• Autor: Marek Gola
Wnoszę sprawę o zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego w stosunku do męża z uwagi na 3-letni okres niemieszkania i nieopłacania czynszu, czyli domniemanie zrezygnowania z współnajmu. Myślę, że chociaż były mąż się teraz od tygodnia zameldował, ale zdarza się, że nie śpi w mieszkaniu, chyba nie przesądzi to w pozytywnym ustosunkowaniu się sądu. Na co mam się nastawić?
W mojej ocenie w toku sprawy o ustalenie wygaśnięcia/nieistnienia umowy najmu w stosunku do męża powinna Pani wnioskować o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z akt w sprawie o wymeldowanie męża z mieszkania na okoliczność ustalenia, czy przed 3 laty mąż sam, bez niczyjego przymusu, opuścił mieszkanie, czy też nastąpiło to na skutek przymusu. Nadto winna Pani przedłożyć dowody wpłaty za czynsz na okoliczność ustalenia, z czyjego rachunku bankowego takie opłaty są wykonywane, a także czy na przestrzeni ostatnich 48 miesięcy pozwany wywiązywał się z należącego do niego obowiązku zapłaty za czynsz.
Decydujące dla sprawy ma tu jednak znaczenie, że mieszkanie opisane powyżej z chwilą wyprowadzenia się pozwanego z niego nie służyło potrzebom rodziny, gdyż pozwany z mieszkania się wyprowadził i nie zamierzał do niego wracać, i nie tworzy już z Panią faktycznej rodziny. Należy więc stwierdzić, iż w związku z tym faktem pozwany utracił prawo najmu. Na taką konkluzję wskazuje liczne orzecznictwo powstałe pod rządami ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, które zachowuje swoją aktualność. W tym miejscu zasadne jest wskazanie na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 października 1998 r., sygn. akt II CKU 46/98, który w ocenie powódki winien znaleźć zastosowanie na zasadach analogii, a zgodnie z którym „art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych określa sytuację prawną małżonków w stosunku do zajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego poza małżeńskim ustrojem majątkowym i niezależnie od niego.
Zobacz również: Podział spółdzielczego lokatorskiego mieszkania po rozwodzie i śmierci byłej żony
Dlatego też małżonek zachowuje uprawnienia współnajemcy również po orzeczeniu rozwodu i to bez względu na datę i sposób nawiązania stosunku najmu. (…) Konieczną przesłanką trwania wspólności prawa najmu jest okoliczność wspólnego zamieszkania małżonków. Inaczej – jak w odniesieniu do zasad rządzących wspólnością ustawową – data powstania stosunku najmu nie odgrywa roli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r., III CZP 96/75, OSNCP 1976, nr 7-8, poz. 161, aprobowaną w doktrynie). Skoro zatem rozstrzygającą przesłankę dla wywołania skutków z art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych jest wspólne zamieszkanie małżonków w lokalu, do którego służy im wspólnie z mocy tego przepisu tytuł prawny, to następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez jednego z nich jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że małżonek, który definitywnie opuścił lokal, wypowiedział najem per facta concludentia”.
W dotychczasowej swojej praktyce kilkunastokrotnie spotkałem się z tego rodzaju powództwem i za każdym razem sąd badał, w jakich okolicznościach doszło do opuszczenia mieszkania, czy dana osoba wywiązywała się obowiązku partycypowania w kosztach utrzymania mieszkania. Każda tego rodzaju okoliczność winna być badana pod kątem obiektywnym, tj. czy pozwany (mąż) miał możliwość korzystania z mieszkania, czy też swoim zachowaniem mu to Pani uniemożliwiała, czy miał możliwość partycypowania w kosztach jego utrzymana, czy też żył w niedostatku. O ile zatem powyższe uda się Pani udowodnić w toku postępowania, o tyle bliższa jest Pani wygranej w sprawie przez siebie wytoczonej.
Na Pani miejscu, jeśli to możliwe, powołałbym także na świadka osoby najbliżej Pani mieszkające (sąsiadów) na okoliczność braku zainteresowania męża mieszkaniem.
Reasumując, winna Pani dążyć do wykazania, że mąż poprzez czynności dokonane wypowiedział umowę najmu, tyle że nie uczynił tego w formie pisemnej.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
