nieporadnej przy osobie, która się nią opiekuje, itp. (przykładowo: wyrok SN z 8 stycznia 1976 r., sygn. akt I CR 926/75; wyrok SN z 13 lutego 1976 r., sygn. akt I CR 930/75; orzeczenie SN z 3 lutego 2000 r., sygn. akt I CKN 40/99).
Natomiast nie ma znaczenia, czy osoba uprawniona posiadała w tym lokalu meldunek. Niezbędną i wystarczającą przesłanką jest fakt faktycznego (rzeczywistego) zamieszkiwania (tak SN w wyroku z 28 października 1980 r., sygn. akt III CRN 188/80).
Wstąpienie w najem następuje z mocy samego prawa bez konieczności zawierania nowej umowy (stara umowa jest kontynuowana także w zakresie stawek czynszu). Nadto nie ma znaczenia, czy zmarły zajmował lokal na podstawie umowy najmu, czy decyzji administracyjnej ani czy osoba uprawniona jest spadkobiercą zmarłego.
Odnosząc powyższe do opisanej sprawy, należy stwierdzić, iż z punktu widzenia prawa nasz klient nie wstąpił w stosunek najmu, jeśli w chwili śmierci nie zamieszkiwał on wraz z mamą w lokalu. Z tego względu nie ma prawa do wykupienia mieszkania kwaterunkowego w Warszawie.
Przypadek Małgorzaty i jej męża
Małgorzata mieszkała z mężem w komunalnym mieszkaniu, które wynajmowała od gminy. Kiedy mąż Małgorzaty, który był głównym najemcą, zmarł, Małgorzata chciała wykupić mieszkanie. Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, jako małżonka niebędąca współnajemcą, Małgorzata miała prawo wstąpić w stosunek najmu po śmierci męża. Ponieważ stale zamieszkiwała w tym lokalu, mogła kontynuować umowę najmu na dotychczasowych warunkach i ubiegać się o wykup mieszkania kwaterunkowego.
Sytuacja Tomasza, syna zmarłego najemcy
Tomasz od kilku lat przebywał za granicą, podczas gdy jego ojciec mieszkał sam w komunalnym mieszkaniu. Po śmierci ojca, Tomasz chciał przejąć prawo najmu oraz wykupić mieszkanie. Jednak z powodu niezamieszkiwania stale w lokalu w chwili śmierci ojca Tomasz nie spełniał warunków do wstąpienia w stosunek najmu zgodnie z prawem, co uniemożliwiło mu przejęcie mieszkania.
Historia Anny, opiekunki swojej babci
Anna przez ostatnie lata swojego życia mieszkała z babcią, będąc jej główną opiekunką. Babcia była najemcą komunalnego mieszkania. Gdy babcia zmarła, Anna chciała wstąpić w stosunek najmu i wykupić lokal. Ponieważ Anna stale zamieszkiwała z babcią do czasu jej śmierci, spełniała wymogi określone w art. 691 Kodeksu cywilnego i mogła zostać nowym najemcą, kontynuując umowę najmu oraz ubiegając się o wykup mieszkania komunalnego.
Podsumowując, prawo do wstąpienia w stosunek najmu oraz wykupu mieszkania komunalnego po śmierci najemcy jest ściśle określone przez Kodeks cywilny. Kluczowe znaczenie ma stałe zamieszkiwanie z najemcą w chwili jego śmierci, co często umożliwia przejęcie praw najemcy.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w kwestiach związanych z najmem mieszkań komunalnych lub wykupieniem mieszkania kwaterunkowego, nasza kancelaria oferuje profesjonalne porady prawne on-line. Nie zwlekaj i opisz swoją sprawę już teraz – formularz kontaktowy znajduje się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1976 r., sygn. akt I CR 926/75
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1976 r., sygn. akt I CR 930/75
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 lutego 2000 r., sygn. akt I CKN 40/99
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1980 r., sygn. akt III CRN 188/80
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
Zapytaj prawnika
