• Data: 2024-11-04 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Przed 3 miesiącami zawarłam umowę najmu okazjonalnego na rok z trzema obywatelami Białorusi. Wczoraj zostałam poinformowana przez jednego z nich SMS-em, że za dwa tygodnie wyjeżdża na Białoruś i już zostanie tam na stałe. Jakie w tym momencie przysługują mi prawa i jak ewentualnie będę mogła ich dochodzić? Załączam umowę najmu.
Zawarła Pani umowę najmu okazjonalnego z trzeba najemcami. Ta umowa została zawarta na okres od 1 lutego 2023 r. do 31 stycznia 2024 r. Zgodnie z § X umowy: „Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę przed ww. terminem jej obowiązywania z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w sytuacji:
a) utraty zatrudnienia,
b) uzyskania przez niego zatrudnienia w innym mieście.
Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, zatem SMS ani e-mail nie jest skutecznym wypowiedzeniem – potrzebne jest pismo. Jeśli ów człowiek opuści mieszkanie i nie będzie płacił do stycznia 2024 r. czynszu, a nie wypowie na piśmie najmu, to ma Pani prawo sądownie dochodzić kwoty czynszu zgodnie z umową, tj. do stycznia 2024 r., bowiem umowa będzie go wiązała, gdyż nie dochowa on formy pisemnej wypowiedzenia, której nadano rygor nieważności.
Natomiast w kolejnym zapisie umowy wskazano, że jej rozwiązanie przez jednego z trzech najemców powoduje, że ulega ona automatycznie rozwiązaniu względem pozostałych najemców. A zatem są dwie, a w zasadzie trzy opcje:
Generalnie umowa zobowiązuje najemców do solidarnej zapłaty czynszu. Czyli należy się Pani określona kwota, zaś nie ma znaczenia, który z najemców ją przeleje i jak między sobą się rozliczą. Dlatego Pani ma prawo żądać całości czynszu od wszystkich najemców, od jednego z nich czy dwójki pozostałych, zaś to oni względem siebie mają roszczenia regresowe o zwrot od tego, który w danym miesiącu nie partycypował w opłatach w stosunku, jaki między sobą ustalili. Gdyby jednak pozostała dwójka w sytuacji wskazanej w punktach 1 i 2 płaciła tylko za siebie (tj. odejmowała część za trzeciego, który lokal opuści), to oczywiście sądownie też ma Pani prawo pozwać wszystkich najemców, jednego z nich lub niektórych z nich, bo na tym polega istota solidarności dłużników (art. 366 Kodeksu cywilnego), tyle że problemem jest to, iż umowa nie określa sądu właściwego dla sporów, zaś pozwani to obywatele Białorusi. Natomiast co do zasady art. 37 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) wskazuje, że powództwo o roszczenie ze stosunku najmu nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości, a zatem uznać należy, że ten sąd winien być właściwy, mimo że pozwani to obywatele Białorusi. Natomiast pozew musi obowiązkowo zawierać oznaczenie miejsca zamieszkania i adresy stron. W konsekwencji na Pani jako powodzie spoczywać będzie obowiązek zidentyfikowania i wskazania adresu pozwanego(ych) na etapie pisania powództwa. Jeśli pozostała dwójka nadal mieszkałaby u Pani, to pozostaje pozwać tylko ich, bowiem ów trzeci najemca będzie mieszkał za granicą i to będzie niezwykle kłopotliwe.
Generalnie więc, by sprawę rozwiązać jak najsprawniej, najlepiej byłoby ją załatwić ugodowo, bowiem proces zwykle trwa bardzo długo (w Warszawie od pół roku do nawet 2 lat); pozwany będący obcokrajowcem to również możliwy dodatkowy problem, zwłaszcza że umowa wprost nie wskazuje, że właściwym jest sąd polski.
Rezygnacja jednego z najemców z umowy najmu na czas określony musi być zgodna z zapisami umowy, w tym złożona na piśmie, aby była skuteczna. W przypadku braku formalnego wypowiedzenia, najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat do końca trwania umowy, a właściciel ma prawo dochodzić należności od wszystkich najemców na zasadzie odpowiedzialności solidarnej. Ugodowe rozwiązanie sporu często jest najkorzystniejszym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy w grę wchodzi współpraca z obcokrajowcami.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism prawnych dostosowanych do indywidualnych potrzeb, zapewniając szybkie i rzetelne wsparcie w sprawach najmu oraz innych kwestiach prawnych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać pomoc bez wychodzenia z domu! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
