• Data: 2024-06-08 • Autor: Janusz Polanowski
Jestem właścicielem mieszkanka we wspólnocie (11 mieszkań o różnym metrażu). Zarząd stwierdził, że potrzebna jest wymiana dachu w budynku i trzeba to zrobić szybko. W kasie wspólnoty brak na to środków. Przez lata wspólnota płaciła niską stawkę na fundusz remontowy, od tego miesiąca stawkę zwiększono i ja się na to zgodziłem; mój czynsz wzrósł do 156 zł. Na tym jednak nie koniec, bo jeden z członków zarządu wpadł na pomysł, że pieniądze na dach się uzbiera, jeśli członkowie będą przez 11 miesięcy wpłacać po 250 zł. Informacja była podana w mailu, nie wyraziłem na to zgody, po czym dostałem maila, że zgody udzieliło 9 właścicieli z jedenastu i sprawa została przegłosowana, wpłacać należy. Nie zgadzam się na takie dodatkowe obciążenie, czy muszę płacić? Jak mogę zgodnie z prawem sprzeciwić się takim działaniom? Dodam, że nie otrzymałem żadnej uchwały do podpisania, wszystko odbyło się pocztą elektroniczną. Co mi Państwo radzą?
Według artykułów 18 i 19 ustawy o własności lokali, odnośna wspólnota mieszkaniowa jest tak zwaną dużą wspólnotą mieszkaniową; czyli taką, której sprawy na ogół prowadzone są według przepisów tejże ustawy – w takim stanie rzeczy pomocnicze znaczenie mają dotyczące współwłasności przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Jeżeli Pan rozważa wystąpienie na drogę sądową, to tym większą uwagę proponuję przywiązywać do precyzji słownej. W związku z tym zaznaczam, że właściciel lokalu od swego własnego mieszkania nie ma obowiązku płacić czynszu (we wspólnotach mieszkaniowych używa się różnych określeń, często z użyciem rzeczownika „zaliczka”) – czynsz jest opłatą za używanie cudzej rzeczy (np. czynsz najmu albo czynsz dzierżawny).
W przedstawionej sytuacji wątpliwe jest, czy w ogóle doszło do podjęcia (przegłosowania) nowej uchwały lub zmiany wcześniejszej uchwały co do wysokości zaliczek na fundusz remontowy. Artykuł 23 ustęp 1 ustawy o własności lokali stanowi: „Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania”. Nie można całkowicie wykluczyć stosowania nowych środków technicznych, ale powinno być jednoznaczne, że się głosuje i że przyjęto uchwałę (bo decydowanie różni się od konsultacji).
Warto zwrócić uwagę na to, że ustawodawca zdecydował o możliwości „zbierania głosów” – a nie „zbierania podpisów” (choć często w praktyce w tym przejawia się głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej). To samo w sobie przemawia za tym, że nie można wykluczyć, iż doszło do podjęcia uchwały – choć mogą występować wątpliwości (zwłaszcza w przypadku braku jednoznacznego wskazania, że chodziło o „zbieranie głosów”). Za możliwością „zbierania głosów” w sposób odmienny od „zbierania podpisów” przemawia także treść artykułu 25 ustawy o własności lokali (dotyczącego zaskarżania uchwały wspólnoty mieszkaniowej):
„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.”
W celu wyeliminowania (a przynajmniej poważnego ograniczenia) wątpliwości co do tego, czy została podjęta uchwała tej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wpłat (np. jako „zaliczek na fundusz remontowy”), proponuję wezwać zarząd wspólnoty mieszkaniowej do dostarczenia treści uchwały, czyli zażądać wywiązania się z obowiązku przewidzianego w artykule 23 ustęp 3 ustawy o własności lokali („O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.”). Powiadomienie takie powinno rozwiać wątpliwości, a brak powiadomienia lub inne nieprawidłowości mogłyby Pana skłonić do podjęcia innych kroków prawnych (poza przewidzianym w art. 25 ustawy o własności lokali zaskarżeniem uchwały) – przykładowo: powiadomić organy ścigania (poważne nieprawidłowości w prowadzeniu spraw innej osoby mogą być przestępstwem) lub zawnioskować do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego nieruchomości wspólnej (wyznaczonego do zajmowania się sprawami danej wspólnoty). Artykuł 26 ustęp 1 ustawy o własności lokali brzmi: „Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania”.
Proszę pamiętać także o tym, że w artykule 29 ustawy o własności lokalu przewidziano uprawnienie właściciela lokalu do kontrolowania spraw wspólnoty mieszkaniowej (w tym poprzez zapoznawanie się z dokumentami) – odpowiednikiem tego uprawnienia jest obowiązek zarządu (albo zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej okazania dokumentów umożliwiających realizację uprawnień kontrolnych przez właściciela lokalu. Być może wynik kontroli albo problemy w realizowaniu przez Pana uprawnień kontrolnych pomogą w podjęciu decyzji w zakresie dalszych działań – przez Pana, a może także przez kogoś innego (zwłaszcza tego właściciela lokalu, który nie poparł znacznej podwyżki opłat).
Skoro są do wykonania określone prace, to trzeba się liczyć z wydatkami. Problemem może być zakres prac (zwłaszcza niezbędnych) oraz ich koszt – proponuję na to zwrócić uwagę. Czasami określone prace można wykonywać etapami, a poza tym są możliwe różne sposoby płacenia, np. rozłożenie płatności na raty (z czym zapewne wiązałyby się ogólnie wyższe koszty, ale za to wydatki w poszczególnych miesiącach byłyby niższe). Niekiedy pojawia się możliwość skorzystania z dofinansowania zewnętrznego, np. w postaci określonych funduszy (np. „na termomodernizację”) lub z kredytów preferencyjnych albo w ogóle z kredytów (banki na ogół domagają się zabezpieczenia spłaty kredytu z rachunku „funduszu remontowego”). Jeżeli określone okoliczności budzą wątpliwości (zwłaszcza poważne), to trzeba się zastanowić, czy chodzi wyłącznie o przejawy nadgorliwości lub braku profesjonalizmu (niekiedy w opracowaniach, i to poważnych, zauważa się problem korupcji w sektorze prywatnym); oczywiście, trudno kogokolwiek oskarżać (zwłaszcza bez dowodów), ale same przejawy różnych „dziwnych kontekstów” mogą budzić zastanowienie – jestem daleki od podważania czyjejkolwiek uczciwości, bo czasami przesadny entuzjazm (w stylu „dom będzie piękny!”) może wiązać się z przypuszczeniami krzywdzącymi dla innej osoby.
Nie sposób, bym dawał wytyczne Panu lub innym właścicielom lokali (np.: zaskarżenie uchwały albo wnioskowanie o ustanowienie zarządcy przez sąd). Zachęcam do opracowania strategii działania – i to zawierającej więcej niż jeden wariant. Skoro jest niewielu właścicieli lokali, to zapewne udałoby się porozmawiać z tym gronie i podjąć decyzje (oby właściwe). Wprawdzie przy niezbyt dużej liczbie właścicieli lokali związane z postępowaniem sądowym zagadnienia organizacyjne – szczególnie przygotowywanie i dostarczanie pism w odpowiedniej liczbie egzemplarzy – stanowią mniejszy problem, niż w rzeczywiście licznych wspólnotach mieszkaniowych), ale być może udałoby się osiągnąć zamierzone cele w jeszcze prostszy sposób. Uchwały można podejmować i zmieniać (poprzez podjęcie innej), a ponadto w drodze uchwały ustalany jest skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej – jedno głosowanie i zarząd wspólnoty może być inny (oby dobry).
Rodzina z małym dzieckiem
Pani Anna mieszka wraz z mężem i małym dzieckiem w jednym z mieszkań we wspólnocie. W związku z niskimi dochodami rodzina ledwo wiąże koniec z końcem, a każdy dodatkowy wydatek stanowi dla nich spore obciążenie. Gdy zarząd wspólnoty ogłosił konieczność wymiany dachu i wprowadził podwyżkę na fundusz remontowy, Pani Anna była zaniepokojona, ale zgodziła się na wzrost składki. Teraz jednak, kiedy dodatkowo mają płacić po 250 zł miesięcznie przez 11 miesięcy, sytuacja staje się dla nich krytyczna. Anna nie wyraziła zgody na taki wzrost opłat, ale dowiedziała się, że większość wspólnoty przegłosowała to rozwiązanie. Zastanawia się, czy może sprzeciwić się tej decyzji i jakie kroki powinna podjąć, by prawnie zakwestionować uchwałę zarządu.
Samotny emeryt
Pan Janusz jest emerytem mieszkającym samotnie w niewielkim mieszkaniu. Jego emerytura ledwie wystarcza na pokrycie bieżących wydatków i leków. Kiedy zarząd wspólnoty ogłosił podwyżkę na fundusz remontowy, Pan Janusz z niechęcią, ale zaakceptował nową stawkę, choć oznaczało to dla niego rezygnację z niektórych przyjemności. Teraz jednak, gdy zarząd chce wprowadzić dodatkowe opłaty na wymianę dachu, Pan Janusz jest przerażony. Nie wyrażał zgody na taką podwyżkę i nie może sobie na nią pozwolić. Wspólnota przegłosowała to rozwiązanie bez jego zgody, a Pan Janusz nie wie, jak może prawnie sprzeciwić się takiej decyzji i co zrobić, by nie musieć płacić tych dodatkowych opłat.
Młoda para na kredycie
Kasia i Piotr niedawno kupili mieszkanie na kredyt i starają się stabilizować swoją sytuację finansową. Podwyżka na fundusz remontowy już stanowiła dla nich wyzwanie, ale zrozumieli potrzebę remontu dachu i zaakceptowali nową stawkę. Teraz jednak, gdy zarząd wspólnoty wprowadza kolejne podwyżki, młoda para jest zaniepokojona. Nie wyrazili zgody na nowe opłaty, ponieważ ich budżet jest napięty, a dodatkowe 250 zł miesięcznie przez 11 miesięcy to dla nich zbyt duże obciążenie. Dowiedzieli się, że większość wspólnoty przegłosowała te podwyżki bez ich zgody. Kasia i Piotr zastanawiają się, jakie mają możliwości prawne, by sprzeciwić się tej decyzji i chronić swój budżet.
W artykule omówiono problem podwyższenia funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej oraz przedstawiono przykłady mieszkańców, którzy nie zgadzają się na dodatkowe obciążenia finansowe. Analiza prawna wskazuje, że właściciele lokali mają prawo do zaskarżenia uchwał wspólnoty, jeśli te naruszają przepisy prawa lub ich interesy. Kluczowe jest zebranie odpowiednich dowodów i dokumentacji oraz ewentualne skorzystanie z drogi sądowej, aby skutecznie bronić swoich praw.
Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie podwyżki funduszu remontowego? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, aby skutecznie chronić Twoje interesy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
