• Data: 2024-09-19 • Autor: Katarzyna Bereda
Od pół roku jestem właścicielką mieszkania znajdującego się w bloku na parterze. Mieszkanie ma mały taras. Mam problem ze spływającą na niego wodą deszczową z dachu. Spływa ona na trawnik, który ma spad w stronę tarasu. Niestety podczas opadów większość wody deszczowej zatrzymuje się właśnie na moim tarasie. Obawiam się zawilgocenia ścian, a nawet fundamentów i dalszych problemów. Interwencje u wspólnoty mieszkaniowej nie przynoszą efektów. Czy inwestor prawidłowo wykonał odprowadzenie deszczówki? Do kogo mogę się zwrócić, co robić?
W mojej ocenie powinna Pani powołać się na wadę zakupionej nieruchomości i skorzystać z uprawnień płynących z tytułu rękojmi. Zalewanie Pani nieruchomości stanowi bowiem wadę i wpływa na stan Pani nieruchomości. Oprócz tego może Pani powołać się także na immisje uregulowane w art. 144 Kodeksu cywilnego i naruszenie Pani prawa własności na podstawie art. 222.
Zgodnie z treścią art. 5561 § 1: „Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.
Właściwości rzeczy są pojęciem szerszym niż cel, do którego także odwołuje się przepis. Podczas gdy właściwości to ogół cech rzeczy, które decydują o jej praktycznym wykorzystaniu, funkcjonalności i możliwościach (także walorach estetycznych – E. Łętowska, Prawo umów, s. 395), cel jest skonkretyzowaniem tych możliwości w kontekście umowy między stronami. Cel ten może być bezpośrednio oznaczony w umowie lub może wynikać z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (zob. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 29, gdzie autorka analizuje kwestię momentu przekazania przez kupującego informacji o celu oraz konsekwencji przekazania takiej informacji już po zawarciu umowy). Jeśli chodzi o kryterium przeznaczenia rzeczy, w art. 5561 § 1 pkt 1 chodzi o ogólne przeznaczenie rzeczy tego typu [zob. też P. Stec, w: Ustawa (red. B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostek), s. 404; por. E. Habryn-Chojnacka, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 5561, Nb 14].
Jeżeli więc w zapewnieniu dewelopera, a w szczególności w umowie zostały określone inne właściwości lokalu, a w szczególności nie ma wskazania, iż doszło do złego wyprofilowania terenu przy nieruchomości, jak najbardziej powinna Pani skorzystać z uprawnienia z tytułu rękojmi, a także ewentualnego powołania się na immisje.
Z uwagi na powyższe, zgodnie z treścią art. 560 § 1 „jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”.
Artykuł 560 określa dwa podstawowe uprawnienia, które przysługują kupującemu, a więc Panu, na podstawie przepisów o rękojmi. Na jego podstawie może Pani albo od umowy odstąpić, albo żądać obniżenia ceny – stosownie do poniesionej przez Panią szkody, wliczając do niej konieczność napraw związanych z poprawą wyprofilowania terenu itp. Przepis zawiera warunki realizacji tych uprawnień, włącznie z ograniczeniami ich realizacji – gdy przedsiębiorca niezwłocznie rzecz naprawi.
Z uwagi na to, chcąc powołać się na przepisy dotyczące rękojmi, powinna Pani skierować do przedsiębiorcy wezwanie, zawierające treść Pani żądania pod rygorem żądania poprawy wyprofilowania terenu, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. W piśmie proszę powołać się na powyższe przepisy i stanowisko doktryny.
Zalewanie tarasu wodą deszczową może prowadzić do poważnych problemów z zawilgoceniem ścian i fundamentów, co stanowi wadę nieruchomości. W takich przypadkach właściciele mieszkań mogą powołać się na rękojmię i domagać się naprawy szkody lub obniżenia ceny od dewelopera. Warto także rozważyć skorzystanie z przepisów dotyczących immisji, by chronić swoje prawa własności.
Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online oraz zamów przygotowanie pism, by skutecznie dochodzić swoich praw i rozwiązać problemy związane z zalewaniem tarasu przez wodę deszczową. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
