Wydzielenie budynku ze spółdzielni mieszkaniowej i utworzenie wspólnoty, za i przeciw

Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni mieszkaniowej

Zachęcam Państwa – zwłaszcza właścicieli lokali w bloku, który ma zostać usamodzielniony – do zapoznania się z ustawą o własności lokali, która jest niezbyt długa. Jej lektura powinna pomóc w ocenie sytuacji oraz ewentualnego ryzyka w związku z wyodrębnianiem wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy prawne są teraz szeroko dostępne, np. przy pomocy sejmowej bazy danych. Być może po lekturze zapisów tego aktu prawnego będzie Państwu łatwiej opracować strategię działania.

Jako punkt wyjścia można traktować art. 6 ustawy o własności lokali, który stanowi: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.” Z tym wiąże się więc moja wątpliwość co do szczegółów opisanej sytuacji, bo jak czytamy– wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa, czymś odrębnym jest aktywność z tym związana.

Wielkość udziałów a usamodzielnienie się od spółdzielni, współwłasność

We wspólnotach mieszkaniowych kluczową rolę odgrywają właściciele lokali – zwłaszcza lokali wyodrębnionych jako nieruchomości lokalowe; sporo można by powiedzieć lub napisać na temat wymogu wyodrębniania albo niewyodrębniania lokali. Proponuję „policzyć szable” (potocznie rzecz ujmując). Jeżeli wielkość udziałów – w rozumieniu art. 204 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jest mniejsza od połowy (zwłaszcza w budynku, który miałby zostać wydzielony), to trudno byłoby zasadnie liczyć na wyodrębnienie się wspólnoty mieszkaniowej i usamodzielnienie od spółdzielni mieszkaniowej.

Samo wyodrębnienie nieruchomości wspólnej (będącej bazą dla wspólnoty mieszkaniowej) nie musi być jednoznaczne z sukcesem – z uwagi na poważne wyzwania. Proszę mnie dobrze zrozumieć; daleki jestem od wychwalania spółdzielni mieszkaniowych – jednak realizm wskazuje na potrzebę zauważania możliwych problemów. Zły podział nieruchomości może skutkować podwyżką opłat – poza kosztami zarządu nieruchomością wspólną (np. za administrowanie nieruchomością wspólną) w grę mogą wchodzić koszty płacenia komuś innemu za korzystanie z jego nieruchomości (np. w celach komunikacyjnych lub związanych z gromadzeniem odpadów).

Przepisy o nieruchomościach są niskiej jakości – tak bardzo niskiej, że dość często faktycznie na znaczeniu traci ustawowe określenie nieruchomości (szczególnie nieruchomości gruntowej), zawarte w art. 46 K.c. To przekłada się na zagadnienia bardziej szczegółowe – w tym: służebności (art. 285 i następne K.c.), współwłasność (od art. 195 K.c. do art. 221 K.c.), funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych jest ściśle związane ze współwłasnością (kodeksowe przepisy o współwłasności mają kluczowe znaczenie w tak zwanych małych wspólnotach mieszkaniowych, czyli z liczbą lokali do trzech).

Podział zysków po wyodrębnieniu się wspólnoty mieszkaniowej

Odnośnie do pytania, cytuję: „Czy zyski z wynajmu lokali nadal należą do spółdzielni czy należy się nimi podzielić?”: Stosownie do ustawowego określenia własności (art. 140 K.c.), właściciel rzeczy jest wyłącznie (z wyłączeniem innych osób) uprawniony do pobierania pożytków ze swej rzeczy (przykładem pożytku może być czynsz najmu). Oczywistością więc jest to, że właściciel (np. spółdzielnia mieszkaniowa) jest uprawniony pobierać wyłącznie dla siebie czynsz z wynajmowania swej rzeczy; odnośnie do opisanej sytuacji – niezależnie od tego, czy określone lokale (np. lokale użytkowe) znajdują się w budynku „wydzielanym”, czy też w pozostałych budynkach. Z funkcjonowaniem lokali użytkowych mogą wiązać się wyższe świadczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej – art. 12 ustęp 3 ustawy o własności lokali (Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.).

Korzystanie z parkingów, śmietników itp. po wyjściu ze spółdzielni

Wyłączność uprawnień właścicielskich może skutkować wykluczeniem innych osób np. z parkowania pojazdów lub z używania śmietników – zwłaszcza nieodpłatnie. To może być problem.

Wyłączne uprawnienia właścicielskie dotyczyć mogą (między innymi) zbywania swego mienia, np. nieruchomości. Proceder faktycznego „zagęszczania” miast i osiedli niekiedy przejawia się nawet we wciskaniu budynków (np. mieszkalnych) tam, gdzie dotychczas były zieleńce lub ścieżki czy alejki. Jeżeli „wychodzi się na zewnątrz” (np. dochodzi do wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej), to pozostawia się mienie, które należy do kogoś innego.

Odnośnie do Pani słów, cytuję: „Jak po wyodrębnieniu wspólnoty podzielić nieruchomości: działkę, parkingi, wynajmowane lokale?”: Nie ma odgórnych reguł prawnych w tym zakresie. Jeżeli urząd gminy (urząd miasta) prowadzi sensowną praktykę w zakresie podziału nieruchomości, to dba się przynajmniej o to, by budynki mieszkalne (szczególnie wielorodzinne) miały bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Można spotkać się z problemami tak bardzo poważnymi, że aż trudno zakładać przypadki. Czasem zdarza się zapewnianie bezpośredniego dostępu do drogi publicznej np. przez mające status drogi publicznej alejki dojazdowej do znajdujących się „w głębi osiedla” budynków, a niekiedy bloki posadowione blisko ulicy są oddzielone od ulicy wąskimi pasami gruntów należących do spółdzielni mieszkaniowej.

Podział nieruchomości, podział działek ewidencyjnych

Faktycznie panuje niemalże „wolnoamerykanka”. Przepisy o podziale nieruchomości (faktycznie o podziale działek ewidencyjnych) – art. 92 i następne ustawy o gospodarce nieruchomości – da się różnie interpretować; np. niektóre budynki „mają działki” dosłownie „po obrysie budynku”. Gdy spojrzy się na podziały gruntów w prestiżowych rejonach miast (np. w rejonie Alei Szucha i ul. Marszałkowskiej w Warszawie), to można zauważyć wprost perfekcyjne wydzielanie działek ewidencyjnych; jednak w tej samej Warszawie można spotkać sytuacje skandaliczne, np. budowanie nowych budynków bardzo blisko wcześniej powstałych bloków mieszkalnych (nawet pozbawionych dojazdu, z pozostawieniem jakiejś alejki dla ruchu pieszego).

Tam, gdzie panuje „duch liberalizmu”, tam dominuje nastawienie na zysk. Dotyczyć to może np. kosztów korzystania z infrastruktury (np. parkingów, placów zabaw, miejsc gromadzenia odpadów). Ludzie innych ludzi (np. z sąsiednich bloków) traktują jak przysłowiowych chłopów pańszczyźnianych – np. mających płacić za przejście, za dojazd lub za ustawienie pojemników na odpadki. Racjonalnie rzecz biorąc, wspólne urządzenie placów zabaw, miejsc postojowych, zieleńców na ogół jest bardziej opłacalne od „totalnej rozdzielności” – o ile koszty są uczciwie dzielone.

Nie zawsze wyjście ze spółdzielni jest korzystne – inne warianty

Proszę zastanowić się nad rzeczywistą sensownością wydzielania się, zwłaszcza z małej spółdzielni mieszkaniowej. Daleki jestem od zachwalania tak spółdzielni mieszkaniowych, jak i wspólnot mieszkaniowych – zwłaszcza takich, które faktycznie zostały zdominowane przez administratorów lub faktycznie wrobionych w relacje z zarządcą. Być może – jeżeli spółdzielcza „forma” Państwu nie odpowiada – bardziej zasadne byłoby zlikwidowanie danej spółdzielni mieszkaniowej i (niejako w jej miejsce) rozpoczęcie działalności wspólnoty mieszkaniowej albo wspólnot mieszkaniowych. W grę mógłby również wchodzić podział spółdzielni mieszkaniowej – o ile byłby zasadny (z uwagi na niewielką „skalę” jej dotychczasowej działalności). Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej albo wspólnot mieszkaniowych mogłoby być funkcjonalnie częściowe; dałoby się powołać zarządy w poszczególnych wspólnotach mieszkaniowych, które nadzorowałyby administrowanie poszczególnymi nieruchomościami wspólnymi przez tę samą Spółdzielnię Mieszkaniową. Być może wystarczyłoby lepiej nadzorować działalność dotychczasowej spółdzielni mieszkaniowej. Sama wola zmiany nie musi oznaczać zmiany na lepsze; podobnie jak zmiana ustroju państwa – czasem „nowe porządki” okazują się gorsze od poprzednich. Niezależnie od wariantu, na który Państwo się zdecydują, proszę pamiętać o tym, że od samych podziałów (aktualnie ewentualnych) gruntów nie przybędzie, zaś tworzenie ogrodzeń może utrudnić korzystanie z nieruchomości (dotychczas faktycznie wspólnej, niezależnie od określeń ustawowych). Ustanawianie służebności (z uwagi na taksę notarialną) oraz ich ujawnianie w księgach wieczystych (z uwagi na opłaty sądowej) mogłoby stanowić jeden z kosztów. Wystawianie faktur (np. związanych z udostępnianiem gruntów sąsiadom) prawdopodobnie wiązałoby się z opodatkowaniem – przynajmniej podatkiem VAT, a i zysk mógłby być opodatkowany.

Wyrażam nadzieję na to, że podane wskazówki i sugestie pomogą Państwu opracować oraz właściwie zrealizować dobrą strategię w związku z wolą części z Państwa grona wydzielenia budynku z aktualnej spółdzielni mieszkaniowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.