• Autor: Marek Gola
Mam problem z uciążliwym współlokatorem. Współlokator w wynajmowanym mieszkaniu odbiera mi możliwość spokojnego spędzania czasu w lokalu (brak sprzątania i awantury). Rozmawiałem z właścicielem o problemie, następnie on rozmawiał z uciążliwym współlokatorem. Na skutek tej rozmowy lokator zrobił mi awanturę i dalej nie sprząta. Chcę się wyprowadzić z mieszkania natychmiast, bez miesięcznego okresu wypowiedzenia, bo już nie mogę się skupić na pracy (zdalnej). Czy jestem zmuszony płacić 100% czynszu, jeżeli wynajmujący nie wywiązuje się z umowy? Jak odzyskać kaucję?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.
Dla potrzeb niniejszej opinii przyjmuję, że najem zawarty jest na czas określony. Istotny z punktu widzenia Pani interesu jest przepis art. 688 K.c., zgodnie z którym „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Mając na uwadze powyższe, ustawodawca zdaje się nie przewidywać możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony. Odwołać należy się jednak do normy art. 3531 K.c., zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Aktualnie powszechnie przyjmowany jest pogląd wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 206 r., sygn. akt III CZP 92/2006, w którym wywiedziono, że „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.” W uzasadnieniu wskazał:
„»Ważna przyczyna« jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego. Zaletą przesłanki »ważnych przyczyn« jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny”.
Poza ogólnymi zasadami rządzącymi wypowiedzeniem najmu z art. 673 K.c. przepisy szczególne zezwalają wynajmującemu (art. 667 § 2, art. 672, art. 678 § 1, art. 685, 687, 692 K.c.) lub najemcy (art. 664 § 2, art. 682, art. 691 § 4 K.c.) na przedwczesne wypowiedzenie najmu niezależnie od tego, czy był on zawarty na czas oznaczony, czy nieoznaczony. O ile zatem lokal nie ma wad, rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym będzie bardzo trudne.
Niestety ustawodawca nie przewidział możliwości natychmiastowego rozwiązania umowy najmu w przypadku naruszania porządku domowego. O ile zatem sama umowa tego nie przewiduje, nie ma takiej możliwości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
