Sądowe zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego
• Autor: Marek Gola
Wnoszę sprawę o zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego w stosunku do męża z uwagi na 3-letni okres niemieszkania i nieopłacania czynszu, czyli domniemanie zrezygnowania z współnajmu. Myślę, że chociaż były mąż się teraz od tygodnia zameldował, ale zdarza się, że nie śpi w mieszkaniu, chyba nie przesądzi to w pozytywnym ustosunkowaniu się sądu. Na co mam się nastawić?
Wymeldowanie męża z mieszkania komunalnego
W mojej ocenie w toku sprawy o ustalenie wygaśnięcia/nieistnienia umowy najmu w stosunku do męża powinna Pani wnioskować o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z akt w sprawie o wymeldowanie męża z mieszkania na okoliczność ustalenia, czy przed 3 laty mąż sam, bez niczyjego przymusu, opuścił mieszkanie, czy też nastąpiło to na skutek przymusu. Nadto winna Pani przedłożyć dowody wpłaty za czynsz na okoliczność ustalenia, z czyjego rachunku bankowego takie opłaty są wykonywane, a także czy na przestrzeni ostatnich 48 miesięcy pozwany wywiązywał się z należącego do niego obowiązku zapłaty za czynsz.
Wyprowadzenie się z lokalu komunalnego a utrata prawa najmu
Decydujące dla sprawy ma tu jednak znaczenie, że mieszkanie opisane powyżej z chwilą wyprowadzenia się pozwanego z niego nie służyło potrzebom rodziny, gdyż pozwany z mieszkania się wyprowadził i nie zamierzał do niego wracać, i nie tworzy już z Panią faktycznej rodziny. Należy więc stwierdzić, iż w związku z tym faktem pozwany utracił prawo najmu. Na taką konkluzję wskazuje liczne orzecznictwo powstałe pod rządami ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, które zachowuje swoją aktualność. W tym miejscu zasadne jest wskazanie na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 października 1998 r., sygn. akt II CKU 46/98, który w ocenie powódki winien znaleźć zastosowanie na zasadach analogii, a zgodnie z którym „art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych określa sytuację prawną małżonków w stosunku do zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego poza małżeńskim ustrojem majątkowym i niezależnie od niego.
Zobacz również: Podział spółdzielczego lokatorskiego mieszkania po rozwodzie i śmierci byłej żony
Uprawnienia małżonków do najmu mieszkania komunalnego po orzeczeniu rozwodu
Dlatego też małżonek zachowuje uprawnienia współnajemcy również po orzeczeniu rozwodu i to bez względu na datę i sposób nawiązania stosunku najmu. (…) Konieczną przesłanką trwania wspólności prawa najmu jest okoliczność wspólnego zamieszkania małżonków. Inaczej – jak w odniesieniu do zasad rządzących wspólnością ustawową – data powstania stosunku najmu nie odgrywa roli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r., III CZP 96/75, OSNCP 1976, nr 7-8, poz. 161, aprobowaną w doktrynie). Skoro zatem rozstrzygającą przesłankę dla wywołania skutków z art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych jest wspólne zamieszkanie małżonków w lokalu, do którego służy im wspólnie z mocy tego przepisu tytuł prawny, to następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez jednego z nich jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że małżonek, który definitywnie opuścił lokal, wypowiedział najem per facta concludentia”.
Obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania mieszkania komunalnego przez współmałżonków
W dotychczasowej swojej praktyce kilkunastokrotnie spotkałem się z tego rodzaju powództwem i za każdym razem sąd badał, w jakich okolicznościach doszło do opuszczenia mieszkania, czy dana osoba wywiązywała się obowiązku partycypowania w kosztach utrzymania mieszkania. Każda tego rodzaju okoliczność winna być badana pod kątem obiektywnym, tj. czy pozwany (mąż) miał możliwość korzystania z mieszkania, czy też swoim zachowaniem mu to Pani uniemożliwiała, czy miał możliwość partycypowania w kosztach jego utrzymana, czy też żył w niedostatku. O ile zatem powyższe uda się Pani udowodnić w toku postępowania, o tyle bliższa jest Pani wygranej w sprawie przez siebie wytoczonej.
Na Pani miejscu, jeśli to możliwe, powołałbym także na świadka osoby najbliżej Pani mieszkające (sąsiadów) na okoliczność braku zainteresowania męża mieszkaniem.
Reasumując, winna Pani dążyć do wykazania, że mąż poprzez czynności dokonane wypowiedział umowę najmu, tyle że nie uczynił tego w formie pisemnej.
Przykłady
Samotna matka walczy o zniesienie współnajmu
Pani Anna od trzech lat samodzielnie opłaca czynsz za mieszkanie komunalne, w którym dawniej mieszkała z mężem. Po rozwodzie mężczyzna wyprowadził się do innego miasta i całkowicie zerwał kontakt. Nie przyczyniał się do kosztów utrzymania lokalu, a mimo to nadal widniał jako współnajemca. Gdy wniosła sprawę o zniesienie współnajmu, były mąż nagle się zameldował, jednak sąd uznał, że jego wcześniejsza nieobecność oraz brak partycypacji w kosztach są wystarczającym powodem do wykreślenia go z umowy.
Konflikt z byłym mężem utrudnia życie
Pani Barbara od lat mieszka sama w lokalu komunalnym, który wcześniej dzieliła z mężem. Po rozstaniu mężczyzna wynajął własne mieszkanie, ale formalnie nadal figurował jako współnajemca. Problem pojawił się, gdy zaczął domagać się kluczy do mieszkania, twierdząc, że ma prawo tam mieszkać. Sąsiedzi potwierdzili, że przez lata nie pojawiał się w budynku. Sąd, biorąc pod uwagę zarówno długoletnią nieobecność, jak i brak opłat z jego strony, orzekł na korzyść kobiety i zniósł współnajem.
Nieuczciwa próba powrotu do mieszkania
Pan Marek po rozwodzie wyprowadził się i przez kilka lat mieszkał za granicą. Jego była żona, pani Katarzyna, przez cały ten czas opłacała czynsz i dbała o mieszkanie. Gdy mężczyzna wrócił do kraju, nagle przypomniał sobie o swoich „prawach” i zameldował się w lokalu, aby uniknąć eksmisji. Mimo jego tłumaczeń, że zamierza tam mieszkać, sąd stwierdził, że wieloletnia nieobecność oraz brak udziału w kosztach świadczą o rezygnacji z najmu, co doprowadziło do oficjalnego wykreślenia go z umowy.
Podsumowanie
Sprawa o zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego może być skomplikowana, ale kluczowe znaczenie mają dowody potwierdzające, że współnajemca faktycznie opuścił lokal i nie przyczynia się do jego utrzymania. Wieloletnia nieobecność, brak opłacania czynszu oraz świadectwa sąsiadów mogą przesądzić o pozytywnym rozstrzygnięciu sprawy. Nawet jeśli były małżonek nagle się zamelduje, sąd bierze pod uwagę wcześniejsze okoliczności i rzeczywiste korzystanie z mieszkania. Warto odpowiednio przygotować się do procesu, gromadząc dokumenty i zeznania świadków, aby udowodnić, że druga strona de facto zrezygnowała ze współnajmu.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online w zakresie zniesienia współnajmu mieszkania komunalnego. Jeśli masz problem z byłym współnajemcą, który od lat nie mieszka w lokalu i nie partycypuje w kosztach utrzymania, pomożemy Ci przygotować odpowiednie dokumenty i skutecznie poprowadzić sprawę przed sądem. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną analizę sytuacji i wsparcie na każdym etapie postępowania – bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 1998 r., sygn. akt II CKU 46/98
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r., III CZP 96/75
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie » - Mieszkanie komunalne po śmierci głównego najemcy
- Zameldowanie w mieszkaniu komunalnym - wszystko, co musisz wiedzieć
- Jak załatwić zmianę lokatora głównego mieszkania komunalnego?
- Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą
- Obowiązki najemcy lokalu komunalnego
- Sprzedaż mieszkania wykupionego z bonifikatą przed upływem 5 lat a zakup nowego
