Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?

Lokatorzy i ich ochrona przy eksmisji

Artykuł 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego zobowiązuje sąd do obligatoryjnego – pozytywnego lub negatywnego – orzeczenia o uprawnieniu osób eksmitowanych – byłych lokatorów – do najmu socjalnego lokalu (poprzednio – lokalu socjalnego), z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu oraz szczególnej sytuacji materialnej i rodzinnej osób, których takie orzeczenie dotyczy.

Artykuły 14 i 15 mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy (por. uchwały Sądu Najwyższego: z 15.11.2001 r., sygn. akt III CZP 66/01; z 20.05.2005 r., sygn. akt III CZP 6/05).

Lokatorem, w myśl ustawy, jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Ta szeroka definicja, obejmująca – w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do najmu socjalnego lokalu – dotychczasowych lokatorów, tj. osoby, które utraciły przysługujący im tytuł do lokalu, obejmuje zarówno osoby, które korzystają (korzystały) z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 22.04.2005 r., sygn. akt II CK 655/04).

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 27.06.2001 r., sygn. akt III CZP 28/01, „obowiązek orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku takiego uprawnienia odnosi się tylko do byłego najemcy lokalu podlegającego opróżnieniu i osób z nim stale w tym lokalu zamieszkałych, które utraciły swoje zależne od najemcy prawo do zajmowania lokalu, nie odnosi się natomiast do osób, które nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu. Z uzasadnienia tych uchwał wynika, że osoby stale zamieszkujące z najemcą i wywodzące od niego swój tytuł do zamieszkiwania muszą być traktowane jako mające prawo zależne do zajmowania lokalu, wobec czego także do nich odnosi się obowiązek orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego”.

Stanowisko to zostało podtrzymane przez Sąd Najwyższy już podczas obowiązywania niniejszej ustawy.

Oferta gminy dotycząca lokalu socjalnego

Sądowa kontrola na wniosek dłużnika realizacji przez gminę obowiązku wskazania lokalu socjalnego spełniającego warunki przewidziane w art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [od 21.04.2019 r. chodzi o obowiązek zawarcia najmu socjalnego lokalu opisanego w art. 22 tej ustawy] obecnie jest możliwa już w aktualnym stanie prawnym. Dłużnik może kwestionować nadanie klauzuli wykonalności w postępowaniu zażaleniowym, podnosząc, że dokument przedstawiony sądowi nie stwierdza dostatecznie okoliczności warunkującej wykonalność wyroku eksmisyjnego.

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2012 r., sygn. akt I CSK 292/12, w którym stwierdził również, że orzeczenie kończące postępowanie klauzulowe nie korzysta z powagi rzeczy osądzonej, nawet w relacjach między stronami tego postępowania. Jeżeli w wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu dłużnika do lokalu socjalnego, to jednocześnie nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 ww. ustawy). Złożenie przez gminę tej oferty jest zatem zdarzeniem, od którego zależy wykonanie wyroku eksmisyjnego. Zgodnie z przepisem art. 786 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego „jeżeli wykonanie tytułu egzekucyjnego jest uzależnione od zdarzenia, które udowodnić powinien wierzyciel, sąd nada klauzulę wykonalności po dostarczeniu dowodu tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym”. Nadanie klauzuli wykonalności jest zatem uzależnione od przedstawienia przez wierzyciela dokumentu w przepisanej formie, który potwierdza, że gmina złożyła dłużnikowi ofertę najmu lokalu socjalnego.

Odwołując się do tez Sądu Najwyższego zawartych w przywołanym wyżej wyroku należy stwierdzić, że zastrzeżenie dłużnikowi uprawnienia do lokalu socjalnego sprawia, że wyrok orzekający o obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego nie może podlegać wykonaniu przed złożeniem dłużnikowi oferty zawarcia z nim umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego. Zastrzeżenie tego uprawnienia sprawia, że do momentu złożenia dłużnikowi przez gminę oferty zawarcia z nim umowy najmu lokalu socjalnego wyrokowi nie może być nadana klauzula wykonalności. Jest to równoważne przewidzianej w art. 786 sytuacji, gdy „wykonanie tytułu jest uzależnione od zdarzenia”. Trzeba przyjąć, że skoro obowiązek wykazania wystąpienia tego zdarzenia, w świetle art. 786 ma obciążać wierzyciela, to może on – po wydaniu wyroku w sprawie o eksmisję – wezwać gminę, aby wykonała swój obowiązek wobec dłużnika i dostarczyła wierzycielowi dowód jego wykonania (informację o złożonej dłużnikowi ofercie). Z takim żądaniem do gminy może oczywiście wystąpić także sam dłużnik.

W świetle art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 786 Kodeksu postępowania cywilnego zdarzeniem, którego wystąpienie powoduje, że wydany w sprawie o eksmisję wyrok może podlegać wykonaniu, jest złożenie przez gminę uprawnionemu (lub wszystkim uprawnionym, jeśli w wyroku dotyczącym podlegającego opróżnieniu lokalu orzeczono o wspólnym obowiązku większej liczy osób) oferty zawarcia z nim (z nimi) umowy najmu. Nie chodzi przy tym o jakąkolwiek ofertę udostępnienia lokalu, lecz o ofertę wynajęcia lokalu spełniającego wymagania stawiane lokalom socjalnym. Jeśli oferta zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego została złożona skutecznie, to dla przeprowadzenia postępowania klauzulowego nie ma znaczenia okoliczność, czy oferta ta została przyjęta, czy w związku z tym doszło do zawarcia umowy najmu między gminą i osobami, którym zaproponowała ona wynajęcie konkretnego lokalu jako socjalnego. Ryzyko nieprzyjęcia skutecznie złożonej oferty obciąża dłużnika.

Zawieranie z uprawnionymi umów najmu socjalnego lokalu i pomieszczeń tymczasowych jest formą realizacji zadań administracji publicznej przez organy jednostek samorządu terytorialnego. Wykonywanie tych zadań mieści się w zakresie pojęcia „wykonywania władzy publicznej” w rozumieniu art. 417 Kodeksu cywilnego.

„Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego, póki nie wygaśnie, zawsze ciąży na tej gminie, na terenie której znajduje się lokal podlegający opróżnieniu (art. 14 ust. 1 zdanie drugie). Obowiązek gminy polega na złożeniu oferty wynajęcia lokalu socjalnego spełniającego wymagania określone w art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy osobie, której służy uprawnienie będące korelatem tego obowiązku; obowiązek gminy dostarczenia lokalu socjalnego uprawnionej osobie gaśnie z upływem terminu związania gminy skutecznie złożoną ofertą zawarcia z uprawnionym umowy najmu lokalu socjalnego” (wyrok Sądu Najwyższego z 23.11.2012 r., sygn. akt I CSK 292/12). Powyższe orzeczenie znajduje zastosowanie także do najmu socjalnego lokalu.

Obowiązek dostarczenia osobie uprawnionej lokalu socjalnego (obecnie – najmu socjalnego lokalu) przez gminę aktualizuje się z momentem uprawomocnienia się wyroku nakazującego eksmisję z jednoczesnym przyznaniem prawa do lokalu socjalnego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 12.03.2021 r., sygn. akt III SA/Łd 727/17).

Podsumowując, stwierdzić należy, że za dopuszczalne można uznać wezwanie zadłużonego lokatora do opróżnienia lokalu z jednoczesnym zaproponowaniem mu innego lokalu. Stąd Pana tata winien poddać się przeprowadzce.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.