Umowa przedwstępna wynajmu mieszkania - jak wycofać się i odzyskać zadatek?
• Autor: Katarzyna Nosal
Moja siostra podpisała umowę przedwstępną na wynajem mieszkania. Wpłaciła zadatek. Pan pokazujący mieszkanie okazał się pośrednikiem z agencji, choć pytany o to wcześniej zaprzeczał. Gdy dostaliśmy już właściwą umowę, przeraziliśmy się. Umowa na 7 stron i takie rzeczy, o których nie było wcześniej mowy. Pytaliśmy, czy ustalona kwota w umowie przedwstępnej, to kwota całkowita. Pan potwierdził. Natomiast w umowie są rzeczy typu konieczność wykupienia dodatkowej polisy ubezpieczeniowej, inaczej czynsz będzie wyższy o kilkaset złotych, albo konieczność opłacania z góry narzuconego internetu. Nie wspomnę o karach – są dosłownie za wszystko, nawet za zmianę hasła w ruterze. Lista, co i jak należy sprzątać, jest taka, że nawet perfekcyjna pani domu nie dałaby rady. Nie chcemy podpisywać takiej umowy najmu, nie wiedzieliśmy o takich warunkach. Nie czujemy się stroną rezygnującą – po prostu nie powiedziano nam o takich warunkach w umowie najmu. Czy jest jakaś szansa na odzyskanie zadatku? Czytałam artykuł odnośnie zadatku. Czy można zastosować § 3 art. 394 K.p.c.? Lub coś innego, co pozwoli odzyskać zadatek?
Wprowadzenie w błąd i odstąpienie od umowy przedwstępnej
W mojej ocenie siostra została wprowadzona w błąd i na tę okoliczność winna się powołać, odstępując od umowy przedwstępnej. Rzeczywiście w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Tu jednak w ogóle, w mojej ocenie, nie możemy mówić o skutecznym zawarciu umowy. Już tłumaczę dlaczego. Zgodnie z art. 84 Kodeksu cywilnego „w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny)”.
Błąd w złożonym oświadczeniu
W sytuacji Pani siostry mamy do czynienia z taką właśnie okolicznością. Siostra została wprowadzona w błąd co do treści umowy, którą przyrzekała zawrzeć. Gdyby znała przyszłe, zaznaczmy, istotne postanowienia umowy, zapewne nie chciałaby wynająć mieszkania, które jej proponowano. Co więcej, została wprowadzona także w błąd co do osoby wynajmującego, jak rozumiem (w umowie przedwstępnej zaznaczono, że wynajmujący jest właścicielem mieszkania – czy to oczywista nieprawda? Mielibyśmy tu do czynienia z fałszywym oświadczeniem). W tej sytuacji można powołać się właśnie na błąd w złożonym oświadczeniu woli, co spowoduje, ze umowa zostanie uznana za niezawartą a zadatek winien zostać zwrócony.
Inne postanowienia umowne niż ustalone – uchylenie się od skutków umowy przedwstępnej
Zgodnie z art. 88 Kodeksu cywilnego uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Zatem w chwili obecnej siostra winna wystosować do osoby, z którą zawarła umowę przedwstępną na piśmie oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy przedwstępnej najmu z uwagi na istotny błąd w jaki wprowadził ją wynajmujący. Warto w tym piśmie wskazać, na czym polega błąd. Jednocześnie w tym piśmie, powołując się na art. 394 § 1, należy wezwać do zwrotu zadatku, zastanawiam się nawet czy nie podwójnego, bo przecież to wynajmujący zawinił, ze Pani siostra nie może zawrzeć umowy z uwagi na wprowadzenie jej w błąd. Wzywając do zwrotu zadatku należy wskazać na jakie konto i do kiedy ma nastąpić zwrot. Pismo należy wysłać za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Dla siebie zachować kopię pisma wraz z potwierdzeniem nadania. To wszystko dla celów dowodowych.
W przypadku, gdyby wynajmujący nie zwrócił zadatku, siostrze pozostanie roszczenie o zwrot, które należy zgłosić do sądu w pozwie o nakazanie zapłaty.
Przykłady
Fałszywe informacje o kosztach
Marek podpisał umowę przedwstępną na wynajem kawalerki w centrum miasta. Właściciel zapewniał go, że czynsz wynosi 1500 zł miesięcznie i obejmuje wszystkie opłaty. Po otrzymaniu właściwej umowy okazało się, że musi dodatkowo płacić za ogrzewanie, wodę i śmieci, co podnosiło koszt do ponad 2000 zł. Marek, czując się wprowadzony w błąd, odstąpił od umowy przedwstępnej i skutecznie odzyskał zadatek.
Ukryte zobowiązania
Anna wpłaciła zadatek na wynajem mieszkania z ogrodem. Po zapoznaniu się z umową dowiedziała się, że zobowiązana jest do samodzielnej pielęgnacji ogrodu oraz kosztów jego utrzymania. Właściciel wcześniej zapewniał, że te obowiązki są po jego stronie. Anna odstąpiła od umowy, argumentując, że została wprowadzona w błąd co do warunków najmu. Udało się jej odzyskać zadatek.
Zatajona rola pośrednika
Kasia podpisała umowę przedwstępną na wynajem mieszkania. Osoba pokazująca lokal twierdziła, że jest właścicielem. Dopiero po podpisaniu umowy Kasia dowiedziała się, że to pośrednik z agencji, co oznaczało dodatkowe koszty prowizji i formalności. Złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy z powodu istotnego błędu i odzyskała wpłacony zadatek.
Podsumowanie
W przypadku wprowadzenia w błąd przy podpisywaniu umowy przedwstępnej na wynajem mieszkania, istnieją podstawy do odstąpienia od niej i żądania zwrotu zadatku. Kluczowe jest powołanie się na istotny błąd dotyczący warunków umowy lub tożsamości wynajmującego. Warto pamiętać, że odstąpienie od umowy powinno być złożone na piśmie, z dokładnym opisem okoliczności wprowadzenia w błąd i wezwaniem do zwrotu środków. Działając w ten sposób, można skutecznie bronić swoich praw i uniknąć straty finansowej.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące umowy najmu lub chcesz dowiedzieć się, jak skutecznie odzyskać zadatek, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci ocenić sytuację, przygotować odpowiednie pismo i doradzić, jakie kroki podjąć, aby chronić swoje prawa. Skontaktuj się z nami wygodnie przez internet i uzyskaj fachową pomoc bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
