Zwrot nadpłaty za wywóz odpadów od spółdzielni mieszkaniowej

Utrzymywanie nieruchomości wspólnej

Stosownie do brzmienia art. 13 ustawy o własności lokali właściciel lokalu obowiązany jest uiszczać na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, tzw. koszty zarządu nieruchomością wspólną, których przykładowy katalog unormowano w art. 14 ustawy o własności lokali. Ponadto właściciel lokalu ponosi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłaty związane z utrzymaniem jego lokalu. Ma to miejsce zawsze, gdy umowę na świadczenie określonej usługi (dostawy) na rzecz właścicieli zawiera wspólnota mieszkaniowa, niejako pośrednicząc w ten sposób w jej wykonaniu. Są to koszty powstałe w związku z użytkowaniem odrębnych nieruchomości lokalowych.

Rozliczenie kosztów wywozu szamba

W wyroku z dnia 13 grudnia 2006 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu (sygn. akt I ACa 589/06) wyraził pogląd, że „koszty wszelkich usług świadczonych za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na rzecz poszczególnych właścicieli w związku z utrzymaniem ich lokali, w przypadku gdy brak mierników zużycia, to koszty zarządu nieruchomością wspólną”. Z taką sytuacją jednak nie będziemy mieli do czynienia w przypadku kosztów wywozu szamba. Zużycie wody natomiast co do zasady odpowiada ilości odprowadzanych ścieków.

Podstawę rozliczeń kosztów wywozu szamba z lokali, w których zamontowano wodomierze, powinny zatem stanowić ich odczyty, pod warunkiem, że mają ważną legalizację Głównego Urzędu Miar. Lokale nieopomiarowane winny być natomiast rozliczane ryczałtowo, analogicznie jak w przypadku rozliczeń wody. W rozliczeniach należy jednakże uwzględnić fakt, iż jeden z nieopomiarowanych lokali jest niezamieszkały (brak obciążeń z tytułu wywozu szamba).

Koszty wywozu nieczystości płynnych z nieruchomości wspólnej, o ile takie występują, należy natomiast rozliczać na właścicieli stosownie do wielkości ich udziałów. Ustalenie sposobu rozliczeń kosztu wywozu nieczystości płynnych powinno nastąpić w przyjętym przez właścicieli lokali regulaminie rozliczeń rozliczania wody i odprowadzania ścieków (źródło: Portal Informacyjny Zarządca).

Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania stanowi dochód. Członkowie wspólnoty mogą ustalić, iż nadpłata, która powstała z tytułu wpłaconych zaliczek na pokrycie wywozu nieczystości, zostanie zwrócona właścicielom pośrednio lub bezpośrednio. Mogą też podjąć inną uchwałę.

Utrzymywanie lokalu mieszkalnego

Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a na pokrycie tych kosztów wpłacają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Z samej natury zaliczki wynika, że jest to opłata wstępna podlegająca rozliczeniu. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali). Obowiązek rozliczenia odnosi się do wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc zarówno do zaliczek wpłacanych na fundusz eksploatacyjny, jak i na fundusz remontowy.

Niezależnie od zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele ponoszą za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej część wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali. Są to koszty:

• ogrzewania lokali (w przypadku centralnego ogrzewania zasilanego zarówno z sieci cieplnej, jak i z własnej kotłowni),
• dostawy wody do lokali wraz z odprowadzeniem ścieków,
• centralnego podgrzewania wody,
• wywozu odpadów z nieruchomości,
• ochrony itp.

Wpłaty właścicieli na pokrycie tych kosztów dokonywane są również w formie zaliczkowej.

Zasady rozliczenia wpłat

Wyraźnie wskazuję, że okresy i zasady rozliczeń tych wpłat nie są regulowane przepisami ustawy o własności lokali, lecz uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Projekt zasad rozliczeń jest z reguły przygotowywany przez administratora nieruchomości, a następnie akceptowany przez zarząd i uchwalany przez właścicieli lokali.

Według wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt I ACa 1382/03: „jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte wspólnością, lecz stanowią fundusze (»własność«) właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione”. Jeśli zostanie podjęta uchwała na przeniesienie tych środków na pokrycie zaległości innych lokatorów, to należy zaskarżyć to do sądu.

Rozliczenia zaliczek wpłacanych na odprowadzanie ścieków mogą Państwo żądać od administracji. Nadpłaty (różnice między wpłatami a kosztami wywozu szamba) są własnością właścicieli lokali. Te środki na pokrycie kosztów eksploatacji lokali, związane ściśle z danym lokalem, stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością, ani majątkiem wspólnoty. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki, różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Właściciele lokali (ogół właścicieli) nie mogą decydować o składnikach majątku innych właścicieli lokali. Takiego uprawnienia nie przewidują dla ogółu właścicieli przepisy powołanej ustawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., sygn. akt I ACa 589/06
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt I ACa 1382/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.