• Data: 2024-09-11 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
W 2003 roku zostałam najemcą mieszkania w TBS, partycypantem była moja mama, w roku 2010 zamieniłyśmy się z mamą rolami i ja zostałam partycypantem, a moja mama osobą wynajmującą. Zrobiłyśmy to na podstawie cesji praw z umowy partycypacji u notariusza. Obecnie chcę „sprzedać” to mieszkanie, mam osobę chętną , tylko biuro nieruchomości, które wynajęłam, ma wątpliwości i prosiło, abym to skonsultowała z prawnikiem – czy ta cesja, która była zrobiona miedzy mną a mamą, jest poprawnie zrobiona, czy nie powinniśmy spisać jeszcze jakieś umowy miedzy sobą dotyczącej kwoty itd. Czy jak sprzedam to mieszkanie za większą kwotę, niż ja wniosłam, zapłacę podatek?
Nie jest Pani właścicielem mieszkania, lecz partycypantem, a więc nie może Pani sprzedać tego mieszkania. Umowa z osobą trzecią będzie umową o przeniesienia praw i obowiązków umowy partycypacji, a więc będzie umową cesji. Pragnę zwrócić uwagę, że od stycznia 2021 r. zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego „osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie może bez zgody TBS dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy”. Przepis ten wprowadza istotne ograniczenie w zakresie konieczności uzyskania zgody TBS na „sprzedaż” mieszkania (czyli cesję praw i obowiązków umowy partycypacji) oraz powielił zapis o możliwości przeniesienia praw wyłącznie na najemcę lokalu. Najemca musi spełniać warunki wskazane w ww. ustawie.
Nowelizacja ustawy spowodowała, że dotychczasowi partycypanci nie będą mogli dokonywać cesji praw i obowiązków z umów partycypacji bez zgody TBS, pomimo że zawarta przez tych partycypantów umowa partycypacji nie zawiera ograniczenia cesji.
Zobacz również: Cesja partycypacji tbs krok po kroku
W czasie, gdy Panie zawierały umowę cesji, nie było wymogu uzyskania zgody TBS na jej zawarcie. Sama umowa partycypacji również takiego ograniczenia nie zawierała. Art. 25 ust. 4 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa w brzmieniu na dzień 7.06.2010 r. stanowił, iż „pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, z wyłączeniem umów, o których mowa w ust. 2, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców”. Przepis ten pozwalał zatem na swobodną cesję praw z umowy partycypacji na wskazanego przez siebie najemcę i nie zawierał żadnych wymogów formalnych co do jej treści bądź formy. Umowę cesji reguluje art. 509 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa”. Jedynym istotnym warunkiem jest wymóg w zakresie formy pisemnej, tj. jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew tej wierzytelności powinien być również pismem stwierdzony. Taka forma miała miejsce, gdyż cesja została zawarta w formie „wyższej”, z podpisami notarialnie poświadczonymi. Inne warunki cesji mogą być formułowane w sposób zgodny z zasadą swobody umów.
Nie znajduję zatem podstaw, by twierdzić, że przesłana umowa cesji jest w jakiś sposób wadliwa, nie ma potrzeby jej uzupełniania np. wspomnianymi w zapytaniu kwotami.
Zobacz również: Mieszkanie TBS po śmierci najemcy
Odnośnie zaś podatku wskazuję, że tak jak wskazałam powyżej, nie ma możliwości sprzedaży mieszkania w TBS, gdyż nie przysługuje Pani prawo własności lokalu. Odpłatna umowa cesji podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych, który ciąży na „kupującym”. Dla Pani sprzedaż prawa majątkowego będzie źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem będzie uzyskana cena, a kosztami – wydatki związane ze zbytym cesją prawem partycypacji (np. kwota wpłacona do TBS). Kwota odstępnego pomniejszoną o przeksięgowaną partycypację stanowi dochód i powinna Pani ją wykazać w zeznaniu rocznym PIT w pozycji „inne” i odprowadzić od niej podatek.
Zobacz również: Mieszkania TBS co to jest?
Cesja praw z partycypacji bez zgody TBS
Pani Anna w 2015 roku zdecydowała się na cesję swojego udziału w partycypacji mieszkania w TBS na swojego brata, który zamierzał tam zamieszkać. Cesję przeprowadzono u notariusza, ale po kilku latach, gdy Pani Anna postanowiła „sprzedać” prawa do mieszkania kolejnemu najemcy, pojawił się problem. W 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy, która wymagała zgody TBS na każdą cesję praw. W związku z tym konieczne było uzyskanie zgody TBS przed zawarciem umowy cesji, co opóźniło transakcję o kilka miesięcy.
Sprzedaż praw do mieszkania po cesji z rodzicami
Pani Ewa, która w 2008 roku partycypowała w kosztach mieszkania TBS, zdecydowała się na przeniesienie swoich praw na matkę w 2012 roku. Zrobiły to u notariusza, zawierając umowę cesji praw. Gdy w 2023 roku chciała „sprzedać” te prawa osobie trzeciej, biuro nieruchomości poradziło jej konsultację z prawnikiem, obawiając się o poprawność wcześniejszej umowy. Po analizie prawnika okazało się, że wcześniejsza umowa cesji była zgodna z przepisami obowiązującymi w momencie jej zawierania, a nowa cesja wymagała zgody TBS na przeniesienie praw.
Podatek od zbycia prawa do partycypacji
Pan Krzysztof w 2010 roku został partycypantem mieszkania w TBS, wpłacając 50 000 zł na rzecz TBS. W 2023 roku znalazł kupca gotowego przejąć jego prawa za 80 000 zł. Biuro nieruchomości ostrzegło go o obowiązku zapłacenia podatku od zbycia praw majątkowych. Pan Krzysztof, konsultując się z księgową, dowiedział się, że powinien odprowadzić podatek dochodowy od różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną za cesję (80 000 zł) a kwotą, którą wpłacił do TBS (50 000 zł), czyli od 30 000 zł.
Sprzedaż mieszkania w TBS nie jest możliwa, ponieważ partycypant nie posiada prawa własności, a jedynie prawa wynikające z umowy partycypacji. Cesja tych praw może zostać dokonana, ale wymaga zgody TBS, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dodatkowo, odpłatne przeniesienie praw do partycypacji wiąże się z obowiązkiem podatkowym dla zbywającego.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism związanych z cesją praw w TBS, zapewniając szybkie i profesjonalne wsparcie na każdym etapie transakcji. Skonsultuj się z nami, aby bezpiecznie i zgodnie z przepisami przenieść swoje prawa do partycypacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
