Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?

Rozliczenia na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego

Odpowiadając na Pana pierwsze pytanie, należy uznać, iż protokół zdawczo-odbiorczy powinien być podstawą rozliczeń pomiędzy wynajmującym a najemcą. Rozumiem, że spotkali się Państwo przy zdaniu mieszkania i podpisali ten dokument? Wynajmujący zatem widział stan, w jakim znajdowało się mieszkanie. Obecne jego żądania są trudne do zweryfikowania przez Pana i ma Pan prawo odmówić ich zadośćuczynieniu. W takim przypadku jednak wynajmujący nie odda Panu kaucji, którą, jak rozumiem, nadal zatrzymuje? Będzie Pan mógł wytoczyć powództwo o zwrot kaucji, a w ewentualnym procesie to wynajmujący będzie zobowiązany udowodnić, że przedmiotowe dywany nie nadawały się do użytku. Jak to zrobi, skoro je wyrzucił? Dodatkowo kwestią sporną może być ich zużycie. 

Proszę pamiętać, że zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku”.

Zwrot rzeczy po zakończeniu najmu

Komentowany przepis dotyczy jednego z podstawowych obowiązków najemcy, którym jest zwrot rzeczy najętej po zakończeniu okresu najmu. Wskazuje on, że zwrot ten powinien nastąpić w stanie niepogorszonym, zwalniając równocześnie najemcę od odpowiedzialności za zużycie rzeczy najętej, będące następstwem jej prawidłowego używania. Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z 11.5.1999 r. (sygn. akt I CKN 1304/98), jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem. Wynika to z faktu, że – jak celnie ujął tę kwestię Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 15.1.2016 r. (sygn. akt V ACa 430/15) – oddanie rzeczy w najem ze swej istoty wiąże się z jej używaniem przez najemcę, a zatem i ze zużyciem, za które najemca nie ma obowiązku uiścić dodatkowego wynagrodzenia, jeżeli tylko zużycie to ma charakter normatywny. Przez to pojęcie należy rozumieć zwykłe, związane z charakterem rzeczy i celem umowy, skutki jej używania. 

Szkoda wynajmującego

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z 26.3.2004 r. (sygn. akt IV CK 204/03,), skoro w myśl przepisu 675 § 1 umowa najmu rodzi po stronie najemcy obowiązek zwrotu najętej rzeczy w stanie niepogorszonym, a niewykonanie tego obowiązku wyrządziło szkodę wynajmującemu, ten ostatni może żądać od najemcy stosownego odszkodowania. Stan niepogorszony rzeczy najętej oznacza przy tym stan identyczny pod względem faktycznym jak w momencie zawierania umowy najmu.

Przez niewykonanie obowiązku z art. 675 § 1, powodujące powstanie po stronie najemcy obowiązku naprawienia wynikłej z tego szkody, należy rozumieć zarówno sytuację, gdy najemca nie dokonuje zwrotu przedmiotu najmu w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu, jak i sytuację, gdy rzecz najęta zostaje wprawdzie zwrócona terminowo, ale w stanie pogorszonym ponad stan wynikający z zużycia będącego następstwem prawidłowego używania.

Ponieważ zachowanie najemcy naruszające przepis art. 675 § 1, stanowi nienależyte wykonanie umowy najmu, odpowiedzialność odszkodowawcza najemcy ma charakter odpowiedzialności kontraktowej, ponoszonej na podstawie art. 471. Konieczne jest zatem wykazanie przez wynajmującego przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy w postaci wysokości poniesionej szkody i związku przyczynowego, nie musi on natomiast wykazywać winy najemcy.

Ciążący na najemcy obowiązek naprawienia szkody, zgodnie z ogólnymi regułami odpowiedzialności odszkodowawczej, obejmuje nie tylko poniesioną przez wynajmującego stratę rzeczywistą (łac. damnum emergens), ale również utracone korzyści (łac. lucrum cessans), które wynajmujący mógłby uzyskać, gdyby najemca zwrócił przedmiot najmu w terminie, lub w stanie niepogorszonym.

Jeśli chodzi o drugie pytanie, to oczywiście ma Pan prawo domagać się nadpłaconych opłat za media, jeżeli z umowy najmu wynikało, iż pokrywa je Pan w wartości rzeczywistej, stosownie do zużycia, a nie ryczałtowo.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.